Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 1247
1.W budynku stanowiącym jedną nieruchomość znajdują się lokale mieszkalne oraz lokal użytkowy ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i lokal użytkowy stanowiący odrębną własność. Wyniki z eksploatacji i utrzymania nieruchomości kształtują się następująco: lokale mieszkalne - niedobór w wysokości 4.000 zł
Lokal użytkowy własnościowy - nadwyżka 8.000 zł (po opodatkowaniu)
Lokal użytkowy wyodrębniony - nadwyżka 6.000 zł (po opodatkowaniu)
Wyniki są ewidencjonowane osobno na koncie 647.
Czy wyniki należy zsumować, potraktować jako jeden wynik z nieruchomości i uwzględnić w kalkulacji opłat dla całej nieruchomości tzn. lokali mieszkalnych i użytkowych razem, czy odrębnie w takich wysokościach w jakich zostały osiągnięte?
2. W budynku administracyjnym Spółdzielni (mienie spółdzielni) znajduje się lokal użytkowy ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Wynik z eksploatacji i utrzymania tego lokalu po opodatkowaniu, ewidencjonowany na koncie 647 to nadwyżka 15.000 zł (od lat co roku występuje tam nadwyżka) Czy utrzymywanie jej i brak skalkulowania w opłatach jest prawidłowe?
Na koncie rozliczeń GZM – 647, ewidencjonujemy tylko wynik GZM lokali mieszkalnych. Przychód z lokali użytkowych jest nadwyżką bilansową. Wg mojej oceny należy zmniejszyć stawkę eksploatacyjna lokali użytkowych.
Pytanie 1246
Czy wymiana przez pracowników spółdzielni lamp na ledowe na klatce schodowej, może być finansowana z funduszu remontowego. Chodzi mi o sam zakup tych lamp ( zakup materiałów) , czy powinno iść to w ciężar eksploatacji. W regulaminie fundusz remontowego mamy zapis, iż środki mogą być wydawane na remont części wspólnych zewnętrznej instalacji: m.in elektrycznej.
Koszt wymiany lamp na ledowe, obciąża koszty funduszu remontowego. Gdyby to była wymiana żarówek, to koszty te powinny być aktywowane do kosztów eksploatacji.
Pytanie 1245
1.Przeczytałam na forum odpowiedzi na pytania pracowników SM i chciałam doprecyzować, czy przy opłacie przewłaszczeniowej wkalkulowanej w opłatę eksploatacyjną nie powinna ta opłata być wyłuskana z konta 7 - ze względu że opłata ta jest dopiero przychodem w momencie sprzedaży środka trwałego lub wyodrębnienia lokalu?
2.Proszę również o pomoc w sprawie remontu budynku usługowego w którym znajdują się lokale użytkowe i pomieszczenia biurowe Spółdzielni. Walne przeznaczyło na modernizację tego budynku kwotę która zasili fundusz remontowy modernizacji tego budynku , natomiast odpis na FR w tym budynku jest tworzony tylko na lokale użytkowe. Nie wiem czy mogę wyodrębnić FR na ten konkretny remont i wykonać remont całego budynku z otrzymanych środków, czy tylko tej części budynku w których znajdują się lokale użytkowe. Natomiast koszt remontu biur spółdzielni w koszty remontów rozliczanych w czasie?
1.Opłata przewłaszczeniowa, powinna być ewidencjonowana na rozrachunkach zespół 2 lub na koncie 6 -rozliczenia międzyokresowe.
2.Koszt remontu budynku usługowego w całości finansujemy z funduszu remontowego. Państwa Walne chyba nie ma się czym zajmować, skoro podejmuje takie uchwały nie wchodzące w zakres ich uprawnień. Nie znam takiego pojęcia jak fundusz modernizacji. Lokale usługowe wnoszą opłaty na eksploatację i z tych naliczeń tworzy się odpis na FR. Koszty remontu (modernizacji) lokalu zarządu obciąża koszty ogólne spółdzielni.
Pytanie 1244
Czy koszty mienia spółdzielni, księgujemy netto czy brutto? U nas w spółdzielni mienie było zwolnione od podatku VAT i księgowane brutto, na k-to 500 teraz już nie wiem czy to jest prawidłowe.
Jeżeli mienie spółdzielni służy działalności opodatkowanej podatkiem VAT księgujemy je netto.
Jeż Jeżeli mienie spółdzielni służy działalności opodatkowanej i zwolnionej z podatku VAT księgujemy je wg struktury.
Jeżeli mienie spółdzielni służy działalności zwolnionej z podatku VAT księgujemy je brutto.
Pytanie 1243
Spółdzielnia Mieszkaniowa kilkanaście lat temu wydzierżawiła mieszkańcom -członkom Spółdzielni niezagospodarowane grunty, będące w naszym użytkowaniu wieczystym, pod garaże -obiekty tymczasowe dla potrzeb tych użytkowników. Spisano umowy dzierżawy z określeniem ceny transakcji, podatku VAT, sposobu użytkowania, okresu wypowiedzenia i pozostałych warunków, które taka umowa powinna posiadać. Na dzierżawionych terenach mieszkańcy wznieśli garaże, które według naszej oceny nie były budynkami, ponieważ nie były trwale związane z gruntem a konstrukcja ich opierała się na słupach betonowych wkopanych w grunt. W ubiegłym roku kolejnej grupie mieszkańców wydzierżawiliśmy dalsze grunty na podobnych zasadach.
W sierpniu br otrzymaliśmy decyzję od starosty gostyńskiego o dokonaniu aktualizacji operatu ewidencji gruntów i budynków poprzez wprowadzenie zmian dotyczących budynku. Mówiąc krótko obiekty garażowe naszych członków posadowione na dzierżawionych im gruntach Spółdzielni wyczerpują definicje obiektu budowlanego i budynku określone w rozporządzeniu w/s PKOB.
Nasze pytania są następujące:
1.Jakie skutki dla Spółdzielni niesie taka decyzja?
2.Czy jest ona dla nas podstawą do zaliczenia tych obiektów na stan majątku trwałego?
3.Jeśli tak, to na jakich kontach po stronie Ma ująć te zdarzenia?
4.Czy możemy w tej sytuacji dokonać przeniesienia garaży na odrębną własność ich użytkowników?
5.Jaki wydźwięk w podatku dochodowym od osób prawnych ma dla Spółdzielni taka decyzja?
6.Czy zaistnieje dla nas konieczność opłacania podatku od nieruchomości?
1.Garaże stanowią środki trwałe spółdzielni w najmie. Można je ewentualnie przenieść na konto 04 – inwestycje długoterminowe w nieruchomości i prawa, ale wtedy wartość tych garaży nie amortyzujemy, tylko w grudniu każdorazowo wyceniamy w korespondencji z kontem 760. Te wartości nie wchodzą do podatku CIT.
2.Patrz powyżej.
3.Patrz powyżej.
4.Sama ewidencja na koncie 01 lub 04, nie pociąga za sobą skutków podatkowych w CIT
5.Sama ewidencja na koncie 01 lub 04, nie pociąga za sobą skutków podatkowych w CIT
6.Tak
Pytanie 1242
Proszę o udzielenie informacji jak powinna wyglądać prawidłowa ewidencja księgowa:
1.budowy bloków mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż (budowa zrealizowana będzie przez wykonawców zewnętrznych na podstawie przeprowadzonego przetargu). W spółdzielni księgowania kosztów odbywają się na kontach zespołu 4 i 5 oraz przez konto rozliczenie zakupu. Czy w grę wchodzą konta 6,7.
2.jak przeprowadzić przeksięgowania po wybudowaniu lokali
3.jak zaksięgować sprzedaż lokali wraz z gruntem
4.jak pozamykać konta na koniec roku .
Koszty związane z budową lokali na sprzedaż księgujemy w zespole 4. Na dzień 31 grudzień koszty te wynosimy na rozliczenia międzyokresowe. Po zakończeniu inwestycji wynosimy koszty wraz z gruntem na towary do sprzedaży.
W dacie podpisania aktów notarialnych na poszczególne lokale księgujemy koszty wraz z gruntem na 7 kosztową, a uzyskane przychody na 7 przychodową. Wynik (dochód lub strata) jest wynikiem zaliczanym do podatku CIT.
Pytanie 1241
Na najbliższe Walne Zgromadzenie Członków SM (21.08.2020) przygotowano projekt uchwały w sprawie przyjęcia metod sporządzania sprawozdania finansowego .
Zgodnie z tym projektem zamierza się przyjąć do stosowania uproszczenia w sporządzaniu sprawozdań finansowych przewidzianych przez ustawę o rachunkowości dla jednostek małych tj. z zastosowaniem art.46 ust.5 pkt.5, art.47 ust.4 pkt.5, art.48a ust.4, art.48b ust.5 lub art.49 ust.5 tej ustawy.
Spółdzielnia jest mała spółdzielnią liczy niespełna 700 członków.
W związku z powyższym mam pytanie czy wprowadzenie wprowadzenie takiego sposobu rozliczania jest korzystne dla członków spółdzielni i nie utrudni im oceny sytuacji finansowej spółdzielni ? Czy należy przyjąć wszystkie zaproponowane przez Zarząd uproszczenia , czy tylko niektóre z nich ? Czy przywołane powyżej art. zwalniają Zarząd z obowiązku sporządzania informacji dodatkowej i sprawozdania z działalności, bo z tych członkowie raczej nie chcieliby zrezygnować ?
Może zasadna byłaby modyfikacja zaproponowanych, przez Zarząd , do stosowania art. ustawy o rachunkowości .
Będę wdzięczna za jakąkolwiek wskazówkę, bo wśród członków spółdzielni nie ma osób, które potrafią ocenić czy zaproponowane przez Zarząd zmiany są dobre również dla członków SM.
Spółdzielnia jest małą spółdzielnią liczy niespełna 700 członków.
Uważam ze przyjęliście państwo właściwy sposób sporządzania sprawozdania finansowego. Tak sporządzone sprawozdanie funkcjonuje tylko w obrocie internetowy SM, KRS, oraz jest podpisywane podpisem kwalifikowanym, przez Zarząd Spółdzielni. W praktyce księgowi spółdzielni dodatkowo sporządzają sprawozdanie finansowe na dotychczasowych drukach ujawniając w nim tylko te informacje, które są niezbędne do właściwego odczytania i zrozumienia przez Członków Spółdzielni.
Pytanie 1240
Spółdzielnia Mieszkaniowa chce doposażyć plac zabaw, czy taki zakup poszczególnych elementów placu ( koniki, huśtawki) o wartości do 2000 zł każdy element może być sfinansowany z wyniku GZM danej nieruchomości na podstawie uchwały Rady Nadzorczej? (wynik GZM ujmowany na koncie 647). Oraz jak prawidłowo powinno to być zaksięgowane?
Wydatki na doposażenia placu zabaw należy ewidencjonować w ciężar kosztów bieżącej działalności. WN 4 MA 20 i rozliczyć z bieżącym wynikiem GZM danej nieruchomości
Pytanie 1239
Jesteśmy małą spółdzielnia mieszkaniową (rozliczamy dwa bloki i posiadamy wyłącznie lokale mieszkalne), nie jesteśmy też vatowcami. Od niedawna prowadzę księgowość w spółdzielni i proszę o pomoc i wyjaśnienie tego problemu.
1.Jako spółdzielnia mieszkaniowa jesteśmy zwolnieni z naliczania amortyzacji od zasobów mieszkaniowych (czyli bloków mieszkalnych). Jednak od dłuższego czasu naliczane jest tylko umorzenie. Mam wątpliwości czy to jest poprawne. Umorzenie księgowane jest w następujący sposób: strona Wn konta 802 – kapitał zasobowy (wpłaty wpisowego, wpłaty na fundusz wkładów budowlanych, który w całości spłacony przez lokatorów) i strona MA konta 070 – umorzenia. Sytuacja ta powoduje, że w bilansie fundusz zasobowy występuje w wartości ujemnej. Co w tej sytuacji?
2.Zgodnie z decyzją Walnego Zgromadzenia przeprowadzono w spółdzielni docieplenie budynków, które zostało w całości pokryte z funduszu remontowego. Wykonawca wystawił nam kilka faktur, po zakończeniu poszczególnych etapów prac. Faktury zostały zaksięgowane w następujący sposób: strona Wn konta 856 – fundusz remontowy i strona Ma konta 201 - kontrahent. Czy dodatkowo powinniśmy powiększyć o tę wartość rzeczowy majątek trwały, jeśli tak jaki powinien być zapis księgowy i czy powinien być wypełniony dokument OT?
1.Wartość budynków po umorzeniu nie może być minusowa. Chyba popełniacie Państwo jakiś błąd interpretacyjny.
2.Docieplenie budynków mieszkalnych jest finansowane Funduszem remontowym, w związku z powyższym nie można dokonywać już jakichkolwiek księgowań na środkach trwałych.
Pytanie 1238
Spółdzielnia składa się z 5 osiedli.
Jedno z tych osiedli posadowione na gruncie własnościowym z 3 budynkami (lokale własnościowe i wyodrębnione). Mieszkańcy podjęli decyzje o budowie wind zewnętrznych w ramach własnych środków liczonych do udziałów.
Dwa bloki na tym osiedlu wykonały takie inwestycje. Trzeci bok nie ma takich środków i po rozmowie z wykonawcą otrzymał prolongatę na spłatę 600 tys.przez 5 lat.
Umowę z wykonawcą podpisuje Zarząd, ale sprawa dotyczy tylko jednego bloku. Czy Zarząd może podpisać takie zobowiązanie bez zgody Walnego Zgromadzenia i przy sprzeciwie pozostałych w tym wyodrębnionych z tego osiedla ,którzy z własnych środków już wybudowali windy na tym osiedlu? Czy taka umowa podpisana przez Zarząd nie stanowi obciążenia dla całej Spółdzielni w przypadku załamania spłat? Tego obawiają się też mieszkańcy innych osiedli .Zarząd nie ma prawa zaciągania kredytów, bo wszystkie remonty wykonywane są z własnych środków.
Nie znam Statutu Państwa spółdzielni i nie wiem czy w tym dokumencie nie posiadacie Państwo jakiś zapisów. Ustawa o SM i Prawo Spółdzielcze nie wymaga zezwoleń walnego na zlecanie takich robót przez Zarząd. Koszty powinny być rozliczane na poszczególne nieruchomości a nie osiedla, tym samym nie widzę zagrożeń z tego tytułu w stosunku do osób które już wykonały tę modernizację z własnych środków.