Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych
Pytanie 76
Dodano: 14 grudnia 2006
W budynku który posiada 50 mieszkań , jedno mieszkanie zostało wyodrębnione , czyli powstała Wspólnota mieszkaniowa . Zdecydowaną większość udziałów posiada Spółdzielnia Mieszkaniowa a więc obowiązuje ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych .W opisywanym budynku zachodzi potrzeba wykonania remontu dachu , koszt wykonania remontu to 10 tys. zł .
I tu pytanie . Jak będzie w tym przypadku obciążony ten właściciel lokalu który jako jeden posiada lokal wyodrębniony . Czy tak samo jak pozostali członkowie SM , czy też może w stosunku do posiadanych udziałów .
Czy SM może , czy ma prawo, obciążyć tego jednego właściciela inaczej jak innych pozostałych , czy musi go traktować identycznie jak pozostałych .
Przeniesienie lokalu mieszkalnego w własność odrębną nie jest tożsame z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej. W spółdzielniach mieszkaniowych sytuacje tę regulują zapisy art. 24, 26 i 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Tym samym spółdzielnia nie może tworzyć funduszu remontowego w trybie jaki został zawarty w art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w stosunku do lokalu który został przeniesiony w własność odrębną. Natomiast zapis art. 4 ust. 2 i ust. 5 ustawy w sposób jednoznaczny właścicieli lokali do pokrywania kosztów remontów ich nieruchomości. Tym samym właściciel lokalu jest zobowiązany pokryć pełne koszty remontu w wysokości wynikających z przemnożenia tych kosztów przez udział jaki posiada właściciel lokalu w nieruchomości wspólnej. To czy spółdzielnia rozłoży tę wpłatę na lata będzie wynikało tylko z płynności finansowej i zasobności funduszu remontowego nieruchomości w której znajduje się ten lokal.
Pytanie 75
Dodano: 14 grudnia 2006
W budynku jest 2 zarządzajacych . Wspólnota która posiada np. 60%udziałów oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa która posiada mniejszość udziałów tj. 40%
Na zebraniu pada uchwała na wykonanie remontu dachu i zostaje przegłosowana za TAK na wykonanie tego remontu .
Remont dachu kosztuje np. 10 tys. zł i tu pytanie .
Jak się rozkładają koszta związane z tym remontem . Czy SM musi pokryć koszta związane z tym remontem tj. 40% kosztów swoich udziałów a 60% właściciele mieszkań zamieszkałych we Wspólnocie .W jaki sposób pieniądze trafiają do wykonawcy , oddzielnie ze strony SM i oddzielnie od Wspólnoty . Czy to jest kwestia dogadania się z wykonawcą .
Wbrew zasugerowanemu w tekście pytania podpowiedzi w państwa nieruchomości jest tylko jeden zarządzający a mianowicie wspólnota mieszkaniowa. Spółdzielnia mieszkaniowa jest takim samym właścicielem jak pozostali właściciele wyodrębnionych nieruchomości lokalowych. W przypadku podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową decyzji o wysokości wpłat na fundusz remontowy wspólnoty, spółdzielnia jako właściciel nie wyodrębnionych lokali jest zobowiązana wpłacić na konto funduszu remontowego wspólnoty żądaną kwotę w terminie i wysokości określonej prze uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Spółdzielnia mieszkaniowa w państwa przypadku nie jest stroną umowy zawartą z przyszłym wykonawcą robót.
Pytanie 74
Dodano: 20 listopada 2006
Deweloper wybudował hotel - apartamentowiec, dokonał podziału fizycznego, a następnie sprzedał poszczególne lokale (apartament), (restauracje), (gabinety odnowy) wpisując siebie art. 18 UoWL ( spółkę z o.o. ) na zarządcę i zarejestrował w GUS oraz Urzędzie Skarbowym Wspólnotę Mieszkaniową. Właścicielami nieruchomości są osoby fizyczne i prawne w sumie 37 właścicieli lokali. Od momentu zarejestrowania Wspólnoty , koszty zarządu nie określone w uchwale , określane są w fakturach VAT przesyłanych do właścicieli lokali. Faktury za koszty zarządu obciążone są 22% Vatem. Na pytanie dlaczego wystawia faktury na zaliczki kosztów zarządu, odpowiedź brzmi, że usługi hotelowe obciążone są 22% podatkiem. Nie wszyscy właściciele lokali wykorzystują swoje apartamenty do działalności gospodarczej i nie zamierzamy takowej prowadzić. Niestety zarządca obciąża nas kosztami (faktury VAT) zakupu oprogramowania hotelowego, wyposażenia recepcji, kosztami pracowniczymi recepcji i innymi służącymi prowadzeniu działalności przez około 50% właścicieli lokali w hotelu.
Proszę o pomoc w rozwiązaniu tej zagadki prawnej, a może na rynku dostępna jest literatura poświęcona "Hotelowym Wspólnotom Mieszkaniowym".
Wspólnota mieszkaniowa, hotelowa czy każda inna jeżeli tylko uzyskała w GUS-ie numer statystyczny REGON jako wspólnota mieszkaniowa, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka sprawująca zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może obciążać właścicieli lokali fakturami VAT, ponieważ czynności jakie dokonywane są pomiędzy właścicielami lokali a ich zarządem nie są objęte podatkiem VAT. To czy lokal jest lokalem mieszkalnym czy też użytkowym jest bez znaczenia. Spółka nie powinna także wystawiać w tym zakresie jakichkolwiek faktur właścicielom lokali, uprawniona do tego jest tylko wspólnota. Prowadzone przez Spółkę księgi rachunkowe i rejestry podatku VAT według mojej oceny są wadliwe, ponieważ nie powinny obejmować czynności dokonywanych przez Spółkę jako Zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku kontroli ksiąg rachunkowych Spółki i Wspólnoty przez Urząd Skarbowy otrzymujący faktury VAT, którzy odliczyli podatek w nich naliczony stracą do tego prawo co wiąże się z konsekwencjami karnymi wynikającymi z ustawy o podatku VAT i ordynacji podatkowej. Należy bezwzględnie przestrzegać w zakresie dokumentowania obrotu rozdzielnością układu bilansowego spółki i wspólnoty, tak w zakresie obrotu jak i reprezentacji.
Pytanie 73
Dodano: 20 listopada 2006
Mam pytanie odnośnie drogi wewnętrznej, (właścicielem jest wspólnota mieszkaniowa) na której bezprawnie parkują samochody. Interwencje nasze do policji w Szczecinie i straży miejskiej nie przyniosły żadnych efektów. Służby te twierdzą że jest to droga prywatna i sami musimy sobie z tym poradzić.
Pytamy jak.
Postawienie znaku zakazu parkowania i postoju nie przyniósł oczekiwanego rezultatu i samochody dalej parkują wzdłuż drogi. Narusza to zasady bezpieczeństwa gdyż po drodze dojazdowej a raczej ciągu pieszo jezdnym chodzą piesi (dorośli oraz dzieci) i o wypadek naprawdę bardzo łatwo.
Czy powieszenie pod znakiem tablicy informującej że znak obowiązuje po obu stronach jezdni oraz ostrzeżenie o pobieraniu opłaty za nielegalne parkowanie - 20zł/godz. wraz z ostrzeżeniem o zakładaniu blokady kół niesie za sobą jakieś konsekwencje w stosunku do Wspólnoty od kierowców nie przestrzegających znaku oraz nie zważających na ostrzeżenia pod znakiem?
Czy w ogóle my jako Wspólnota możemy unieruchamiać pojazdy poprzez założenie blokad kół, a następnie pobierać opłaty?
Czy są na to jakieś przepisy, uregulowania?
Proszę o w miarę szybką odpowiedź na nurtujące nas pytania.
Proszę również o radę jak z takim problemem mamy sobie poradzić.
Skoro droga jest własnością wspólnoty mieszkaniowej i w stosunku do tej drogi nie ma żadnego zapisu dotyczącego służebności na rzecz innych nieruchomości decyzyjność należy do państwa. Najprostszym rozwiązaniem jest zamknąć drogę rozdając właścicielom lokali piloty umożliwiające wjazd na teren wspólnoty. Możecie państwo również uruchomić parking płatny, zatrudnić "parkingowego" i pobierać opłaty.
Pytanie 72
Dodano: 20 listopada 2006
I ostatni maly problem: konto funduszu remontowego( w moim przypadku 801), jest kontem wynikowym czy bilansowy? Do tej pory uzywalam go jako konta wynikowego, ale pewna ksiegowa zwrocila mi uwage ze jest to konto bilansowe. Jestem niepewna tego wiec prosze o informacje.
Bardzo dziekuje za Pana cierpliwosc i prosze o pomoc w powyzszych problemach.
Wspólnoty nie sporządzają bilansu więc wiadomości przekazywane przez "pewną" księgową są nieprawdziwe. Pojęcie konta bilansowego nie występuje. Wszystkie przychody i koszty jakie otrzymuje i ponosi wspólnota mieszkaniowa bezpośrednio wpływają na wynik wspólnoty.
Pytanie 71
Dodano: 20 listopada 2006
Kolejny mój problem dotyczy zaksięgowania nieściagalnych należności z mieszkania które zostało sprzedane. Sprawa została oddana do komornika i zarzadca nie jest juz zwiazny ze sprawa. Wlasciciel sprzedal mieszkanie ktore jest obciazone nie splaconym czynszem, nie wiem gdzie zaksiegowac ta należność, na jakie konto.
Zaległość zapłaci kupujący mieszkanie, ponieważ zakupił je z długiem o którym niewątpliwie został poinformowany.
Pytanie 70
Dodano: 20 listopada 2006
Mam do Pana zapytanie związane z rachunkowości we Wspólnocie Mieszkaniowej. Mam problem z właściwym zaksięgowaniem zakupu przez Wspólnotę piwnic. Piwice należały do firmy. Firma wystawiła fakturę vat, na której ujęta jest sprzedaż piwnic dla Wspólnoty jako całości(nie dla poszczególnych mieszkańców). Aby zapłacić za te piwnice Wspólnota zaciągnęła kredyt. Nie wiem jak powinnam zaksiegować zakup tych piwnic, czy mam je zaksięgować na koncie środków trawałych i amortyzować(miesięcznie, półrocznie, rocznie?).Jeśli je amortyzować to jak powinna przebiegać amortyzacja(notami memoriałowymi, na jakich kontach?)
Po raz pierwszy spotykam się z sprzedażą piwnic, jako odrębnego lokalu. Ale skoro tak ma być - to zakup powinna Pani zaksięgować jako środek trwały w korespondencji z kontem rozrachunkowym oraz równolegle obciążyć należności długoterminowe od właścicieli w korespondencji z rozliczeniami miedzyokresowymi przychodów. Bieżące obciążenie właścicieli spłatą kredytu i odsetek należy dokonać w korespondencji z długoterminowymi należnościami od właścicieli a po stronie przychodów zmniejszeniem rozliczeń międzyokresowych przychodów w korespondencji z praychodami bieżącego okresu sprawozdawczego.
Piwnic tych nie amortyzujemy ponieważ ustawa o rachunkowości nie obowiazuje wspólnot mieszkaniowych.
Pytanie 69
Dodano: 20 listopada 2006
Dziękuje bardzo za odpowiedż na maje poprzednie zapytania. Natomiast nie wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiązane. Mianowicie chodzi mi o ewidencję księgową kredytu termomodernizacyjnego dla wspólnoty mieszkaniowej. Twierdzi Pan, że odsetki i prowizje winny być księgowane w koszty finansowe. Zgadzam się , ale koszty finansowe w moim przypadku są księgowane w utrzymanie części wspólnych nieruchomości, czyli wkalkulowane w stawkę eksploatacyjną. W związku z tym jeśli zaksięguję odsetki i prowizję w koszty finans. to na koniec roku będę miała staratę w CIT 8 , którą właściciele winni dopłacić i taka sytuacja będzie co roku, gdyż kredyt jest na 10 lat, więc odsetki będą występowały co roku. Natomiast odsetki od kredytu są wkalkulowane w stawkę funduszu remontowego. W związku z tym czy powinnam odpowiednią część stawki funduszu remont. przeksięgowywać na przychody finansowe dla pokrycia kosztów odsetek i prowizji.
Czy fundusz remontowy może wykazywać saldo ujemne na koniec roku, gdyż remont nieruchomości zostanie wykonany w bieżącym roku, natomiast jego spłata jego będzie trwała 10 lat. Bardzo proszę o Pana sugestie w tej sprawie.
W Państwa wspólnocie źle została skalkulowana stawka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ nie obejmuje kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu termomodernizacyjnego. Należy dokonać stosownych korekt, zatwierdzić nową wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dokonując jednocześnie obniżki wysokości środków kumulowanych na funduszu remontowym.
Stan funduszu remontowego dopiero w 10 roku uzyska wynik dodatni ponieważ pokrył on koszty remontu - sytuacja taka jest prawidłowa. A tak na marginesie w wspólnocie mieszkaniowej nie występuje pojęcie straty względnie zysku. Nie dopuszcza do tego zapis art. 12 ustawy o własności lokali. I jeszcze jedna uwaga - właściciel lokali wnoszą zaliczki na pokrycie kosztów nie w formie na przykład 3 zł od jednego m2 lecz jako miesieczna partycypację w planowanych kosztach, proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej.
Pytanie 68
Dodano: 20 listopada 2006
Skąd pobrać wniosek na wyodrębnienie lokali (czy musi to być specjalny formularz, czy może to być wniosek stworzony przez nas).
Nie istnieje formalny druk takiego wniosku. Powinien mieć formę pisemną i być złożony właścicielowi nieruchomości z której lokal chce się wyodrębnić.
Pytanie 67
Dodano: 20 listopada 2006
W jaki sposób pokryć ewentualne koszta powstałe w wyniku powstawania wspólnoty np. skromne ale konieczne wyposażenie biura (administracji), niezbędne materiały na powstanie pomieszczenia, komputer, papier, biurko, szafa itp. rzeczy.
Są to koszty zarządu nieruchomością wspólną, które powinni pokryć wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do swoich udziałów jaki posiadają w nieruchomości wspólnej.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit