Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych
Pytanie 56
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Czy wspólnota mieszkaniowa odprowadzająca podatek VAT ma prawo do odpisów podatku VAT, płaconego przy zakupie towarów i usług na utrzymanie nieruchomości wspólnej?
Tak, ale tylko w części dotyczącej sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.
Pytanie 55
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Czy od wpłat najemcy wspólnoty, zwracającego wspólnocie koszty oświetlenia reklamy (refakturowanie) administrator prawidłowo nalicza wspólnocie podatek VAT do odprowadzenia do U.S.?
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku VAT to administrator postępuje prawidłowo. Niezależnie od powyższego należy sprawdzić czy aby jesteście państwo podatnikami podatku VAT, czy też administrator z rozpędu nie wtłoczył państwa wspólnoty w rozrachunek Vatowski.
Pytanie 54
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Czy słusznie uważamy, że wpłaty powyższe powinny być rozliczane przez ADK i przekazywane notą uznaniową dla wspólnoty?
Nie bardzo rozumiem w tym przypadku pojęcie "rozliczenia". Płatności za w/w czynności powinny zasilać rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej. Są to pożytki wspólnoty i tylko jej się one należą. Przypominam ,że zgodnie z art.30 ust.1 ptk.1 ustawy o własności lokali wszelkie rozliczenia powinny być dokonywane przez rachunek bankowy. Zapis ten zobowiązuje wspólnotę mieszkaniową do posiadania swojego rachunku bankowego.
Pytanie 53
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Czy zarząd jest zobowiązany do firmowania (podpisywania) miesięcznych faktur wystawianych dla najemców gminnych za piwnice i instalacje ( do pkt 2)?
Tak. Zgodnie z art.21 ust.1 zarząd wspólnoty reprezentuje wspólnotę na zewnątrz a więc min. w imieniu wspólnoty wystawia faktury, rachunki bądź noty. Administrator ,oczywiście w oparciu o odpowiednią umowę, która daje mu do tego pełnomocnictwo , może w imieniu wspólnoty wystawiać faktury i tym samym je podpisywać.
Pytanie 52
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Do obowiązków administratora czy zarządu, należy ściąganie należności za uchwalone zaliczkowe wpłaty na koszt eksploatacji, za wydzielone pomieszczenia, tradycyjnie przynależne do lokali mieszkalnych, gminnych ( piwnice) oraz za wydzieloną powierzchnię, tradycyjnie przynależną do lokalu użytkowego gminnego (piwnica, szyld)?
Dochodzenie wszelkich należności wynikających z zaległości w opłatach na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i najmu części wspólnej(np. reklama na elewacji, najem pomieszczeń piwnicznych) należy do zarządu wspólnoty. Całą procedurę windykacyjną, "wezwanie do zapłaty", "powtórne wezwanie do zapłaty" itd., najczęściej przeprowadza administrator(z reguły wynika to z umowy pomiędzy zarządem wspólnoty a administratorem) jednak zawsze w imieniu zarządu wspólnoty.
Pytanie 51
Dodano: 03 lipca 2006
Jeżeli jest to możliwe, prosimy Pana o odniesienie się do problemów rozliczania naszej wspólnoty, zaistniałych wraz z opodatkowaniem jej podatkiem VAT.
Poniżej przedstawiamy, do weryfikacji, własny osąd problemu, uzupełniając Pańskie podsumowanie i je rozwijając...."nie podlegają podatkowi od towarów i usług wpłaty, wnoszone przez właścicieli lokali związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości wynikającej z posiadanych udziałów" zgodnie z ustawą o własności lokali- art. 12 pkt 1,3, dodajemy , że - obciążenie właścicieli lokali użytkowych z tytułu współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, mogą być Uchwałą Wspólnoty zwiększone.
Wprowadzenie zróżnicowania obciążeń jest sprawiedliwe, gdy właściciele nierówno korzystają z wydzielonych, tradycyjnie przynależnych do lokalu pomieszczeń (powierzchni) wspólnych, np. nie wszyscy właściciele posiadają w użytkowaniu piwnice, a użytkowane piwnice mają powierzchnię bardzo różną i nie odpowiadają udziałom właścicieli. W takim przypadku koszty utrzymania powierzchni wspólnej ( teoretycznie tylko wspólnej) powinny obciążać rzeczywistych użytkowników, a nie wszystkich właścicieli wg udziałów. Podobna sytuacja występuje w przypadku dodatkowego korzystania przez właścicieli suteryn z zewnętrznych tynków budynku na obrysie lokalu, stanowiących wydzieloną, tradycyjnie przynależną do lokalu powierzchnię wspólną. Powierzchnię tą właściciel lokalu użytkowego lub jego najemca może wykorzystać na oznaczenie swojej działalności poprzez reklamę lub odpowiednie instalacje.
Należy wziąć pod uwagę , że przed rokiem 1995 z reguły nie wpisywano do akt notarialnych tzw. pomieszczeń przynależnych. W związku z tym, pomieszczenia przynależne są z reguły tylko "tradycyjnie" przynależne do lokalu, co jednak oznacza gwarancję ich użytkowania przez właściciela lokalu.
Przedstawiamy wypracowane przez Zarząd, jak dotychczas nie mogące wejść w życie, rozliczanie powierzchni wspólnej.
Wnoszenie wpłat i rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej odbywa się na podstawie uchwał właścicieli, odpowiednich umów i odpowiednich uzgodnień. Wpłaty zaliczkowe za przywilej korzystania z piwnicy, są wnoszone na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (- zaliczki na koszty eksploatacyjne), wnoszą je na podstawie uchwał wspólnoty właściciele lokali do których zwyczajowo przynależy wydzielona nieruchomość wspólna. Właściciel w każdym w każdym czasie może zrezygnować z jej użytkowania.
Wspólnota zamierza w najbliższym czasie przeprowadzić weryfikację udziałów oraz notarialnie przyłączyć powierzchnie przynależne do lokali.
Powyższe ustalenia dowodzą, że obrót dokonuje się między współwłaścicielami a wspólnotą i dotyczy zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej ( może poprzedzać go opodatkowany VAT-em obrót między właścicielem a najemcą z a pomocą czynszu).
Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczania podatku VAT tylko od wpłat wniesionych przez najemców wspólnoty. Wspólnota odprowadza podatek VAT od wyjmowanych lokali wspólnoty "z przynależnościami" oraz od wynajmowanej powierzchni wspólnej przynależnej wspólnocie np. wynajęcie ściany szczytowej na reklamę.
Na dzień dzisiejszy ADK wbrew podjętym uchwałom, rozlicza obciążenia związane z użytkowaniem nieruchomości wspólnej, po dawnemu, tak jak "pożytki". Nieterminowo , z pomyłkami wystawia faktury. Zmusza swoich najemców do dokonywania kilkuzłotowych, obciążonych VAT-em wpłat za użytkowanie piwnic, osobnym przekazem. ADK nie zachowuje obowiązujących terminów i procedur. Zadłużenie niektórych najemców gminnych wnoszących opłaty niesystematycznie sięga dwóch lat. ADK nie wszczyna w stosunku do dłużników procesu windykacyjnego.
Z przedstawionej spraw widać, że działania administratora są przeciwne woli wspólnoty i ją torpedują.
Reasumując, prosimy pana o odpowiedzi na szczegółowe pytania, które powinny rozjaśnić nasze problemy i wątpliwości:
Czy zarząd wspólnoty na podstawie uchwał wspólnoty jest uprawniony do ustalania wysokości należnych wpłat od gminy na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ( tzw. noty uznaniowe)? Administrator (ADK) mimo upomnień, wnosi niższe wpłaty za gminę niż wynika z udziałów i ustaleń.
(kolejne pytania i odpowiedzi wyżej, numerowane osobno)
Każdy z właścicieli ma obowiązek , zg. z art.15 ust.1 ustawy o własności lokali, wnosić zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wysokość zaliczek ustala się na podstawie odpowiednich uchwał. Jeżeli Gmina wpłaca zaliczki mniejsze niż to wynika z jej udziałów robi to bezprawnie i należy te należności , w przypadku wyczerpania wszystkich innych możliwości , dochodzić w na drodze postępowania sadowego. Przedawnienie roszczeń upływa w terminie 3-ch letnim
Pytanie 50
Dodano: 03 lipca 2006
Od pół roku pełnię funkcję prezesa Zarządu w Spółdzielni Mieszkaniowej w Łęknicy. Po poprzednim prezesie pozostały długi i problemy z nie płacącymi lokatorami. Po działaniach podjętych przez Zarząd, Spółdzielnia odzyskała mieszkanie własnościowe. Nigdy wcześniej Spółdzielnia nie przeprowadzała eksmisji. Termin rozliczeń z byłym członkiem z tytułu rozliczenia wkładu budowlanego zbliża się ku końcowi. Chciałbym upewnić się, że rozliczenia zostaną przeprowadzone prawidłowo. I tak, przechodząc do meritum, członek został wykluczony ze Spółdzielni w czerwcu 2005 roku i co za tym idzie wygasło jego prawo do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego. Po działaniach komornika występującego w imieniu Spółdzielni w grudniu 2005 roku były członek opróżnił lokal. W 1992 roku Spółdzielnia rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego, na który zaciągnęła kredyt w banku. Warunkiem otrzymania kredytu było wpłacenie zaliczki w wysokości 30 procent wartości kredytu.Aby otrzymać kredyt Spółdzielnia pobrała zaliczkę na poczet wkładu budowlanego od przyszłych właścicieli. Po wpłaceniu zaliczki członkowi zostało przydzielone mieszkanie na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zaliczka wkładu budowlanego wpłacona przez członka była w wys.5 tys.zł. Wartość jego lokalu po zakończeniu budowy opiewała na kwotę 34 tys.zł. Pozostała część wkładu budowlanego w wysokości 29 tys.zł była spłacana przez niego w formie kredytu, podzielonego na miesięczne raty. Wysokość miesięcznej raty wynikała z normatywu zastosowanego przez PKO.
Na lokale spłacane kredytem ustanowiono hipotekę, w której właścicielem wskazana była Spółdzielnia.
Lokal pozostaje własnością Spółdzielni do chwili spłaty całości kredytu przypadającego na ten lokal. Na dzień dzisiejszy wartość lokalu ustalona przez biegłego rzeczoznawcę ustalona jest na kwotę 40 tys.zł.
Zaległości czynszowe wraz z niespłaconym kredytem to kwota 30 tys. zł.
Biorąc pod uwagę wyżej wymienione fakty proszę o udzielenie wskazówek w zakresie prawidłowego rozliczenia wkładu budowlanego z byłym członkiem.
Zgodnie z zapisem art. 17.13 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, w przypadku dokonywania rozliczenia wkładu budowlanego spółdzielnia jest zobowiązana uiścić osobie uprawnionej zwaloryzowaną wartość nabytego prawa do lokalu po potrąceniu należności wymienionych w art.. 17.11 ust. 2 ustawy, oraz z tytułu obciążenia hipoteką. Z wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrąca się nie wniesiona część wkładu budowlanego, a w przypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się również kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami.
W państwa przypadku uprawniony powinien otrzymać 10.000 zł
Wyliczenie
40.000 zł (aktualna wartość lokalu) - 30.000 zł (nie spłacony kredyt wraz z odsetkami i zaległościami) = 10.000 zł (należność z tytułu rozliczenia wkładu)
Pytanie 49
Dodano: 03 lipca 2006
Jakie sa formalne warunki dotyczace podjecia uchwaly w sprawie zaciagniecia kredytu na remont przez wspolnote mieszkaniowa ?
Czy wystarczy 50 % pozytywnych glosow czy musi to byc wyzszy pulap ? Czy jezeli ktos z czlonkow zarzadu wspolnoty sie nie zgodzi taka uchwala bedzie wazna ?
W tresci uchwaly naszej wspolnoty jest tylko podana cyfra kwota kredytu, nie ma podanej jej slownie - jest wykropkowane miejsce, nie ma rowniez podanego oprocentowania ani terminuu zaciagniecia - rowniez sa zostawione puste miejsca a mimo to juz zbierane sa podpisy. Czy taka uchwala bedzie wazna ?
Wszystkie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z zapisem art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów lub uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Wszystkie uchwały wspólnoty zapadają większością głosów właścicieli liczona według ich udziałów chyba że w umowie lub w podjętej uchwale w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zarząd wspólnoty i poszczególni członkowie tego zarządu nie są uprzywilejowani w przyjętym przez wspólnotę trybie głosowania. Uchwałę jaką państwo podejmujecie daje zarządowi upoważnienie do zaciągnięcia kredytu. Oprocentowanie tego kredytu określi bank finansujący remont i na pewno nie będzie to oprocentowanie stałe lecz oparte na wskaźniku "wibor" jedno lub trzymiesięcznym.Rzetelny zarządca nie pozwolił by sobie na pozostawienie w uchwale wykropkowanych miejsc, względnie braku określenia terminu zaciągnięcia kredytu. Ale przestępstwa w tym miejscu nie należy się doszukiwać a jedynie ubolewać że ktoś nieprofesjonalnie prowadzi państwa wspólnotę.
Pytanie 48
Dodano: 03 lipca 2006
W mojej wspólnocie mieszkaniowej został przeprowadzony roczny przegląd instalacji gazowej, zarówno w mieszkaniach właścicieli jak i we wspólnej części wspólnoty.
Przegląd wykazał jedenaście nieszczelności w mieszkaniach właścicieli oraz jedną nieszczelność poza.
Chcę zaznaczyć, iż Wspólnota Mieszkaniowa posiada 25 mieszkań własnościowych a co przedstawiłem - 11 mieszkań posiada nieszczelności.
Moje pytanie brzmi następująco: Kto powinien pokryć usunięcie nieszczelności w mieszkaniach własnościowych?
Nieszczelność odbiornika gazu (kuchenka gazowa, piec kąpielowy itp.) na własny koszt usuwa właściciel lokalu. Nieszczelność instalacji gazowej (bez nieszczelności na odbiornikach) usuwa na swój koszt wspólnota mieszkaniowa. Instalacja gazowa jest elementem współwłasności nieruchomości.
Pytanie 47
Dodano: 03 lipca 2006
Wspólnota mieszkaniowa będzie modernizować dźwigi osobowe i ze względu na brak wystarczających środków finansowych chce zaciągnąć kredyt.
Jeden z właścicieli wystąpił z propozycją a właściwie żądaniem, że wpłaci jednorazowo na rachunek bankowy wspólnoty przypadającą na niego wg udziału kwotę tj około 7000 zł i chciałby żeby wspólnota nie obciążała go kosztami kredytu ( odsetkami, prowizjami).
Czy wspólnota powinna przyjąć takie żądanie ? Jak ewntualnie podejść do tego problemu od strony księgowej?
Uważam, że postawa właściciela lokalu ze wszech miar godna naśladownictwa. Nie mniej mizeria budżetowa wielu polskich rodzin, którzy za namową krzewicieli idei powszechnego uwłaszczenia kupili swoje lokale mieszkalne za minimalne kwoty boryka się w tej chwili z problemami związanymi z ich utrzymaniem. W tym konkretnym przypadku Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien określić przewidywany koszt modernizacji dźwigu osobowego. Tak wyliczony koszt przeliczyć posiadanymi udziałami zawiadamiając właścicieli lokali o wysokości należnej jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty. Współwłaściciel, którzy nie dokonają tej wpłaty w przewidywanym terminie należy dodatkowo obciążyć odsetkami z tytułu zaciągniętego kredytu dokonując księgowania WN należność od właściciela, Ma Fundusz Remontowy wspólnoty. Naliczone przez bank odsetki zaewidencjonować po stronie WN Funduszu remontowego.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit