Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych
Pytanie 746
Jak w małej wspólnocie mieszkaniowej powinna wyglądać ewidencja rachunkowa, by właściwie sporządzić cit 8 oraz sprawozdanie finansowe?
Czy prowadzenie jej w dotychczasowy sposób tj. poprzez wprowadzanie do cit po stronie przychodów wpłat dokonanych przez lokale a po stronie kosztów faktur wystawionych na wspólnotę jest prawidłowe?
Gdzie w cit 8 należy ująć naliczenia z za gospodarowanie odpadami komunalnymi a gdzie kwoty z deklaracji?
Czy wspólnota jest zobowiązana do wystawienia faktur za refakturę za media dostarczane do indywidualnych lokali i wykorzystywanych wyłącznie do celów mieszkalnych? Jeśli tak to jaka podstawa prawna powinna być zamieszczona na fakturze?
Czy w cit 8 należy ująć po stronie naliczenia z tyt. mediów dostarczanych do indywidualnych lokali oraz faktury od dostawców tych mediów? jeśli tak to gdzie?
Pozaksięgowa ewidencja prowadzona przez wspólnotę mieszkaniowa powinna być prowadzona zgodnie z podjętą w tym zakresie uchwałą (patrz ustawa o własności lokali).
Przychodem wspólnoty nie są wpłaty lecz naliczenia w tym również za media, fundusz remontowy i pozostałe składniki. Na żądanie właściciela wspólnota ma obowiązek wystawienia rachunku (podstawa prawna ustawa Ordynacja podatkowa, w fakturze (rachunku) powinny być uwidocznione wszystkie miesięczne naliczenia. Polecam moje publikacje które można nabyć poprzez moją stronę internetową.
Pytanie 745
Czy jeśli wspólnota powstała w listopadzie ma obowiązek sporządzić sprawozdanie finansowe oraz wysłać CIT 8 do urzędu- czy może to zrobić w kolejnym roku sprawozdawczym?
Jeżeli nie poinformowała Urzędu Skarbowego o innym okresie roku obrotowego, to ma obowiązek złożyć za rok obrotowy sprawozdanie.
Pytanie 744
Czy zarząd wspólnoty jednocześnie zarządca może występować przed sadem o roszczenia za nie wykonanie robot w czasie realizacji budowy naszego bloku przez sm?
Nie nie może ponieważ roszczenia posiadają tylko właściciele lokali.
Pytanie 743
Czy prawidłowo SM żąda od nas opłat za drogi,trawniki,itp z tytułu położenia na osiedlu, powołując się na ustawę w sm z 15,12,2015 art 4 ust 2 i 4 oraz nowelizacje z 20.07.2017? WM działa na zasadzie ustawy o własności lokali, za pergolę płacimy, czy to słusznie? Na zagospodarowaniu terenu (którego sm) nie wykonała pergola była umiejscowiona i miejsca zewnętrzne parkowania, teraz ten teren jest okrojony nie należy do nas.
Jeżeli Państwa Wspólnota korzysta z tych terenów to opłata za korzystanie powinna być zawarta w stosownej umowie zawartej pomiędzy Wspólnotą a spółdzielnią. Jeżeli umowa nie została zawarta to Spółdzielnia nie ma tytułu prawnego do obciążania Wspólnoty opłatami
Pytanie 742
Jesteśmy WM składającą się z dwóch budynków w których są lokale mieszkalne i hale garażowe, które są odrębnymi lokalami z udziałem w nieruchomości wspólnej( wszyscy właściciele miejsc postojowych mają prawo własności lokali mieszkalnych w tych budynkach), nie mamy ani jednego lokalu usługowego. Administrująca nami (duża spółdzielnia"WOLA") chce nam naliczyć CIT od nadwyżki przychodów nad kosztami od miejsc postojowych, twierdząc, że są to lokale użytkowe. My jako zarząd nie zgadzamy się z nimi. Proszę o odpowiedź Kto ma rację? i uzasadnienie prawne.
Stojąc na swoim stanowisku opieramy się na :
1. interpretacji ogólnej nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z 5 marca 2008 r. Minister Finansów
oraz interpretacjach indywidualnych:
Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7.01.2011 r. (sygn. IPPB3/423-738/10-4/MC),
Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 12.12.2014 r. (sygn. ILPB3/423-456/14-6/PR),
Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27.08.2014 r.,(sygn.. IBPBI/2/423-643/14/MS).
Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3.02.2014 r. (sygn. IPTPB3/423-425/13-4/IR),
Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 18.08.2015 r. (sygn. IBPB-1-3/4510-105/15/PC).”
Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 14 .02.2017 r. (sygn. IBPB-1-3/4510/24/2017.1.PC)
które potwierdzają stanowisko Zarządu Wspólnoty, a w szczególności interpretacja
Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27.08.2014 r.,(sygn.. IBPBI/2/423-643/14/MS), która opisuje taki sam stan jaki ma u nas miejsce.
Skoro jesteście państwo wspólnotą mieszkaniową to na koniec roku obrotowego wspólnota nie generuje wyniku finansowego, ponieważ zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali (patrz art. 12 i 15 ustawy) ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami tak lokali mieszkalnych jak również i garaży, jest to równoznaczne z generowaniem wyniku "0" a właściciele powinni otrzymać zwrot nadpłat względnie dopłacić niedobory. Przypominam że właściciele lokali nie wnoszą opłat lecz jedynie zaliczki na koszty do rozliczenia.
Podatek CIT w wspólnocie mieszkaniowej może wystąpić tylko w przypadku innych przychodów (np najmy itp)
Pytanie 741
Na utrzymanie części wspólnych wspólnota ma 3 fundusze - remontowy,inwestycyjny,pozostałe koszty części wspólne ,wszystkie płacimy wg. udziału .Czy utworzenie tych funduszy jest ustawowo określone czy można z jakiegoś zrezygnować. Do czego służy inwestycyjny do tej pory opłacany jest z niego koszenie trawy i przycinanie krzewów. Czy to jest prawidłowe?
Wspólnota mieszkaniowa ustawowo nie tworzy żadnych funduszy. Może tego dokonać poprzez podjecie stosownej uchwały. Wg mojej oceny potrzebna jest tylko uchwała o tworzeniu funduszu remontowego. Pozostałe fundusze nie powinny być tworzone. Ponieważ wg mojej oceny jest to chyba tylko nazwa sztuczna. Koszty nieruchomości wspólnej są ponoszone wg udziałów.
Pytanie 740
Wspólnota powstała z mocy prawa po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w sierpniu 2015 r. Pierwsze zebranie było w kwietniu 2016 na którym został wybrany zarząd, administratorem pozostała nadal spółdzielnia. CIT 8 za rok 2016 przygotowała SM za okres od maja do grudnia. Uważam, ze powinna zostać złożona korekta za 2016 obejmująca cały rok. Na marginesie do tej pory spółdzielnia nie przedstawiła rozliczenia za okres styczeń _kwiecień 2016.
2 pytanie
Czy spółdzielnia powinna rozliczyć się z członkami wspólnoty ze zbieranych opłat i przedstawić rozliczenie do sierpnia 2015 do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu?
Następnie rozliczać okres wrzesień - grudzień 2015 pomimo iż nie mieliśmy swojego konta bankowego i NIP i REGIONU oraz rozliczyć już wspomniany okres Styczeń_kwiecień 2016?
3 pytanie
W 2017 roku podjęto uchwałę o wynagrodzeniu ryczałtowym członków zarządu(250zł). Zarząd jednak nie pobierał wynagrodzenia. Czy nie pobrane wynagrodzenie będzie stanowiło dochód Wspólnoty i należy od niego odprowadzić podatek?
Skoro wspólnota powstała w wrześniu 2015 roku, to od tego czasu powinna sama prowadzić swoje rozliczenia. Do sierpnia jako nieruchomość spółdzielni spółdzielnia powinna rozliczyć osobno eksploatacje i osobno fundusz remontowy. Od sierpnia 2015 powstała z mocy prawa wspólnota i rozliczenie jej kosztów przychodów i funduszu remontowego należy dokonać już jako wspólnota mieszkaniowa. Korekty deklaracji CIT należy złożyć.
Samo podjecie uchwały o wynagrodzeniu Członków Zarządu jeszcze nie jest tożsame z koniecznością wypłat tego wynagrodzenia. Należy podjąć stosowną uchwałę o jej przyznaniu z imienia i nazwiska. Do tego czasu wynagrodzenie nie powinno być naliczane i tym samym nie stanowi kosztu uzyskania przychodu jak również nie powstaje obowiązek względem ZUS i PIT.
Pytanie 739
Firma wykonuje dla wspólnoty mieszkaniowej opiekę serwisową automatyki nadzorującej dostawę wody do budynku wspólnoty. Za usługę firma wystawia w każdym miesiącu fakturę VAT ze stawką 23%. Czy ta stawka jest prawidłowa? Wspólnota jest własnością krajowych osób fizycznych.
Firma obsługująca Państwa wspólnotę w zakresie serwisowania automatyki wystawia prawidłowo fakturę za wykonaną usługę. Podatek VAT od tej usługi wynosi obecnie 23 %
Pytanie 738
Moje os. otrzymuje 50% przychodu z wynajmu lokalu użytkowego na naszym osiedlu. Lokal jest własnością spółdzielni i dlatego drugie 50 % idzie do podziału na Zarząd i tym samym na inne osiedla których nie był jeszcze jak był budowany ten lokal. Lokal ten powstał w latach 90 .Firma budowlana zbankrutowała i w wyniku rozliczenia mamy ten lokal.
Chcemy utworzyć wspólnotę i co dalej z lokalem użytkowym i z pożytkami przypadającymi na nasze osiedle w każdym roku? Jeśli zostanie po naszym odejściu ze spółdzielni w 100% przy Zarządzie ,to osiedla powstałe wiele lat później niż lokal będą miały duży zysk.
Rozumiem że lokal użytkowy jest własnością spółdzielni, nie jest elementem współwłasności. W przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokalu będzie spółdzielnia mieszkaniowa a nie nowopowstała wspólnota.
Przychód z tego lokalu jest przychodem spółdzielni a nie przychodem z nieruchomości.
Pytanie 737
Czy wspólnota może podjąć uchwałę, która anuluje wykonanie innej uchwały podjętej wcześniej przez tą wspólnotę? Zarządca w porozumieniu z deweloperem nakłonił nas do podjęcia uchwały w sprawie: udzielenia zarządcy pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu mających na celu wykup od dewelopera pomieszczenia węzła cieplnego. Uchwała została podjęta na zebraniu wspólnoty w dniu 24.05.2017 z udziałem notariusza. Jednak po fakcie doszliśmy do wniosku, że takie rozwiązanie nie jest dla nas korzystny i nie jest zgodne z prawem „w świetle wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt: V CSK 139/10, Sąd Najwyższy orzekł, że ani na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienie dotychczasowego właściciela”. Czyli jak rozumiem deweloper nie maił prawa pozostawić sobie tego pomieszczenia i teraz żądać od nas jego wykupu?
Pomieszczenie węzła cieplnego jest częścią nieruchomości wspólnej. Widocznie developer chcąc dodatkowo uzyskać przychody oznaczył udziały poszczególnych właścicieli pomniejszając je o tę powierzchnię. Macie Państwo pełne prawo żądać od developera przekazania tego pomieszczenia nieodpłatnie. Uważam że uchwała ta powinna być anulowana przez podjęcie uchwały z udziałem notariusza.