Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 1237
Mieszkam w bloku dwupiętrowym, sąsiedzi z parteru zamontowali drzwi otwierane na klatkę schodową, idąc z dzieckiem w nosidełku zostałam uderzona otwieranymi drzwiami na szczęście nie wypadło na posadzkę. Zgłosiłam problem do nadzoru budowlanego,ten natomiast kazał lokatorom zgłosić do prezesa o pozwoleni na skucie ścian nośnych by drzwi otwierały się szerzej. To w żadnym stopniu nie rozwiąże problemu. Zaznaczam że ani reszta lokatorów z następnych mieszkań ani Spółdzielnia Mieszkaniowa nie wyraziła zgody na zamontowanie takich drzwi. Prosze o pomoc jak rozwiązać ten problem.
Uważam że Zarząd nie powinien dodatkowo montować przeszkód w postaci drzwi ponieważ zagraża to bezpieczeństwu p.poż. Proszę o sprawie poinformować nadzór budowlany.
Pytanie 1236
Regulamin Rady Nadzorczej ma zapis. Członków zarządu wybiera się z pośród członków spółdzielni mieszkaniowej. W statucie nie ma takiego warunku. Czy taki zapis w Regulaminie Rady jest zgodny z obowiązującym prawem o spółdzielniach mieszkaniowych?
Nie taki zapis w regulaminie Rady Nadzorczej jest nieprawidłowy.
Pytanie 1235
Prezes zarządu złożył rezygnację. Rada rezygnację przyjęła, na tej podstawie została wypowiedziana umowa o pracę - 3 miesięczny okres wypowiedzenia. I tu kilka pytań
1.zgodnie ze statutem rada powołuje członka zarządu, w tym może być to osoba z zewnątrz. Czy można powołać w miejsce prezesa np osobę będącą zarządcą nieruchomości i np. na podstawie umowy o pracę zatrudnić go jako Prezesa - czy tu wymagana będzie zgoda walnego zgromadzenia (zarząd o tym nic nie stanowi)
2.powiedzmy, że mamy nowego prezesa. Oznacza to, że stary i nowy prezes otrzymują wynagrodzenie, z kolei co z zakresem czynności ? stary prezes został odwołany z funkcji prezesa ale ma umowę wypowiedzianą jako prezes
3.stary prezes stwierdził, że nic nie będzie robił. Blok jest w trakcie remontu, kto odpowiada za rozliczenie remontu
4.z kim stary prezes musi sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy ?
1.Tak można powołać nowego Prezesa nawet nie będącego członkiem Spółdzielni, jeżeli Status dopuszcza taką możliwość.
2.Tak obydwoje Prezesi otrzymują wynagrodzenie.
3.Stary Prezes prze okres wypowiedzenia musi świadczyć na rzecz spółdzielni pracę, chyba, że wypowiedzenie umowy stanowi inaczej.
4.Prezesa powołuje rada Nadzorcza, tym samym powinna sporządzić protokół zdawczo odbiorczy.
Pytanie 1234
Obciążamy kilku mieszkańców naszej spółdzielni opłatą za czyszczenie przewodu dymowego - mieszkańcy ci odłączyli się od CO spółdzielni, mają swoje piece i swoje przewody dymowe. Czy należy tą czynność opodatkować VAT (jesteśmy podatnikiem VAT czynnym)?
Opłaty za czyszczenie przewodu dymowego są kosztami GZM-u i dotyczą nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym są elementem kosztu utrzymania nieruchomości oraz składnikiem stawki eksploatacyjnej, która jest zwolniona z podatku VAT.
Pytanie 1233
Spółdzielnia rozpocznie budowę budynku mieszkalnego z mieszkaniami lokatorskimi dla członków spółdzielni.
Członkowie spółdzielni mają wpłacić 30% wartości lokalu mieszkalnego natomiast resztę kosztów budowy spółdzielnia pokrywa z własnych środków.
Mam pytania:
1) Czy wkłady wpłacone przez członków w wysokości 30% mają być zaksięgowane na funduszu wkładów mieszkaniowych w wysokości wpłaconego wkładu (brutto), czy pomniejszone o należny podatek VAT (netto)?
2) Jak ująć wpłaty wkładu w księgach rachunkowych?
3) Jakie powinny być księgowania w księgach rachunkowych w momencie ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?
4) czy w momencie likwidacji spółdzielni mieszkania lokatorskie:
- stają się z automatu własnością członków i jakie wtedy byłyby księgowania?
- jeżeli jednak nie, to jak należy postąpić wtedy z mieszkaniami lokatorskimi?
Ad. 1 Należność z tytułu wkładu lokatorskiego księgujemy WN 241 brutto MA 804 netto, MA 22 podatek VAT.
Ad. 2 Wpłatę wkładu lokatorskiego księgujemy WN 131 MA 241.
Ad. 3 Księgowania już zostały Pani podane.
Ad. 4 W przypadku likwidacji Spółdzielni mieszkania lokatorskie stają się własnością Spółdzielni. Księgowania WN 804 MA 802. Nie ma możliwości, by mieszkania finansowane wkładami lokatorskimi, po likwidacji Spółdzielni, przeszły na własność jej członków.
Pytanie 1232
Oto zapis w Statucie odnośnie terminu udzielania odpowiedzi członkom
par.25. Wnioski i skargi członków skierowane do Rady Nadzorczej powinny być rozpatrzone w ciągu trzech miesięcy od dnia ich złożenia. O sposobie załatwienia wniosku lub skargi Rada Nadzorcza zawiadamia zainteresowanego członka na piśmie w ciągu 14 dni od dnia rozpatrzenia sprawy.
Czy termin odpowiedzi, ustalony aż na 3 miesiące jest zgodny z prawem? Czy Rada może ustalać własne terminy, nie bacząc np. na zapisy Kpa obowiązujące w urzędach ?
Nie znam zapisów Państwa statutu, nie mniej, jeżeli one są sprzeczne z Kodeksem postępowania administracyjnego obowiązuje Państwa ten że Kodeks.
Pytanie 1231
Proszę o informację uszczegóławiającą pytanie 1184 z dnia 05.06.2018
Odpowiedź sugeruje przyjęcie mieszkania do SM ( spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przejętego za długi na środki trwałe, jednak w jakie koszty powinna być ujęta amortyzacja.
Moim zdaniem powinna być kosztem danej nieruchomości.
Według mojej oceny przejęcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przejętego przez Spółdzielnię za długi, zwiększa wartość środków trwałych – pod warunkiem, że wartość ta nie przekracza wartości netto ujęcia księgowego wartości lokalu. W związku z powyższym wartość amortyzacji powinna być wcześniej zdjęta po przez księgowanie MA środek trwały WINIEN amortyzacja.
Pytanie 1230
Czy prawidłowa jest poniższa ewidencja opłaty przekształceniowej za grunt w spółdzielni mieszkaniowej:
1. Przyjęcie środka trwałego do ewidencji:
- WN konto 010 środki trwałe – grunty własne
- MA konto 249 rozrachunki z tytułu otrzymanego zaświadczenia w analityce urząd gminy
2. Naliczenie w wartości z punktu 1.:
- WN konto 240 pozostałe rozrachunki w analityce lokator
- MA konto 802 fundusz zasobów mieszkaniowych – grunty własne
3. zapłata rocznej opłaty do Gminy:
- WN konto 249 rozrachunki z urzędem gminy
- MA konto 131 rachunek bankowy
4. Miesięczne naliczenia w opłatach dla lokatorów:
- WN konto 204 rozrachunki z tyt. opłat za używanie lokalu
- MA konto 240 pozostałe rozrachunki w analityce lokator
Wcześniej zaksięgowałam tę opłatę z wkładami mieszkaniowymi, ale informacja Departamentu Rachunkowości MF jednoznacznie mówi, że to nieprawidłowe.
Jak powinna wyglądać ewidencja w przypadku gdy przekształcenie dotyczy gruntów będących mieniem spółdzielni? Sfinansowanie opłat rocznych będzie następować z wpłat najemców lokali użytkowych.
Trudno odpowiedzieć wprost na zadane przez Panią pytanie.
Ad 1 W przypadku ewidencji opłaty przekształceniowej za grunt, na której jest usytuowana dana nieruchomość, w której to nieruchomości ponad 50% stanowią lokale mieszkalne, to o wysokość tej opłaty zwiększamy wartość środka trwałego w korespondencji z wkładami własnymi członków oraz funduszem zasobowym, jeżeli występuję w tej nieruchomości lokale będące własnością Spółdzielni.
Ad. 2 Nie rozumiem dlaczego Pani używa sformułowania „lokator”. Jest to „posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu”. W związku z powyższym, podane w pkt. 2 księgowanie jest nieprawidłowe. Opłata przekształceniowa powinna być księgowana w „zespół 4.” i po przez konto 204, rozliczona z członkami Spółdzielni.
Ad. 3 Pani księgowanie jest prawidłowe.
Ad. 4 Księgowanie jest nieprawidłowe. Uważam, że nie powinna Pani używać konta 240. W przypadku gdy przekształcenie dotyczy gruntów będących mieniem Spółdzielni, opłata przekształceniowa jest kosztem zarządu Spółdzielni, a w jaki sposób przerzucą te koszty na najemców lokali jest Państwa wewnętrznym rozwiązaniem.
Pytanie 1229
Czy pisma z nowymi stawkami tzw. czynszu oraz inne wyliczenia/rozliczenia opłat przesłane mailem - w postaci pdf powinny być podpisane odręcznie, i przez kogo?
Cała korespondencja pomiędzy Spółdzielnią a jej członkami powinna być podpisana przez osoby ujawnione w Krajowym Rejestrze Sądowym, w zależności od uwarunkowań zawartych w Państwa statucie. Można również przesłać takową korespondencję w postaci PDF (podpisany ręcznie skan lub podpis elektroniczny).
Pytanie 1228
Jako Spółdzielnia Mieszkaniowa przejmujemy wspólnoty mieszkaniowe na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Wspólnoty nie są zarejestrowane w KRS.
Wspólnoty Mieszkaniowe posiadają uchwałę: „na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali ustala zakres i sposób prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów, zwanej dalej ewidencją”.
W związku z powyższym czy mamy obowiązek sporządzać sprawozdanie finansowe w formie elektronicznej (opatrzone podpisem elektronicznym zarządcy) i wysyłać je do Urzędu Skarbowego zgodnie z ustawą o rachunkowości? Czy przedstawiamy sprawozdanie finansowe na podstawie ustawy o własności lokali?
Rozumiem, że Państwo jako Spółdzielnia Mieszkaniowa sprawujecie zarząd nad Wspólnotą Mieszkaniową. Ustawa o własności lokali nie wymaga sporządzania sprawozdań finansowych i ich zatwierdzania. Zatwierdza się tylko i wyłącznie sprawozdanie z zarządu Wspólnoty. Niemniej gwoli uściślenia tematu muszę poinformować, że w przypadku podjęcia przez Wspólnotę Uchwały o prowadzeniu pozaksięgowej ewidencji jej zdarzeń gospodarczych, wg wymogów Ustawy o rachunkowości, wynika również obowiązek sporządzenia sprawozdania finansowego i przesłania do Urzędu Skarbowego. Sprawozdanie finansowe nie podpisuje elektronicznym podpisem zarządca, lecz jedynie zarząd Wspólnoty. Wydaję mi się, że nie występuje w Państwa Wspólnocie w ogóle pojęcie tzw. „e-sprawozdania”, ponieważ Wspólnota Mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej i tym samym, nie składa żadnych dokumentów sprawozdawczo-finansowych.