Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 1217
Właściciel mieszkania (spółdz.-własn.) nie żyje ok. 15 lat. Zameldowana córka nie przeprowadziła postępowania spadkowego i nie przebywa w tym mieszkaniu ok. 3 lata. Wiemy że czynszu nie płaci. Przez całą zimę w tym mieszkaniu było górą odchylone okno w małym pokoju i na ok. 10cm otwarte drzwi balkonowe w dużym pokoju. Rozliczenie c.o. jest 60% (wspólne) i 40% (ind.wg podzielników). Co możemy jako pozostali mieszkańcy bloku zrobić skoro SM twierdzi że oni nic nie mogą bo nie mają namiarów do tej pani?
Do obowiązków zarządu Spółdzielni należy uporządkowanie zaistniałej sytuacji tak pod względem formalno-prawnym, jak również w zakresie prawidłowego rozliczenia kosztów zużycia ciepła w tym lokalu.
Pytanie 1216
Proszę o pomoc w kwestii przeksięgowania nadwyżki na eksploatacji dotyczącej garaży i miejsc postojowych.
W spółdzielni od wielu lat występuje nadwyżka przychodów nad kosztami na eksploatacji obiektów garażowych i miejsc postojowych. Dokonaliśmy obniżenia stawki zaliczkowej na eksploatację i zwiększyliśmy stawkę odpisu na fundusz remontowy mimo tego w dalszym ciągu jest duża nadwyżka. Czy istnieje inna możliwość przeniesienia nadwyżki na fundusz remontowy (duże potrzeby remontowe)?
Tylko obniżenie stawki na eksploatację i utrzymanie nieruchomości względnie podniesienie odpisu na fundusz remontowy może zmniejszyć dodatni wynik na eksploatacji.
Pytanie 1215
Czy Rada Nadzorcza ma absolutną dowolność trybu wyboru prezesa Zarządu SM , jeżeli zgodnie ze statutem SM, to Rada jest organem , który dokonuje wyboru członków Zarządu. Statut SM powierza Radzie wybór członków Zarządu i nie określa żadnych warunków , przy czym Statut powtarza za ustawą , iż członkom SM przysługuje bierne i czynne prawo wyborcze do organów spółdzielni. Zatem, czy wybór prezesa Zarządu dokonany w trybie tajne/poufne , poprzez kontakty nieformalne prezydium Rady z osobami sobie znanymi – brak konkursu, a nawet jakiejkolwiek informacji o planowanych zmianach w Zarządzie i poszukiwaniu kandydata na prezesa Zarządu, w sposób oczywisty nie narusza prawa członków SM do bycia wybieranym do Zarządu (organ SM) ?Członkowie SM , którzy nie wiedzieli o planowanej zmianie członka Zarządu ani tez o poszukiwaniu kandydata na członka Zarządu (prezesa) skutecznie zostali pozbawieni przez Radę Nadzorczą prawa bycia wybieranym do Zarządu. Rada Nadzorcza przeprowadzając „procedurę” naboru nie podjęła żadnej uchwały , brak informacji na ten temat również w protokołach z posiedzeń aż do momentu gdy nastąpiło „ wytypowanie” (tak określono w protokole RN)kandydata. Następnie RN podjęła , w głosowaniu tajnym Uchwałę w sprawie powołania prezesa Zarządu .
Czy w tej sytuacji można uznać , że uchwała RN w sprawie powołania prezesa Zarządu podjęta została niezgodnie z treścią obowiązujących przepisów prawa z naruszeniem:
- art. 35 par. 2 Prawa Spółdzielczego poprzez powołanie członka zarządu zamiast jego wyboru spośród nieograniczonej liczby kandydatów (Rada Nadzorcza nie przeprowadziła jawnej, przejrzystej i otwartej procedury konkursowej . Cała procedura wyboru została utajniona przed członkami SM , a liczba kandydatów została ograniczona do jednej osoby, której RN uznaniowo nadała status kandydata)
- art.18 par. 2pkt.2 w zw. z art.35 par. 1 pkt.3 poprzez pozbawienie członków spółdzielni biernego prawa wyborczego (prawa bycia wybieranym do organów spółdzielni ), które to prawo jest gwarancją realizacji zasady samorządności spółdzielni.
Wyjaśnienie opisanej powyżej kwestii jest dla mnie istotne z tego względu , iż przegrałam w Sądzie Okręgowym w Bielsku- Białej i Sądzie Apelacyjnym w Katowicach sprawę o stwierdzenie nieważności uchwały RN , w sprawie powołania Prezesa Zarządu jako czynności prawnej dokonanej z naruszeniem podstawowych praw członkowskich. Sąd Apelacyjny stoi na stanowisku, że Rada Nadzorcza miała prawo wybrać prezesa Zarządu bez konkursu i nie miała obowiązku zawiadamiania członków spółdzielni o możliwości kandydowania, skoro uznała, że zgłoszona kandydatura jest odpowiednia. Sąd nie dostrzega naruszenia biernego prawa wyborczego do organów spółdzielni, którymi są RN i Zarząd. Prawo to w żaden sposób nie zostało ograniczone w statucie SM. Będę wdzięczna za odpowiedź, ponieważ rozważam złożenie skargi kasacyjnej. Jakoś nie mogę się zgodzić ze stanowiskiem sądów, że Rada Nadzorcza ma nieograniczoną władzę i może łamać prawa członków spółdzielni . Nie mogę zgodzić się , że w zgodzie z prawem pozostaje takie działanie Rady , że na jednym posiedzeniu odwołuje członka Zarządu i powołuje nowego wybranego w nieustalonym trybie , a członkowie spółdzielni nie mając pojęcia o planowanej zmianie w Zarządzie nie mają możliwości kandydowania.
Wg mojej oceny Rada Nadzorcza zgodnie z zapisami Ustawy Prawo Spółdzielcze, Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Statutem spółdzielni ma prawo odwołać i wybrać nowego członka Zarządu Spółdzielni. Wyrok Sądu wg mojej oceny jest prawidłowy.
Pytanie 1214
W związku z różną interpretacją zasad gospodarowania funduszem remontowym SM pragnę uzyskać odpowiedź na pytanie: Czy Rada Nadzorcza może zatwierdzić Plan remontów SM na dany rok w którym planowane koszty termomodernizacji poszczególnych nieruchomości przekraczają nagromadzone środki (tworzą minus wyłącznie na tych nieruchomościach) a planowane roboty są przewidziane na przełomie 2019/2020 roku, gdzie faktura końcowa będzie pokryta z wpływów na 2020 rok? Nadmieniam, iż w SM istnieje zgodnie z UoSM rozliczanie wpływów i wydatków na pojedyncze nieruchomości oraz prowadzony jest jedno konto FR.
Chciałbym spytać czy solidaryzm polegający na finansowaniu z FR robót koniecznych na niektórych nieruchomościach pozwala "pożyczyć" tym nieruchomościom brakujące nieznaczne kwoty z założeniem podniesienia zaliczek na FR na tych nieruchomościach sprawiając tym samym szybki zwrot generujący "minus". Zakładam oczywiście, iż SM posiada stosowne środki na koncie FR i pozostałe nieruchomości zbierając fundusze na bardziej kosztowne remonty w danej chwili nie wnoszą roszczeń o remont swoich nieruchomości.
W sytuacji takich praktyk, gdzie i jakich należy dokonać zapisów?
Postępowanie Spółdzielni wg mojej oceny jest prawidłowe. Pyta się Pan jakie zapisy regulaminowe powinny towarzyszyć takim decyzjom. Jestem przeciwnikiem tworzenia niepotrzebnych regulaminów. Spółdzielnię powinien cechować solidaryzm. Koszty remontów, nie ma już pojęcia termomodernizacji, będą rozliczone w tych nieruchomościach.
Pytanie 1213
Chciałabym się dowiedzieć czy kandydując na stanowisko Prezesa Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej muszę mieć wyższe wykształcenie ? Regulamin konkursu (opracowany przez Radę Nadzorczą Spółdzielni) na to stanowisko uwzględnia również wykształcenie średnie . Czy jest to prawidłowe?
Rada Nadzorcza każdej Spółdzielni kieruje się własnymi zasadami w ocenie kryteriów jakim powinien odpowiadać Prezes Spółdzielni. Wg mojej oceny wykształcenie, staż pracy itp. jest bez znaczenia.
Pytanie 1212
Czy fakturę za przygotowanie i złożenie wniosku o dofinansowanie UE mogę zaksięgować na Fundusz remontowy? Bardzo proszę o podpowiedź dot. prawidłowego księgowania.
Fakturę za przygotowanie wniosku o dofinansowanie z Funduszy Unii Europejskiej księgujemy w koszty ogólne spółdzielni.
Pytanie 1211
Spółdzielnia obciąża lokatorów mieszkań spółdzielczych własnościowych i lokatorskich opłatą przekształceniową za przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntów w prawo własności. Opłata nie jest ani kosztem ani przychodem rachunkowym i podatkowym, zaksięgowaliśmy ją następująco:
1. nabycie gruntów WN 010 MA 249 (rozrachunki z urzędem gminy)
2. równoległy zapis WN 241 (lokatorzy) MA 804/805
3. Obciążenie w czynszu WN 204 MA 241
4. Spłaty dla urzędu WN 249 MA 131
Czy to prawidłowy zapis?
Mamy wątpliwości co do wykazywania tych przychodów w deklaracji VAT, czy powinny być wykazywane jako zwolnione czy wyłączyć je ze sprzedaży jako niepodlegające VAT?
A co z lokalami własnościowymi użytkowymi gdzie od opłat tych naliczany jest podatek VAT? Tam również należy pominąć konto 700 i zaksięgować opłatę tylko na rozrachunkach? Jak wykazać to w deklaracji VAT?
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie jest ponowną dostawą tego samego towaru. Jest to tylko zmiana tytułu prawnego do nieruchomości. Wartość opłaty przekształceniowej w niektórych przypadkach będzie jednak uwzględniała podatek od towarów i usług – potwierdza to Ministerstwo Finansów.
Przekształcenie użytkowania to nie nowa transakcja.
Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 29137 przypomniało treść uchwały NSA sygn. akt I FPS 1/06. Wynika z niej, że na skutek ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego. Dzięki temu może on rozporządzać nim jak właściciel. Zdaniem NSA, znajduje to wyraz zarówno w zasadzie swobody korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.
Ministerstwo Finansów potwierdziło jednocześnie, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie może być traktowane jako ponowna dostawa tego samego towaru. Przekształcenie w istocie jest tylko zmianą tytułu prawnego do nieruchomości. Nie będzie wpływać natomiast na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik wieczysty już uzyskał w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego.
Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że sama czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże – zdaniem MF - kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności będzie podlegać opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę.
Wynika z tego, że wszystkie kwoty należne właścicielowi gruntu (np. jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu VAT. Całość opłaty przekształceniowej jest jednak kwotą brutto. Podatek VAT jest już w niej wliczony i właściciele nieruchomości nie muszą go dodatkowo płacić.
Jeśli chodzi natomiast o wysokość podatku, trzeba zastosować taką stawkę, jaka była stosowana w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Tutaj pojawia się jednak pewien wyjątek. Opłaty z tytułu przekształcenia w prawo własności użytkowania ustanowionego przed 1 maja 2004 r. w ogóle nie podlegają VAT. Potwierdza to także wyrok WSA sygn. akt VIII SA/Wa 285/15. Ale to nie dotyczy Spółdzielni lecz podmiotu który pobiera opłatę przekształceniową.
Pytanie 1210
Mam ustanowioną "własną odrębność mieszkania spółdzielczego w r.2017 oraz wykupiony udział w gruncie. Od tego czasu opłacam podatek w Urzędzie Miasta tzw.od nieruchomości. Dzisiaj dowiedziałam się, że koleżanka mając podobnie, nie płaci podatku tylko podatek płaci za nią Spnia. Zadzwoniłam więc do Spni i zapytałam o co tu chodzi? Odpowiedziano mi że ona ma mieszkanie "własnościowe" a ja z "odrębną własnością".
Nic z tego nie rozumiem i proszę o ile to możliwe wyjaśnienie mi tej kwestii.
Odpowiedź jest prosta, Pani mieszkanie jest Pani własnością, natomiast mieszkanie koleżanki jest własnością spółdzielni.
Pytanie 1209
Moje pytanie brzmi: jak należy prawidłowo księgować opłatę przekształceniową z tytułu przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018r.
Czy będą to należności roku bieżącego, mimo terminu płatności w następnym roku budżetowym?
Czy całą należność za okres 20 lat powinna być potraktowana jako należność długoterminowa i jako przychód w roku 2019?
Jak powinno wyglądać prawidłowe księgowanie na kontach?
Niestety pytanie jest dosyć ogólnikowe więc ograniczę się tylko do zapisów księgowych.
1. Należność z tytułu opłaty przekształceniowej, WN 600 rozliczenia międzyokresowe, Ma 200
2. Zapłata opłaty przekształceniowej, Wn 4 koszty rodzajowe, Ma 600
3. naliczenie z tytułu opłaty przekształceniowej WN 204 , Ma 7 przychody.
W przykładzie pominąłem ruchy na kontach bankowych w korespondencji z kontami zespołu 2.
Do roku 2019 można aktywować tylko te koszty które zostaną opłacone.
Pytanie 1208
Jestem początkującą księgową spółdzielni mieszkaniowej i mam problem, czy wiaty śmietnikowe zakupione z funduszu remontowego powinnam ująć na koncie 011 i naliczać od nich amortyzację (a jeżeli tak to na jakich kontach). Zakup wiat jest zaksięgowany:
-Wn 857 fundusz remontowy spółdzielni
-Ma 201 rozrachunki z dostawcami
Skoro wiaty zakupiła Spółdzielnia z Funduszu remontowego, to nie ujmuje ich w środkach trwałych oraz nie amortyzuje.
Natomiast moje wątpliwości dotyczą od kiedy w spółdzielni działa taki regulamin, który pozwala z środków FR-u finansować zakupy inwestycyjne, Jak już to powinno się te koszty zaliczyć do eksploatacji. Widocznie u Państwa jest inaczej.