Forum

Zgodnie z zapisem art. 17 ustawy z dnia 24 czer1994 roku o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może nabywać na swoją rzecz majątek, ponieważ w cytowanym powyżej art. ustawodawca wyposażył wspólnotę w odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Wobec powyższego na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa odpowiedzialność bez ograniczeń, a więc całym swoim majątkiem, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości za zaciągnięte przez wspólnotę zobowiązania. Tym samym nie tylko sami członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą nabywać majątek lecz także wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali będących jej członkami.
W podobnej sprawie zresztą wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 roku sygn. akt III CK 55/04 stwierdzając że wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną.

1. Działania państwa Zarządu są prawidłowe. W przypadku gdy urządzenie pomiarowe jest nieczynne. Należy ten lokal rozliczyć tak samo jak innych właścicieli lokali nie posiadających wodomierzy. Niezależnie od powyższego wg mojej oceny należy powiadomić organy ścigania o dokonanym oszustwie z jednoczesnym wystąpieniem do Sądu o zwrot wyliczonych należności.

2. Według mojej oceny Zarząd wspólnoty nie obciążył dokonującego kradzieży wody właściciela lokalu żadnymi karami lecz jedynie wartością wynikającą z rozliczenia różnicy jaka powstała w wyniku porównania globalnego zużycia wody w Państwa nieruchomości z sumą odczytów poszczególnych liczników.
Karę według mojej oceny może nałożyć jedynie niezawisły Sąd. W wspólnocie może funkcjonować regulamin zasad rozliczania zimnej wody i ścieków, lecz nie może on być sprzeczny z zasadą nadrzędną, która została zapisana w ustawie.

Nie. Wspólnoty mieszkaniowe nie prowadzą ksiąg rachunkowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości, tym samym nie sporządzają sprawozdań finansowych (bilansu i rachunku zysków i strat).

Nie ponieważ inspektor nadzoru budowlanego nie koniecznie musiał nadzorować proces remontowy a na przykład naprawę względnie konserwację.

Myślę że nie spotka państwa wspólnotę żadna kara. Odpowiedzialność spoczywa na Zarządzie wspólnoty mieszkaniowej.

Deklaracje podatkowe podpisuje Zarząd wspólnoty, chyba że upoważnił do tego osobę będącą Biegłym Rewidentem, Doradcą Podatkowym lub wynika to z umowy u prowadzenie ewidencji pozaksięgowej zawartej z osoba posiadającą stosowne uprawnienia Ministerstwa Finansów.

Ad. 1
Z treści zadanego pytania należy domniemywać, że państwa spółka jako osoba prawna wykonywała usługi zarządzania wspólnotą mieszkaniową, a nie byliście Zarządem wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ wypowiedziano państwu umowę o zarządzanie. Domyślam się że w sytuacji gdy państwa spółka jako osoba prawna sprawuje zarząd wspólnotą mieszkaniową zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, nie nastąpiło by wypowiedzenie umowa, a jedynie odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W związku z powyższym w dalszym ciągu istnieje Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który dysponuje rachunkiem bankowym. Z dniem wypowiedzenia umowy spółka powinna ewidencjonować wszelkie rachunki czy też faktury i przekazywać przelewy bankowe do akceptacji Zarządu wspólnoty mieszkaniowej z zaznaczeniem, że faktura została już ujęta w ewidencji pozaksięgowej którą to przypuszczam jesteście państwo zobligowani do prowadzenia do końca roku obrotowego.
Ad 2 i 3
Deklaracje CIT8 wraz z załącznikami oraz NIP-2 składa zarząd a nie administrujący wspólnotą zarządca. Podpisuje deklaracje Zarząd, chyba że upoważnił administratora do wykonania tej czynności. W tym miejscu należy zauważyć że administrator nie może wypełniać żadnych deklaracji podatkowych i ich podpisywać ponieważ nie posiada stosownych certyfikatów Ministerstwa Finansów. Jedynie Zarząd wspólnoty może podpisać deklaracje podatkowe, doradca podatkowy, biegły rewident względnie osoba posiadająca certyfikat do usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych.
Ad 4
Całość dokumentacji księgowej i pozostałej należy za pokwitowaniem przekazać Zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, sporządzając stosowny protokół. Właścicielem dokumentacji jest Zarząd wspólnoty.

Jest tylko jeden prawidłowy sposób ewidencji remontu nieruchomości wspólnej sfinansowanej kredytem bankowym - a mianowicie:
1) Faktury za remont, prowizje bankowe związane z uruchomieniem kredytu oraz odsetki ewidencjonujemy po stronie Winien na koncie Funduszu remontowego,
2) Raty spłat kredytu ewidencjonujemy z wykorzystaniem konta 14 - środki pieniężne w drodze księgując stosownie obydwa wyciągi bankowe.
Szczegóły w tym zakresie znajdzie Pani w numerze 9 z 2005 roku miesięcznika "Wspólnota i mieszkanie", oraz na stronie 31 publikacji "Ewidencja pozaksięgowa wspólnot mieszkaniowych" - mojego autorstwa - Wydawnictwo Centrum. Serdecznie zapraszam do lektury.

Niezmiernie trudno jest odnosić się do sfery finansowej w zakresie produkcji ciepła, a co dopiero dokonywać oceny wysokości stawek za ogrzanie 1m2 lokalu względnie dostarczenia 1m3 ciepłej wody. Nie mniej i ten rodzaj działalności kieruje się swoimi prawami i zasadami, których nie powinno się naruszać ponieważ jest on regulowany następującymi ustawami:
1. ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
2. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych
3. ustawa 16 września 1982 roku prawo spółdzielcze
4. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
5. ustawa z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości
6. ustawa z dnia 15 grudnia 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych
7. ustawa z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług

Domyślam się że państwa wspólnota mieszkaniowa powstała w trybie art. 43 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa. Natomiast niesprzedane lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu zostały nieodpłatnie przekazane spółdzielni mieszkaniowej, której jesteście państwo jako nabywcy lokali mieszkalnych i innych członkami.
Tak powstała spółdzielnia mieszkaniowa jest państwa zarządem. Wynagrodzenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej i jego wysokość ustalacie państwo na zebraniu współwłaścicieli przyjęciem stosownej uchwały i tym samym wynagrodzenie to obejmuje wszelkie koszty jakie państwa wspólnota mieszkaniowa zgodziła się ponosić w związku z sprawowanym przez osobę prawną jaką jest spółdzielnia mieszkaniowa zarządem. Proszę pamiętać że jesteście państwo właścicielami mieszkań (a państwa członkostwo w spółdzielni jest dobrowolne w przeciwieństwie do członków spółdzielni posiadaczy spółdzielczych praw do lokali, którzy mogą zrezygnować z członkostwa tylko w przypadku przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu w własność odrębną).
Właściciel lokalu w wspólnocie mieszkaniowej za zarządzanie wspólnotą zapłaci spółdzielni tylko taką kwotę jaka wynika z przyjętej przez państwa uchwały, natomiast posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu jest zobowiązany pokrywać wszystkie koszty spółdzielni jakie ona wygenerowała w danym okresie sprawozdawczym.
Zgodnie z art. 44 Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa przekazała państwa spółdzielni mieszkaniowej nieodpłatnie zadania infrastrukturalne w postaci miedzy innymi kotłowni. Otrzymana przez spółdzielnię kotłownia zwiększyła stan aktywów spółdzielni w postaci środka trwałego przy jednoczesnym uznaniu pasywów spółdzielni zwiększeniem funduszu zasobów mieszkaniowych.
Zgodnie z zapisem art. 32 ust. 1 ustawy o rachunkowości spółdzielnia mieszkaniowa musi rozróżniać pojecie amortyzacji od umorzenia. Amortyzacja w spółdzielni obciąża koszty bieżącej działalności natomiast umorzenie jest tylko kategorią prawa bilansowego i zmniejsza pasywa spółdzielni. W przypadku państwa kotłowni, którą to spółdzielnia otrzymała nieodpłatnie jej umorzenie nie powinno być odnoszone do kosztów produkcji ciepła lecz zmniejszać fundusz zasobów mieszkaniowych. Wynika to z zapisu art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Państwa spółdzielnia mogła również potraktować otrzymaną nieodpłatnie kotłownię jako związaną z działalnością gospodarczą (choć takie ujęcie księgowe jest to nieprawidłowe) i zamiast w pasywach bilansu zwiększyć fundusz zasobów mieszkaniowych potraktować tę wartość jako przychody przyszłych okresów. Przy takim ujęciu tego zdarzenia gospodarczego w księgach rachunkowych spółdzielnima ona prawo amortyzować wartość kotłowni w ciężar kosztów produkcji ciepła (państwa wartość 0,85 zł), lecz powinna również dokonać księgowania równoległego polegającego na zmniejszeniu wartości zapisanej na przychodach przyszłych okresów w korespondencji z przychodami bieżącego okresu sprawozdawczego i tym samym amortyzacja kotłowni nie miała by żadnego wpływu na koszt produkcji ciepła.
Zgodnie z zapisem art. 28 ustawy o rachunkowości do kosztu wytworzenia (w państwa przypadku ciepła nie zalicza się kosztów ogólnego zarządu spółdzielni. Koszty te wpływają na wynik finansowy okresu sprawozdawczego w którym zostały poniesione i mają się nijak do kosztów produkcji ciepła. Są kosztem spółdzielni a nie wspólnoty mieszkaniowej.
Nie mniej musicie sobie zdać państwo sprawę z niepodważalnego faktu, że wybraliście sobie jedno z najdroższych obecnie w Polsce źródeł ciepła ( w ciągu ostatnich 5 lat olej opałowy podrożał pięciokrotnie), i czas pomyśleć o wybraniu bardziej racjonalnego źródła ciepła.
Powinniście państwo zastanowić się czy warto utrzymywać byt prawny spółdzielni mieszkaniowej, a skoro już wybraliście taką a nie inną formę zarządu państwa nieruchomościami (wspólnotami mieszkaniowymi) posiadacie jako członkowie spółdzielni realny wpływ na wszystkie decyzje jakie są podejmowane na walnych zebraniach spółdzielni i należy z tych praw korzystać. Organy samorządowe spółdzielni (Zarząd i Rada Nadzorcza) ponoszą zgodnie z zapisem art. 267d ustawy prawo spółdzielcze odpowiedzialność za przedstawianie członkom spółdzielni nieprawdziwych danych. Przestępstwo to jest zagrożone karą grzywny lub pozbawienia wolności do lat 2.

Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, ponieważ jest jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej. Jednostki te zostały wymienione w art. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych CIT.
Zgodnie z wymogami art. 25 ustawy jw. wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane bez wezwania składać miesięczną deklaracje podatkową wg ustalonego wzoru, w której określają osiągnięty od początku roku podatkowego dochód względnie stratę.
Wspólnota mieszkaniowa może zwolnić się z obowiązku comiesięcznego deklarowania wysokości uzyskanych przychodów i kosztów, (składania deklaracji CIT-2), lecz w tym zakresie jest zobowiązania złożyć w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie.
Zgodnie z zapisem art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do składania deklaracji rocznej na druku CIT-8 w terminie do końca trzeciego miesiąca roku następnego, czyli do 31 marca 2006 roku za rok 2005.
Wymóg art. 27 ust. 2 wyraźnie określa, że w przypadku, gdy podatnik jest zobowiązany do sporządzenia sprawozdania finansowego to do deklaracji podatkowej należy dołączyć zatwierdzone sprawozdanie finansowe. Ponieważ wspólnoty mieszkaniowe nie są zobowiązane do sporządzania sprawozdania finansowego, w urzędach skarbowych w określonych przepisami terminach składają jedynie deklaracje podatkową roczną CIT-8 oraz w przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa przeznaczy dochód na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowy względnie wydatkuje dochód na rzecz członków wspólnoty, to tak "zagospodarowany" dochód za rok 2005 zgodnie z wymogami art. 17 ust.1 pkt. 4m ustawy jw. może zwolnić z podatku dochodowego od osób prawnych. Zwolnienie do wspólnota deklaruje na druku CIT-8/0, który jest załącznikiem do druku CIT-8.
Tabela 1: Obowiązki wspólnoty względem urzędu skarbowego za rok 2005

Lp.	Czynność	Podstawa prawna	Czynność	Termin
1. 2.	Zeznanie do urzędu skarbowego Uwaga Do deklaracji podatkowej nie ma obowiązku dołączania sprawozdania finansowego, ponieważ wspólnota takowego nie ma obowiązku sporządzać	Art. 27 ustawy o podatku CIT	1. Zeznanie, CIT-8 o wysokości osiągniętego dochodu lub poniesionej straty według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym, 2. Informacja CIT-8/0 o odliczeniach od dochodu i od podatku oraz o dochodach wolnych i zwolnionych z podatku	Do końca trzeciego miesiąca roku następnego, czyli do 31 marca 2006 roku