Pani Justyno,
Z Pani listu wynika, że wspólnotą w której posiada pani lokal mieszkalny zarządza osoba posiadająca licencję zawodową pozwalającą jej na sprawowanie zarządu nieruchomościami. Za wykonywane czynności pobiera wynagrodzenie w wysokości uchwalonej przez wspólnotę poprzez comiesięczne wystawienie rachunku względnie faktury VAT. Ponieważ usługi zarządu nieruchomościami mieszkalnymi są zwolnione z podatku VAT, bez znaczenia w tym przypadku jest czy zarządca jest podatnikiem VAT. Mam nadzieję że do usługi zarządzania nieruchomością państwa nie jest doliczany przez zarządcę podatek VAT. Z listu Pani wynika również że oprócz zarządu nieruchomością zarządca świadczy usługi ochrony, sprzątania i konserwacji. Usługi te nie są zwolnione z podatku VAT i w przypadku podatnika podatku VAT, jakim jest bez wątpienia państwa zarządcą ceną do zapłacenia przez wspólnotę jest kwota brutto, czyli z podatkiem VAT.
Jedynym wyjściem w zakresie potanienia ponoszonych przez wspólnotę kosztów jest zlecenie tych usług podmiotowi, który nie jest podatnikiem podatku VAT, względnie umówienie się z dotychczasowym zarządcą by znalazł stosowną firmę, która będzie wykonywała te czynności bezpośrednio na rzecz wspólnoty a nie np. na rzecz zarządcy, który następnie sprzedaje je dalej państwu po zupełnie innej cenie. To przecież państwo jako wspólnota mieszkaniowa decydujecie w procesie przyjmowania planu finansowego na poszczególne lata jakie kwoty przeznaczacie na poszczególne czynności zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku gdy ten proces jest dokonywany świadomie to kontestowanie czy wykonawca jest podatnikiem podatku VAT jest naprawdę bez znaczenia, ponieważ zarządca nie może przekroczyć zadekretowanej kwoty np. na ochronę mienia.
Podatek VAT zawarty w fakturach stanowi w wspólnocie mieszkaniowej koszt, innymi słowy jest on nie odliczalny, ponieważ wspólnota mieszkaniowa z racji rozliczania wpłaconych przez współwłaścicieli zaliczek nie jest podatnikiem podatku VAT. W przypadku uzyskiwania przez wspólnotę mieszkaniową dochodów z najmu powierzchni reklamowej należy liczyć się z możliwością wejścia przez wspólnotę w podatek VAT w jednym tylko przypadku, a mianowicie że wspólnota z tego tytułu osiągnie roczny przychód powyżej 10.000 euro.

Tworzony przez wspólnotę mieszkaniową fundusz remontowy ma na celu pokrywanie kosztów zużywających się części nieruchomości oraz rozłożenie w czasie kosztów przyszłych remontów, które są integralna częścią kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Comiesięczne wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mają zapobiec sytuacji, w której konieczne będzie wpłacenie przez właścicieli lokali jednorazowej kwoty w dużej wysokości na pokrycie kosztów remontu. Nie ulega wątpliwości, że proces zużywania się nieruchomości jest procesem rozciągniętym w czasie i w takim samym czasie lub zbliżonym do niego powinna następować kumulacja środków finansowych na przyszłe remonty. Każdy właściciel nieruchomości, niezależnie od tego czy zamierza w przyszłości zamieszkiwać w lokalu czy tez go sprzedać, obowiązany jest ponosić koszty korzystania z nieruchomości w tym okresie, w którym z niej korzysta. Wpłaty dokonywane na fundusz remontowy stanowią właśnie pokrycie kosztów korzystania z nieruchomości.Dokonywanie sukcesywnie wpłat przez każdego z kolejnych właścicieli lokalu pozwala uniknąć sytuacji, w której nabywca lokalu musiałby ponieść koszt remontu nieruchomości również za okresy w których z niej nie korzystał. Tym samym żądanie wypłaty wcześniej dokonywanych wpłat dotyczących części wspólnych budynku nie jest możliwe. Natomiast cena za jaką właściciel lokalu sprzedaje swoją nieruchomość niewątpliwie powinna uwzględniać między innymi fakt zgromadzenia przez wspólnotę mieszkaniową środków finansowych przeznaczonych na przyszłe remonty tak samo zresztą jak zaciągnięcie przez wspólnotę mieszkaniową kredytu na remonty powinno skutkować obniżeniem ceny lokalu, ponieważ kredyt spłacać będzie nowy właściciel lokalu.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, każdy z właścicieli lokali jest zobowiązany ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz uczestniczyć w ponoszonych przez wspólnotę kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Właściciele dokonujący wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej mają prawo z tego tytułu skorzystać w roku 2005 z ulgi remontowo-modernizacyjnej na zasadach określonych w art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym w roku 2003.
W celu skorzystania przez właściciela lokalu mieszkalnego z omawianego odliczenia, konieczne jest:
• posiadanie przez właściciela lokalu tytułu prawnego do zajmowanego lokalu,
• posiadanie dowodu wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej,
• poniesienie wydatków na fundusz remontowy łącznie z wydatkami na remont i modernizację lokalu mieszkalnego w latach 2003 do 2005 w kwocie co najmniej 567 zł,
• nie zaliczenie wydatków związanych z wpłatami na fundusz remontowy do kosztów uzyskania przychodów w przypadku prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej,
• nie odliczenie wydatków związanych z wpłatami na fundusz remontowy od zryczałtowanego podatku dochodowego,
• nie odliczenie wydatków związanych z wpłatami na fundusz remontowy, które zostały właścicielowi zwrócone w jakiejkolwiek formie, chyba że właściciel lokalu zaliczył ten zwrot do przychodów podlegających opodatkowaniu.
Jak z powyższego wynika skorzystanie przez właściciela lokalu z odliczenia wpłat na fundusz remontowy nie jest uzależnione od wykorzystania tych wpłat przez wspólnotę mieszkaniową w danym roku podatkowy.
Natomiast wspólnota mieszkaniowa powinna tworzyć tylko fundusz remontowy a n ie fundusz na remonty i konserwację. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa utworzy fundusz na remonty i konserwację, wpłaty na ten fundusz nie będą mogły być odliczane w deklaracji PIT z podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, płatnik (wspólnota mieszkaniowa) dokonując wypłat tych należności, ma obowiązek pobierać zaliczki na podatek dochodowy w wysokości 19% należności pomniejszonej o koszty uzyskania przychodów w wysokości określonej w art. 22 ust. 9, oraz pomniejszonej o składki potrącone przez płatnika w danym miesiącu na ubezpieczenia emerytalne, rentowe oraz chorobowe, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2 lit. b tej ustawy.
W przypadku, gdy członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie zawarli umów cywilnoprawnych, do których mają zastosowanie przepisy art. 13 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz zostali powołani na podstawie art. 20 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, to wynagrodzenie członków zarządu należy zaliczyć do przychodów z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tym stanie faktycznym wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku poboru zaliczek na podatek dochodowy od wypłaconych wynagrodzeń, jednakże po zakończeniu roku, zgodnie z art. 42a ma obowiązek sporządzić w terminie do końca lutego następnego roku informację o dokonanych wypłatach na druku PIT-8C. Jeden egzemplarz informacji przekazuje podatnikowi, drugi urzędowi skarbowemu właściwemu wg miejsca zamieszkania podatnika.
Otrzymane kwoty wynagrodzeń członkowie zarządu wspólnoty są obowiązani uwzględnić, zgodnie z art. 45 cytowanej ustawy, w rocznym zeznaniu podatkowym.

Zdaniem pytającego Zarządcy, w rocznym zeznaniu CIT-8 wspólnota mieszkaniowa winna uwzględnić tylko przychody i wydatki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w przeciwieństwie do przychodów i wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które nie powinny być uwzględniane w zeznaniu.
Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zmianami). Wspólnoty mieszkaniowe stanowią ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega pod przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zmianami).
Koszty, które składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną zostały wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali. W punkcie 2 tego przepisu zaznaczono, że opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody, gazu w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę są kosztem zarządu nieruchomością wspólną, przychodami natomiast będą wpłaty na pokrycie tych kosztów zarządu. Wydatki związane z utrzymaniem pojedynczego lokalu przez właściciela określa art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz śmieci. Zarząd wspólnoty w zakresie w/w kosztów występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami, czyli właścicielami lokalu. Zawiera umowy z dostawcami i rozlicza się z nimi, jednak środki na ten cel pochodzą od właścicieli lokali i nie stają się środkami wspólnoty.
W związku z powyższym, dla celów podatku dochodowego, do przychodów wspólnoty mieszkaniowej deklarowanych w zeznaniach CIT-8 winna być zaliczona ta część opłat ponoszonych przez właścicieli poszczególnych lokali, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Analogicznie, do kosztów uzyskania przychodów należy zaliczyć tą część ponoszonych wydatków, która dotyczy nieruchomości wspólnej.
Potwierdza się, więc stanowisko Zarządcy, że rozliczenie przychodów i kosztów związanych z utrzymaniem lokali prywatnych powinno się odbywać w trybie indywidualnego rozliczenia zaliczek na ten cel przez każdego z właścicieli lokali.
Należy jednak pamiętać, że wszystkie zdarzenia gospodarcze powinny mieć odzwierciedlenie w zapisach ewidencji pozaksięgowych wspólnoty wykazując zarówno przychody (opłaty) i koszty zarządu dotyczące nieruchomości wspólnej, jak i koszty i opłaty za dostarczane media dotyczące poszczególnych lokali, a różnica w przypadku jej fizycznego rozliczenia do końca roku obrachunkowego nie będzie widoczna w deklaracji CIT-8
Błędne jest natomiast powołanie przez Zarządcę jako podstawy prawnej art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który w tym wypadku nie będzie miał zastosowania. Artykuł ten stanowi, że przepisów ustawy (o podatku dochodowym od osób prawnych) nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy. Czynność nieważna, zgodnie z art. 58 § 1 i 2 K.c. to czynność sprzeczna z ustawą bądź mająca na celu obejście ustawy, a także czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Czynnościami tymi będą czynności prawem zakazane, np. oszustwo, paserstwo, czerpanie zysków z nierządu, wyrób i sprzedaż alkoholu w warunkach domowych, przemyt itp. Zapis art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy stanowi, więc, że przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie stosuje się do przychodów z czynności prawem niedozwolonych. Do takich czynności nie zalicza się czynności wynikających z umów między wspólnotą czy dostawcami a właścicielami lokali.

Problemem tym zajął się między innymi Urząd Skarbowy w Olsztynie, który w roku 2004 zajął w tej sprawie następujące stanowisko publikowane pod numerem US.I/423-27/2004, a mianowicie:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) w art. 1 określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Przepis dotyczący lokali mieszkalnych służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne zgodnie z zapisem art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Stosownie do przepisów ustawy o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości, co oznacza, że mogą to być zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe, powyższe wynika bezpośrednio z zapisu art. 6 ustawy.
W rozumieniu ustawy o najmie lokali oraz rozporządzenia o wpisach sądowych, wspólnotą mieszkaniową jest także wspólnota lokalowa.
Formę prawną państwa wspólnoty lokalowej w zaświadczeniu nadającym numer Regon określono jako wspólnota mieszkaniowa.
Z założeń ustawy o własności lokali wynika, że wspólnoty mieszkaniowe w zasadzie nie powinny uzyskiwać dochodów.
Pożytki i inne przychody uzyskiwane z nieruchomości wspólnej oraz zaliczki uiszczane przez właścicieli są przeznaczane na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Natomiast pożytki i inne przychody w części przekraczającej koszty przypadają poszczególnym właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów i są przychodem tych osób (właścicieli lokali).
W świetle powyższego dochody we wspólnotach mieszkaniowych mogą powstać jedynie w szczególnych okolicznościach jak np.:
• gdy przychód z pożytków przewyższa ponoszone koszty, lub ich nadwyżka nad kosztami nie zostanie podzielona między właścicieli lokali,
• gdy z nadwyżki tej lub nadwyżki wpłaconych zaliczek utworzona zostanie rezerwa na pokrycie przyszłych kosztów remontów, która w myśl przepisu art. 16 ust. 1 pkt 27 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie stanowi kosztów uzyskania przychodów.
Dochody takie są zwolnione na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty - korzystają ze zwolnienia z opodatkowania.
Biorąc powyższe pod uwagę dochody wspólnoty lokalowej składającej się z lokali użytkowych są zwolnione z podatku dochodowego na podstawie wyżej cytowanego przepisu. Zatem, wspólnotę lokalową działającą w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obowiązują te same przepisy w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych co wspólnotę mieszkaniową, pod warunkiem że jesteście państwo w formie prawnej przy nadawaniu numeru REGON zarejestrowani jako wspólnota mieszkaniowa. W przeciwnym wypadku nadwyżka kosztów nad przychodami stanowić będzie dochód do opodatkowania.

Stan środków finansowy na wydzielonym koncie funduszu remontowego nie będzie obciążony w roku 2004 podatkiem dochodowym osob prawnych pod warunkiem wydatkowania środków na cele związane z remontami wspólnoty mieszkaniowej.
W tym miejscu pozwolę sobie na drobną dygresję, ale tylko porządkową. Dochodem wspólnoty mieszkaniowej jest nadwyżka przychodów nad ich kosztami, tym samym środki gromadzone na kontach bankowych nie są opodatkowane niezależnie, lecz jedynie wynik finansowy, jaki uzyskuje wspólnota. W roku 2004 miedzy innymi do przychodów wspólnoty mieszkaniowej zaliczane są również wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty, a kosztami wspólnoty mieszkaniowej są wydatki na remonty. Tym samym dochodem wspólnoty jest wynik a nie stan konta bankowego wyrażający aktualny stan środków finansowych, jakie posiada wspólnota.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 18 listopada o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osob prawnych (Dz.U. Nr 254 poz. 2533) do końca roku 2006 wspólnoty mieszkaniowe będą mogły korzystać ze zwolnienia w zakresie comiesięcznego składania deklaracji CIT - 2.
Zwolnienie to dotyczy także osiąganego przez wspólnotę mieszkaniowa w roku 2005 i 2006 dochodu z podatku dochodowego od osób prawnych, jak również wcześniej osiąganych dochodów i przeznaczonych na działalność związaną z utrzymanie nieruchomości wspólnych a także rozliczanych z właścicielami.
Poniżej wzór oświadczenia, jakie wspólnota mieszkaniowa powinna złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Nadpłacona zaliczka na centralne ogrzewanie jest dochodem wspólnoty mieszkaniowej.W roku 2004 i w latach poprzednich dochody wspólnot mieszkaniowych na podstawie art. 17 ust.1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osob prawnych zostały zwolnione z tego podatku. Uchwała o wypłaconej zaliczce w 3- miesiące później nie ma tutaj żadnego znaczenia.
Uwaga:Należy pamiętać, że w rocznym zeznaniu za rok 2004 w deklaracji podatkowej CIT-8 należy wykazać pełny dochód oraz jego zwolnienie wynikające z informacji do deklaracji CIT-0.Po dokonaniu zwrotu dochodu wypracowanego przez wspólnotę mieszkaniową z tytułu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania w roku 2005 w deklaracji CIT-0 wspólnota mieszkaniowa wykaże mniejszy dochód do zwolnienia z podatku.

Zgodnie z pismem o numerze PP1-811/912/03/JW. - Podsekretarza Stanu z dnia 23 grudnia 2003 roku kierowanego do dyrektorów izb skarbowych oraz do dyrektorów urzędów kontroli skarbowej - wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej oraz stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w ustawie o własności lokali.
Wnoszone przez współwłaścicieli zaliczki nie stanowią obrotu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, lecz jedynie partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Tym samym wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w stosunku do wnoszonych opłat stanowiących pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w tym remontów.
Niezależnie od powyższego wspólnota mieszkaniowa może uzyskiwać inne przychody w formie pożytków, które są na zasadach ogólnych opodatkowane podatkiem VAT.
W przypadku przekroczenia w roku 2004 kwoty 45.700 zł stanowiącego obrót opodatkowany podatkiem VAT wspólnota mieszkaniowa automatycznie staje się podatnikiem podatku VAT i musi zarejestrować się jako podatnik VAT.
W opisywanym przez państwa przypadku, zgodnie z art. 87 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku ordynacja podatkowa, wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana:
• w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku VAT - wystawić fakturę VAT właścicielowi i należny podatek VAT odprowadzić do urzędu skarbowego składając deklarację VAT-7, oczywiście wspólnota mieszkaniowa odliczy sobie VAT naliczony z faktury VAT wystawionej przez firmę dokonującej montażu podzielnika kosztów,
• w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku VAT - wystawić rachunek właścicielowi lokalu. Naliczony podatek VAT zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a rachunek wystawić w wysokość brutto, - czyli łącznie z naliczonym podatkiem VAT z faktury VAT wystawionej przez firmę dokonującej montażu podzielnika kosztów,