Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 1197
Bardzo proszę o pomoc w poprawnym księgowaniu następującej sytuacji:
W naszej Spółdzielni została przeprowadzona termomodernizacja budynków. W tym celu został utworzymy "Fundusz remontowy celowy" na który mieszkańcy dokonują comiesięcznych wpłat wg m2 mieszkanie wg stawki uchwalonej przez Radę Nadzorczą. W regulaminie tego Funduszu widnieje zapis, że mieszkańcy mogą dokonać wcześniejszej spłaty Funduszu po zakończeniu remontu wg otrzymanego rozliczenia.
Miesięczne wpłaty na FR celowy księgowane są: Ma kto 700/Wn 204 rozrachunki z mieszkańcem oraz rozliczane w koszty Wn "4"/Ma 490 oraz Wn "5"/Ma 856 FR celowy.
Czy przy dokonaniu przez mieszkańca wcześniejszej spłaty FR celowego w całości po rozliczeniu, należy ją zaksięgować w podobny sposób jak wpłaty miesięczne? jaki dokument powinien otrzymać mieszkaniec jako "potwierdzenie rozliczenia/wpłaty"?
Zaproponowane przez Panią księgowanie jest prawidłowe. W przypadku jednorazowej spłaty należności przez członka spółdzielni, w miesiącu wpłaty należy podnieść odpis na fundusz remontowy (fundusz celowy) i tym samym określić w tym miesiącu wyższą stawkę eksploatacyjna. Dokumentem potwierdzającym spłatę zobowiązań jest zawiadomienie spółdzielni określające nowy wymiar czynszu w miesiącu wpłaty.
Pytanie 1196
Bardzo proszę o poradę w sprawie przetargu na ocieplenia budynku. Jest to blok wielorodzinny, spółdzielczy. Byłem dzisiaj w mojej Spółdzielni Mieszkaniowej w w/w sprawie. Dowiedziałem się że w przypadku ocieplenia budynku w którym mieszkam, spółdzielnia musi ogłosić przetarg na wykonanie tejże pracy. Bez przetargu nawet nie ma o czym marzyć. Cena za m2 jaką usłyszałem trochę mnie przeraziła. Kontaktowałem się z firmą, która w zeszłym roku zakończyła ocieplanie budynku w którym mieszkają moi rodzice. Muszę powiedzieć że jest ocieplony bardzo elegancko, a współlokatorzy zadowoleni. W trakcie rozmowy z przedstawicielem firmy dowiedziałem się, że mamy prawo sami decydować o tym czy chcemy firmę w drodze przetargu, czy też tą którą sobie sami wybierzemy. Czyli firma (nasza-wybrana) robi pomiary, kosztorys, i inne potrzebne papiery, my to zanosimy do spółdzielni, a oni zajmują się dalej tą sprawą. No i teraz czy rzeczywiście tak jest. Nadmienię że koszt ocieplenia za m2 będzie o ponad połowę tańszy niż ten który mi zaproponowano w spółdzielni przez jakąś firmę w drodze przetargu.
W jaki sposób spółdzielnia wybiera wykonawców robót budowlanych w drodze przetargu określa stosowny regulamin przyjęty przez Radę Nadzorczą spółdzielni. W tym miejscu chciałbym zaznaczyć, że spółdzielnie nie mają obowiązku wybierania wykonawców na drodze ogłaszania przetargu. Decyzja w tym względzie należy do organów samorządowych spółdzielni. Nie wypowiadam się w zakresie kosztu remontu.
Pytanie 1195
Jestem główną księgową spółdzielni mieszkaniowe od paru miesięcy i mam jeszcze problem z zaksięgowaniem niektórych operacji a znalazłam Pana stronę z której można dużo się dowiedzieć i nauczyć. Tam też wyczytałam że można zadać pytanie,więc z tego korzystam i bardzo proszę o pomoc.
1. Otrzymałam pożyczkę na termomodernizację z WFOŚ,po spełnieniu określonych warunków część pożyczki została umorzona;jak i gdzie zaksięgować otrzymaną pożyczkę i jej częściowe umorzenie-czy na fundusz remontowy termomodernizacyjny czy pozostałe przychody?
2. Członek spółdzielni zadłużony z tyt.opłat za mieszkanie zwrócił się z prośbą o odpracowanie długu,Zarząd wyraził na to zgodę. Czy prawidłowe jest księgowanie WN 761-pozostałe koszty operacyjne/MA 204-Rozrachunki z tyt.opłat eksploatacyjnych?Umowa ta nie rodzi przysporzenia dla odpracowującego dług i nie jest opodatkowana ani ozusowana.
3. Kontrahent wpłacił mi kaucję 3.000,00 zł jako zabezpieczenie wykonanych robót. W momencie kiedy okazało się że musi zrobić poprawki, napisał oświadczenie ,że zrzeka się kaucji w całości na rzecz firmy która te poprawki wykona. Zewnętrzna firma pomalowała drzwi powtórnie i wystawiła za to fakturę na 2600,00 zł. Jak i gdzie zaksięgować te operacje?Czy przeznaczenie kaucji na zapłatę zobowiązania będzie skutkowało naliczeniem podatku VAT?
4. Spółdzielnia wystawiła firmie zewnętrznej która wykonuje prace ociepleniowe faktury za zużyte media. Faktury zostały wystawione w m-cu styczniu 2019 r z datą sprzedaży grudniową 2018.Obowiązek w podatku VAT powstanie w XII/2018 r,a do jakiego okresu należy zaliczyć przychody z tego tytułu?XII/2018 czy I/2019?Jak zaksięgować powyższe faktury?
5. Czy można wpisać w regulamin funduszu remontowego że będzie on m.in.tworzony z kredytów i pożyczek ,czy taki zapis jest błędny?
1. Umorzoną pożyczkę księgujemy w korespondencji z kontem 760. Jest do dochód zwolniony z podatku CIT.
2. Księgowanie nie jest prawidłowe. Należy w tym zakresie zawrzeć stosowną umowę cywilno- prawną, rozliczyć PIT i ZUS
3. Zrzeczenie się kaucji księgujemy po stronie MA konta 760. Zrzeczenie się kaucji nie jest objęte podatkiem VAT. Fakturę w wysokości 2600 zł księgujemy WN 865 fundusz remontowy, ma konto „2”
4. Przychody zaliczamy też do miesiąca XII 2018
5. Kredyt nie zwiększa funduszu remontowego, tak samo jak spłata kredytu nie zmniejsza funduszu remontowego
Pytanie 1194
W październiku 2017 roku wystąpiłam o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności do Zarządu.
W maju 2018 roku otrzymałam sms'a, że moja sprawa jest w toku i wkrótce otrzymam informację o wezwaniu do notariusza.
W lipcu 2018 złożyłam do SM pismo z prośbą o wyjaśnienie bezczynności. Oczywiście nie otrzymałam odpowiedzi ani żadnej informacji w mojej sprawie. W związku z tym ustawa z 1 stycznia br. o przekształceniu wieczystego użytkowania gruntu w prawo własność gruntu mnie nie objęła. Czy mogę w tej sprawie jeszcze coś zrobić?
Spółdzielnia moim zdaniem nie wywiązała się ze swojego obowiązku i obawiam się, że taka sytuacja jest dla mnie zdecydowanie niekorzystna. Dodatkowo, pracownik w tym tygodniu (styczeń 2019) poinformował mnie, że do końca marca przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności nie może nastąpić, dopóki nie zostanie określona bonifikata jaką otrzyma spółdzielnia od miasta (w związku z ww. ustawą). Czy to jest prawda?
Nie znam przyczyn zwłoki przekształcenia własnościowego prawa do lokalu w własność odrębną. W przypadku gdy jest to lokal mieszkalny będzie Pani miała prawo skorzystać z bonifikaty, ponieważ przekształcenie lokalu mieszkalnego odbędzie se w drodze przeniesienia miedzy innymi własności gruntu.
Pytanie 1193
Otrzymałam kilka zapytań od lokatorów o przekształcenie mieszkań które spółdzielnia otrzymała bezpłatnie, wiec w tym wypadku obowiązuje mnie znowelizowana ustawa o spółdzielniach art 48, proszę jednak o sprecyzowanie pkt b jakie koszty można zaliczyć do kosztów nie uwzględnionych w umowie- czy minus na funduszu remontowym to są te koszty o których mówi ustawa może wystarczy zrobić wycenę lokalu i pobrać wkład w wysokości 5%
Art. 48 ustawy o SM mówi w sposób jednoznaczny, że wszelkie koszty poniesione przez spółdzielnie na tą nieruchomość należy rozliczyć z właścicielami lokali, w tym również tak zwany minus funduszu remontowego.
Pytanie 1192
Mieszkam w mieszkaniu spółdzielczym lokatorskim i przez 20 lat do czynszu był doliczany kredyt normatyw, kredyt który zaciągnęła spnia na budowę osiedla. Dług został umorzony, już go nie płacę. Doszły mnie słuchy, ze spnia nie miała prawa doliczać go do czynszu . Jeśli tak jest - czy jest możliwość odzyskania tego co wpłaciłam?
W przypadku gdy Pani wpłaciła w „czynszu” normatyw, który następnie został umorzony. Ma Pani prawo domagać się od spółdzielni stosownego rozliczenia tej transakcji z Bankiem.
Pytanie 1191
Bardzo proszę o wyjaśnienie w jaki sposób Rada Nadzorcza może prowadzić nadzór i kontrolę nad działalnością spółdzielni. Czy może przeglądać dokumenty księgowe, księgi rachunkowe, raporty kasowe, wyciągi bankowe, sprawdzać sposób podziału i obciążeń kosztami poszczególnych nieruchomości. Czy może zapoznawać się z instrukcjami i regulaminami obowiązującymi w spółdzielni i wnosić do nich uwagi, czy też zdaniem Pana nie ma do tego umocowania prawnego. Jeżeli może to robić, to czy powinna to robić cała rada, czy może to sprawdzać poprzez komisję rewizyjną.
Zakres działania Rady Nadzorczej określa ustawa Prawo Spółdzielcze, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Statut spółdzielni. Komisja rewizyjna nie jest organem spółdzielni. Działa tylko w przypadku uzyskania stosownych uprawnień przez radę Nadzorcza i tylko radzie nadzorczej składa stosowne opracowania.
Pytanie 1190
Gdzie w bilansie należy ująć kwotę wynikającą z niesprzedanych po zakończeniu inwestycji garaży i miejsc postojowych? Czy w pozycji należne wpłaty na kapitał podstawowy w aktywach bilansu? Wcześniej kwota ta była przedstawiana w pasywach bilansu ze znakiem ujemnym. Czy dochód uzyskany z opłat eksploatacyjnych na lokalach mieszkalnych i garażach nie członków spółdzielni należy opodatkować podatkiem dochodowym. Na nieruchomości występuje nadwyżka z tytułu opłat eksploatacyjnych w pozycji energia elektryczna. Co można z tą nadwyżką zrobić? Nadwyżka ta jest duża i po dokonaniu analizy okazuje się, że przez cały następny rok nie należy pobierać opłaty na energię elektryczną. Czy nadwyżki można przeznaczyć na wymianę oświetlenia na ledowe i jak to zrobić?
Nie sprzedane garaże w zależności od zapisów Państwa statutu księgujemy:
1. W przypadku gdy była to działalność developerska na towarach,
2. W przypadku gdy spółdzielnia budowała finansowała inwestycje wkładami na środkach trwałych
Lokale mieszkalne są zwolnione z podatku CIT, garaże nie członków są objęte podatkiem CIT. Wynik na eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości rozliczamy zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli poprzez rozliczenie międzyokresowe. Nadwyżki na tak zwanym GZM-ie nie aktywujemy do przychodów. Wymianę oświetlenia można zaksięgować w koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości (dawniej GZM)
Pytanie 1189
Bardzo proszę o pomoc w ujęciu wkładów budowlanych wnoszonych przez członków spółdzielni ubiegających się na podstawie umowy o budowę lokalu o ustanowienie odrębnej własności lokalu- budowanych z własnych środków członków, w BILANSIE wg przepisów w pozycji BIII.2.i . Księgowania dokonuję wg. Pana wskazówek z pyt 1186 tj.
Księgowanie , powinno być
MA- 080
WN- 011
Należność z tytułu wkładu
WN 245
MA 803
Wniesienie wkładu
WN 13
MA 245
Przeniesienie lokalu w własność odrębną
MA 011
WN - 250 - rozliczenie wkładu
WN 803
MA - 250
Problem , jest w tym,że moim zobowiązaniem będzie wpłata członka, czyli kwota która wpłynęła na konto MA 245, ale po stronie WN są należności do wpłacenia za lokal mieszkalny , saldo po wpłaceniu części należności jest WN 245 - czyli pozostała część kwoty jaką ma wpłacić członek. W związku z tym jakie saldo którego konta ujmuje się w księgach i bilansie jako Zobowiązania z tytułu wniesionych wkładów (poz. B.III.2.i pasywów).
Saldo WN konta 245 jest zobowiązaniem członka względem spółdzielni a nie spółdzielni względem członka. Bardzo proszę o pomoc , ponieważ nie mogę wybrnąć z tego punktu w bilansie.
Saldo MA konta 245 jest zobowiązaniem długoterminowym, widocznym w pasywach bilansu.
Pytanie 1188
Czy zasadne jest nakazywanie mi przez spółdzielnię wykonanie na własny koszt w ciągu 14 dni przeglądu instalacji elektrycznej w moim mieszkaniu. Z pisma, które otrzymałam 10 maja 2018 roku wynika,że spółdzielnia ogłosiła przetarg na wykonanie przeglądu i firma wykonała pracę w 2016 roku. W moim mieszkaniu nie zrobiono tego ponieważ wg spółdzielni nie udostępniłam mieszkania,a informacja wisiała na klatce schodowe. Ze względów zdrowotnych przebywałam u rodziny. Spółdzielnia znała moją sytuację posiadała też adres korespondencyjny. Wszelkie dokumenty dotyczące opłat,rozliczenia przesyłane były na ten adres regularnie ale przez 2 lata nie otrzymałam żadnego monitu w sprawie udostępnienia lokalu. Uważam,że Spółdzielnia powinna była powiadomić mnie niezwłocznie o konieczności udostępnienia lokalu przed dokonaniem rozliczenia z firmą a nie robić to w dwa lata po wykonaniu pracy przez firmę, która wygrała przetarg. W cenie znajdowała się przecież również opłata za wykonanie czynności w moim lokalu. Dlaczego za błędy lub usterki w pracy osoby nadzorującej to zadanie mam płacić po raz kolejny ja? Po co Spółdzielnia ogłasza przetarg na takie zadanie skoro każdy może wykonać to we własnym zakresie?
Do obowiązków spółdzielni należy dokonanie przeglądu instalacji elektrycznej. Po raz pierwszy spotykam się z sytuacją, że to właściciel ma wybrać firmę i dokonać przeglądu na własny koszt. Proponuję, powiadomić o tym fakcie Zarząd spółdzielni, a jeżeli sytuacją nie zmieni się proszę zwrócić się do Rady Nadzorczej Spółdzielni.