Forum

Spółdzielnie Mieszkaniowe, które skorzystały z kredytu udzielanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, finansowanego z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego zgodnie z wymogami ustawy (Dz. U. z 2000 roku nr 98 poz. 1070 ze zmianami), w chwili obecnej borykają się z problemami żądania przez kredytodawcę zwrotu części środków finansowych przyznanych na sfinansowanie zadania inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego w części finansującej podatek VAT.
Według mojej oceny zgodnie z zapisem art. 18 ustawy jak wyżej - środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego są udzielane na zasadach preferencyjnych spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem względnie w celu ustanowienia spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych wyłącznie na rzecz osob fizycznych. Lokale te nie mogą być pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zgodnie z zapisem art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług pod pojęciem dostawy towarów rozumie się między innymi ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu lokatorskiego prawa do lokalu powstaje z chwilą:
a) otrzymania przez spółdzielnię całości lub części wkładu mieszkaniowego zgodnie z zapisem art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o podatku VAT.
b) jeżeli jednak z powodu braku zapłaty wkładu mieszkaniowego nie doszło do powstania obowiązku podatkowego (lub doszło tylko w części zapłaconej) to obowiązek podatkowy powstaje najpóźniej z chwilą ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest obrót. Obrotem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT zgodnie z ar. 29 ust.1 jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT.
Zgodnie z zapisem art. 29 ust. 6 ustawy o podatku VAT w przypadku otrzymania przez spółdzielnię części wkładu mieszkaniowego (lokatorskiego) jako kwotę należną powinno się przyjąć wartość należnego wkładu lokatorskiego pomniejszoną o kwotę należnego podatku VAT. W przypadku gdy spółdzielnia część wkładu mieszkaniowego sfinansowała z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy, podstawę opodatkowania powiększa się o kwotę kredytu w części przypadającej na lokal.
W związku z powyższym otrzymywane z Banku Gospodarstwa Krajowego raty kredytu należy traktować jako wpłatę netto od której należy odprowadzić należny podatek od towarów i usług.
Tym samym przyjęta przez Państwa Spółdzielnię w piśmie z dnia 1 sierpnia 2005 roku teza że otrzymane z Banku środki finansowe należy opodatkować według zasady "w stu", jest błędna ponieważ podatek powinien być odprowadzony od kwoty kredytu według zasady "od stu"
Według mojej oceny przy takim rozliczeniu podatku od otrzymanych środków kredytowych wystąpi zaległość podatkowa w podatku VAT (pomijając względy prawidłowości rozliczenia zadania inwestycyjnego).

Uwaga ogólna
Według mojej oceny spółdzielnia mieszkaniowa, w której dostawa towarów i usług opodatkowanych stawką 7% lub 22% w stosunku rocznym nie przekracza kwoty 10.000 Euro nie powinna być podatnikiem podatku VAT. Państwa sprzedaż rocznie wynosi 400 zł x 12 miesięcy = 4800 zł.
Zgodnie z zapisem art. 113 i 114 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku do wartości sprzedaży nie wlicza się dostawy towarów i usług zwolnionych z podatku. Możecie państwo poprzez złożenie deklaracji VAT-Z wyrejestrować spółdzielnie z obowiązku bycia podatnikiem podatku VAT.
Odpowiedź na pytanie pierwsze
Spółdzielnia nie ma obowiązku rozliczać podatku VAT naliczonego wg struktury pod warunkiem, że potrafi przypisać dany zakup do dzuałlanosci opodatkowanej. W przeciwnym wypadku nie obejdzie się bez konieczności funkcjonowania w strukturze i jej korektach w miesiącu styczniu roku następnego.
Odpowiedź na pytanie drugie
Jeżeli zakup dotyczył sprzedaży opodatkowanej (w państwa przypadku garaży) cały podatek VAT naliczony w fakturze VAT podlega odliczeniu od podatku należnego a w przypadku nadwyżki podatku naliczonego nad należnym przysługuje spółdzielni zwrot bezpośredni w terminach określonych w art. 87 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku, terminie 180 dni. W przypadku gdy faktura została zapłacona przelewem do dnia złożenia deklaracji VAT-7 to wtedy zwrot powinien nastąpić w terminie 60 dni. W tym zakresie należy wystąpić do Urzędu Skarbowego ze stosownym wnioskiem. Wzór wniosku na państwa życzenie mogę przesłać

Rozliczenie wkładu mieszkaniowego (lokatorskiego) powinno odbywać się w trybie i na zasadach opisanych w art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku.
Zwrot zaloryzowanego wkłady mieszkaniowego nie może być wyższy niż zapisany w art. 11 ust. 2¹ w przypadku zawierania umowy z członkiem spółdzielni o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu. Zasada ta nie działa w przypadku gdy wartość rynkowa - określona w operacie szcunkowym jest niższa od uzyskanej w przetargu. W państwa przypadku spóldzielnia zawiera umowę o ustanowienie własnosciowego prawa do lokalu czyli tryb art. 11 ust. 2 prim jest w nieistotny. Wysokośc wkładu budowlanego powinna być okreslona zgodnie z zapisem art. 17 ustawy jak wyżej i nie należy jej łączyć z rozliczeniem wartosci lokatorskiego prawa do lokalu.

Premia uznaniowa w przypadku pracownika spółdzielni jest przyznawana przez Zarząd Spółdzielni. Pana członkowstwo w zarządzie spółdzielni w tym konkretnym przypadku nie ma rzadnego wpływu na właściwą decyzyjność organów stanowiących w Państwa Spółdzielni Mieszkaniowej, chyba że przyznawane nagrody względnie premie nie wynikają ze stosunku pracownwiczego.

Dla przychodów z najmu nie przekraczających równowartości 4 tys. euro ryczałt wynosi 8,5 proc. przychodu. Po przekroczeniu tej kwoty granicznej musi być zastosowana stawka 20 procentowa. W tym roku wyrażona w złotych równowartość 4 tys. euro to 17 514,80 zł.
Przy opodatkowaniu ryczałtem najmu ważna jest wysokość osiąganych przychodów. Kwestie te regulują unormowania art.12 ust.1 ptk.3 lit.a)ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144 , poz. 930 z późn. zm.).Według tych przepisów , ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze , jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 proc. przychodów.
Kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego NBP, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Otóż 1 października 2004r. kurs euro wyniósł 4,3787zł. Jak z tego wynika, kwota rocznych przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy itp. opodatkowana 8,5 proc. stawką ryczałtu wynosi w tym roku 17.514,80 (4,3787 x 4.000) = 17.514,80 zł.
W miesiącu w którym nastąpi przekroczenie limitu stanowiącego równowartość 4000 euro, podatnik zapłaci ryczałt składający się z dwóch kwot.
Pierwsza kwota będzie stanowić 8,5 % przychodu osiągniętego w danym miesiącu - dopełniającego uzyskany od początku roku przychód w wysokości 17.514,80 zł . Drugą kwotę stanowić będzie 20 % przychodów z danego miesiąca stanowiącego różnicę między sumą przychodów uzyskanych od początku roku włącznie z danym miesiącem a limitem wynoszącym 17.514,80 zł

Opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlega min. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju , co wynika z art.5 ust.1 z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. , poz.535 ze zm.).
Z mocy art.29 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót , z zastrzeżeniem ust.2-22 , art.30-32 , art.119 oraz art.120 ust.4.
Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży , pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja , subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.
W przypadku gdy pobrano zaliczki , zadatki , przedpłaty lub raty , obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek , zadatków , przedpłat lub rat , pomniejszona o przypadającej od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje ,subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze (art.29 ust. 2 ustawy o VAT).
W sytuacji , gdy spółdzielnia mieszkaniowa w związku z konkretną dostawą lub świadczeniem usługi otrzymuje od innego podmiotu jakiekolwiek dofinansowanie (dotację , subwencję) stanowiące dopłatę do ceny towaru lub usługi , to tego rodzaju dofinansowanie stanowi obok ceny uzupełniający ją element podstawy opodatkowania z tytułu tej dostawy lub świadczenia usługi (dotacja przedmiotowa).
Natomiast w sytuacji , gdy taki związek bezpośredni nie występuje , dofinansowanie na pokrycie niezidentyfikowanych wprost kosztów działalności nie podlega opodatkowaniu , ponieważ obrotu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowi dotacja mająca na celu dofinansowanie działalności , nie uzależniona od ilości i wartości świadczonych usług. Dotacja ta ma charakter podmiotowy i nie występuje bezpośredni związek pomiędzy otrzymaną dotacją a konkretną dostawa towarów lub świadczeniem usług.
Istotne zatem dla określenia czy dane dotacje są , czy też nie są opodatkowane , będą szczegółowe warunki ich przyznania , określające cele realizowanego w określonej formie dofinansowania.

W Państwa Wspólnocie Mieszkaniowej właściciele lokali mieszkalnych i współwłaściciele nieruchomości wspólnej podjęli uchwałę o sfinansowaniu remontu elewacji (docieplenie) funduszem remontowym. Z uwagi na fakt, że środki zgromadzone w latach poprzednich na funduszu remontowym nie wystarczają na pełne pokrycie kosztów remontu elewacji wspólnota zaciągnęła kredyt na częściowe sfinansowanie tych prac.
1. Wydatki związane z remontem elewacji (dociepleniem) wspólnota powinna pokryć środkami funduszu remontów księgując otrzymane faktury:
   Wn 80 - fundusz remontowy,
   Ma 20 - rozliczenia z kontrahentami.
2. Otrzymany kredyt bankowy ewidencjonujemy:
   Wn 13 - rachunek bankowy
   Ma 13 - kredyty bankowe
3. Zapłatę za faktury dotyczące remontu
   Wn 20 - rozliczenia z kontrahentami
   Ma 13 - rachunek bankowy,
4. Rata spłaty kredytu (Wyciąg bankowy konta kredytowego)
   Wn 13 - kredyty bankowe
   Ma 14 - środki pieniężne w drodze
5. Rata spłaty kredytu (wyciąg bankowy konta podstawowego:
   Wn 14 - środki pieniężne w drodze,
   Ma 13 - rachunek bankowy,
6. Zobowiązanie właścicieli z tytułu sfinansowania (dofinansowania) remontu elewacji
   Wn 21 - rozrachunki z właścicielami,
   Ma 80 - Fundusz remontowy.

Im więcej środków z tytułu wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali wpłacą w roku 2005, tym skorzystają z większej ulgi remontowej w podatku dochodowym od osob fizycznych (PIT).

Bardzo trudno na podstawie Pani pisma jednoznacznie odpowiedzieć na zadane pytanie nie mniej spółdzielnie mieszkaniowe, tak zresztą jak i inne podmioty gospodarcze w zakresie produkcji ciepła są zobowiązane do przestrzegania podstawowych zasad wynikających z przyjętych przez spółdzielnię zasad kalkulacji kosztów produkcji ciepła.
Z informacji przekazanej w Pani liście wynika że spółdzielnia zróżnicowała koszty produkcji ciepła w stosunku do członków spółdzielni w porównaniu z odbiorcami zewnętrznymi.
Według mojej oceny takie dysproporcje nie powinny mieć miejsca ponieważ:
1. Przy taryfikacji usług produkcji ciepła całość wyprodukowanego przez spółdzielnię ciepła obejmuje cena zatwierdzona przez jednostkę ratyfikującą, tak w stosunku do członków spółdzielni jak i nabywców zewnętrznych,
2. Koszty działu ciepłownictwa jako koszty produkcji ciepła niezależnej komórki organizacyjnej spółdzielni mieszkaniowej nie są obciążone podatkiem od towarów i usług VAT, ponieważ nie zachodzi czynność dostawy jakiejkolwiek usługi. Dopiero sprzedaż ciepła na zewnątrz jest objęta podatkiem VAT w wysokości 22 %.
3. Podział kosztów ogólnych spółdzielni (kosztów zarządu) jest wewnętrzną sprawą spółdzielni nie podlega kodyfikacji przez jakiekolwiek ustawy prawa bilansowego i podatkowego,
4. Podziału kosztów ogólnych spółdzielni dokonuje organ zatwierdzający plan finansowy spółdzielni na bieżący okres sprawozdawczy. Tym organem jest Rada Nadzorcza spółdzielni zgodnie z dyspozycja art. 46 ustawy z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze,
Wymienione przez Panią koszty nie są kosztami produkcji ciepła lecz kosztami ogólnymi spółdzielni, chyba że bezpośrednio dotyczą tego procesu.
Jeżeli wytwarzana przez spółdzielnię wielkość mocy zamówione nie przekracza 1 MW, żaden organ nie zatwierdza taryf. Wobec braku ingerencji administracyjnej w proces kształtowania taryf spółdzielnia mieszkaniowa będzie podlegała art. 8 ustawy antymonopolowej w zakresie nadużywania pozycji dominującej. Godny polecenie w tym miejscu jest wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i konsumentów z dnia 23 kwietnia 2003 roku sygnatura akt XVII Ama 64/02 traktująca o niedopuszczalności zróżnicowania stawek opłat wobec podobnych odbiorców.

Tak - ponieważ to spółdzielnia jest podatnikiem podatku od nieruchomości a nie najemca.

Jeżeli w spółdzielni zajmowany lokal został wybudowany i rozliczony w sposób umożliwiający do zakwalifikowania go jako towaru używanego - ustanowienie własnosciowego prawa na ten lokal jest zwolnione z podatku VAT.