Forum

Zgodnie z art. 35 d ustawy o rachunkowości w przypadku niewykorzystania rezerwy wobec zmniejszenia lub ustania ryzyka uzasadniającego ich utworzenie, zwiększają one na dzień na który okazały się zbędne odpowiednio pozostałe przychody operacyjne, przychody finansowe lub zyski nadzwyczajne. W Państwa przypadku utworzona rezerwa nie jest rozliczeniem międzyokresowym przychodów i zaproponowane przez Panią rozwiązanie jest niewłaściwe, ponieważ sugeruje powstanie dodatniego wyniku na gospodarce zasobami mieszkaniowymi.
Jeżeli utworzono rezerwę w ciężar kosztów GZM-u (zespół kont 5) to rozwiązanie rezerwy z przyczyn podanych powyżej powinno być zaksięgowane Wn 642 Ma 490. Jeżeli rezerwę utworzone w korespondencji z kontem 760 to jej rozwiązanie należy zaksięgować Wn 642 Ma 760.

Do końca roku 2002 obowiązywał zapis w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych będący delegacją szczególną by w stosunku do środków trwałych finansowanych z funduszu zasobowego lub funduszy wkładów mieszkaniowych dokonywane odpisy umorzeniowe tychże środków trwałych zmniejszały te fundusze. Treść tego artykułu była napisana przeze mnie i zaakceptowana przez autorów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Pozwalała ona na zaliczenie do zasobów mieszkaniowych wszystkich środków trwałych finansowanych funduszem wkładów mieszkaniowych, budowlanych oraz funduszem zasobowym spółdzielni.
W roku 2003 nastąpiła zmiana zapisu art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2005 roku o spółdzielniach mieszkaniowych i w obecnym brzmieniu umorzenie środków trwałych finansowanych funduszem udziałowym lub funduszem wkładów mieszkaniowych i budowlanych zmniejsza te fundusze. Tym samym z dniem 1-go stycznia 2003 roku spółdzielnia mieszkaniowa tylko zasoby mieszkaniowe (budynki mieszkalne) umarza w ciężar funduszu. Natomiast budynki nie zaliczane do budynków mieszkalnych, jeżeli nie zostały w nich ustanowione własnościowe prawa do lokali innych niż mieszkalnych powinny być zaliczone do długoterminowych inwestycji w nieruchomości i umarzane w ciężar kosztów. W wydanym w roku 2005 przez Wydawnictwo Centrum "Planie kont spółdzielni mieszkaniowej" mojego autorstwa proponuję ewidencję tych zdarzeń gospodarczych na kontach 040 - długoterminowe inwestycje w nieruchomości i prawa i 072 - odpisy umorzeniowe długoterminowych inwestycji w nieruchomości i prawa.
Tym samym budynki niemieszkalne nie są zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych i osiągany na tej działalności przez spółdzielnię wynik nie może być rozliczany z wynikiem GZM-u, który aktywujemy do kosztów względnie przychodów roku przyszłego. Wynik ten do końca roku 2006 jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych i o jego podziale, względnie pokryciu straty jeżeli jest on ujemny decyduje w stosownej uchwale walne zgromadzenie spółdzielni.

Gospodarzowi domów przysługuje dodatek za pracę w godzinach nadliczbowych tylko w przypadku gdy wykonuje pracę przekraczającą dobową lub także tygodniową, uśrednioną w przyjętym okresie rozliczeniowym normę czasu pracy. Pracą w godzinach nadliczbowych może być też przekroczenie średniej pięciodniowej normy czasu pracy. Oznacza to, że pracodawca, który zatrudniał pracownika w danym okresie rozliczeniowym w wymiarze nie przekraczającym obowiązującej go tygodniowej normy czasu pracy, ale liczba dni przez które pracownik ten świadczył pracę przekroczyła średnio pięć dni w tygodniu, ma obowiązek wypłacić temu pracownikowi wynagrodzenie wraz ze 100 % dodatkiem za pracę w godzinach nadliczbowych w przypadku:
a) pracy w nocy,
b) pracy w niedziele i święta, nie będące dla pracownika dniami pracy, zgodnie z obowiązującym go rozkładem czasu pracy,
c) pracy w dniu wolnym od pracy udzielonym pracownikowi w zamian za pracę w niedziele lub święto, zgodnie z obowiązującym go rozkładem czasu pracy.
Uwaga płacimy jeden dodatek za pracę w godzinach nadliczbowych. Jeżeli zapłaciliśmy już dodatek za pracę w godzinach nadliczbowych z tytułu przekroczenia normy dobowej, nie ma uprawnienia do wypłaty dodatku, za ten sam czas pracy, z tytułu przekroczenia przeciętnej normy tygodniowej.
Natomiast za pracę w godzinach nadliczbowych przypadającą w każdym innym dniu, niż określone powyżej, przysługuje dodatek w wysokości 50% wynagrodzenia. Przykładem tego może być sobota, będąca dniem wolnym od pracy, która jest traktowana jako dzień powszedni i w przypadku pracy w godzinach nadliczbowych w tym dniu należy wypłacić 50 % dodatek.
Uzasadnienie
Pracą w godzinach nadliczbowych jest praca wykonywana ponad obowiązujące pracownika normy czasu, a także praca wykonywana ponad przedłużony dobowy wymiar czasu pracy, wynikający z obowiązującego pracownika systemu i rozkładu czasu pracy, stanowi pracę w godzinach nadliczbowych (art. 151 § 1 k.p.). Praca w godzinach nadliczbowych jest dopuszczalna w razie:
1) konieczności prowadzenia akcji ratowniczej w celu ochrony życia lub zdrowia ludzkiego, ochrony mienia lub środowiska albo usunięcia awarii,
2) szczególnych potrzeb pracodawcy.
Pod pojęciem "Obowiązujące pracownika normy czasu pracy" należy rozumieć ustalony dla pracownika maksymalny czas pozostawania do dyspozycji pracodawcy na dobę lub średnio na tydzień w danym okresie rozliczeniowym. Normy te mogą wynikać z przepisów kodeksu pracy, postanowień układu zbiorowego pracy, regulaminu pracy lub też z rozkładu czasu pracy. Rozkład czasu pracy może regulować normę czasu pracy pracownika na dany dzień w ramach systemu czasu pracy, w którym pracownik został zatrudniony. Pracą w godzinach nadliczbowych może być praca przekraczająca dobową, a także tygodniową, uśrednioną w przyjętym okresie rozliczeniowym normę czasu pracy. Pracą w godzinach nadliczbowych może być też przekroczenie średniej pięciodniowej normy czasu pracy. Oznacza to, że pracodawca, który zatrudniał pracownika w danym okresie rozliczeniowym w wymiarze nie przekraczającym obowiązującej go tygodniowej normy czasu pracy, ale liczba dni przez które pracownik ten świadczył pracę przekroczyła średnio pięć dniw tygodniu, ma obowiązek wypłacić temu pracownikowi wynagrodzenie wraz ze 100 % dodatkiem za pracę w godzinach nadliczbowych (art. 151¹ § 2 k.p.).
Należy zauważyć, iż w nowej kodeksowej regulacji czasu pracy brak jest dawnego przepisu art. 129 § 2 k.p., który stanowił że praca w granicach nie przekraczających 8 godzin na dobę i przeciętnie 40 godzin na tydzień w przyjętym okresie rozliczeniowym. Oznacza to, iż obecnie praca w godzinach nadliczbowych jest to praca w wymiarze przekraczającym ustalony na dzień dobowy wymiar czasu pracy, nawet jeśli jest on niższy od 8 godzin.
Norma dobowa czasu pracy oraz norma tygodniowa nie są wielkościami stałymi. Na przykład w systemie równoważnych norm czasu pracy dobowa norma ustalona w przepisie art. 135 § 1 k.p. wynosi 12 godzin. W granicach tej normy pracodawca może ustalać w rozkładzie czasu pracy niższe normy obowiązujące pracownika w danym dniu. I tak, w poszczególnych dniach, dla pracownika zatrudnionego w systemie równoważnych norm czasu pracy, pracą w godzinach nadliczbowych może być praca powyżej 8 godzin, a w innych powyżej 12, w zależności od tego, w jakim wymiarze pracodawca zaplanował pracownikowi pracę na dany dzień.
Również norma tygodniowa nie jest wielkością stałą. W poszczególnych okresach rozliczeniowych norma ta może być różna, co wynika z występujących w niektórych tygodniach roku kalendarzowego dni świątecznych nie przypadających w niedzielę.

Zasady przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze prawo własnościowe określa art. 11 prim ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.
W myśl tych przepisów na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
a) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
b) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w przypadku, gdy modernizacja spowodowała zwiększenie wartości użytkowej budynku lub lokalu,
c) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal,
d) spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych i innych, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
e) spłaty różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków, to różnica między wartością rynkowa lokalu a wartością, zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Wniesione przez członka środki pieniężne przeznacza się na spłatę podlegającego odprowadzenia do budżetu państwa umorzenia kredytu obciążającego dany lokal oraz w pozostałej części na uzupełnienie funduszu remontowego spółdzielni.
Uzyskana przez członka bonifikata w wysokości 50 % jest zgodnie z zapisem art.12. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dochodem członka nie podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku, gdy lokal mieszkalny jest obciążany niespłaconym kredytem bankowym, najpierw członek spółdzielni jest zobowiązany dokonać jego spłaty, korzystając w tym zakresie z pomocy państwa określonej w ustawie z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłacanych premii gwarancyjnych.(Dz. U 2003 nr 119 poz. 1115 ze zmianami)
Zgodnie z zapisem art. 10 ustawy jak wyżej na wniosek członka spółdzielni zadłużenie z tytułu przejściowego wykupienia odsetek podlega umorzeniu przez bank w części odpowiadającej równowartości 70% zadłużenia, po spłacie całości kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami. Umorzenie dotyczy również zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytu w części nie podlegającej umorzeniu, jeżeli spłata ta nastąpi przed 31 grudnia 2008 r.. W przypadku gdy powyższe dotyczy lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia może żądać uzupełnienia wkładu budowlanego tylko do przypadającej na dany lokal nominalnej kwoty umorzenia kredytu, dokonanego przy ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, która podlega zwrotowi do budżetu państwa.
W tym przypadku spółdzielnia nie zasili funduszu remontowego żadną wpłatą, jak również nie jest w stanie udzielić bonifikaty związanej z przekształceniem lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe prawo do lokalu.
Koszty określenia wartości rynkowej lokalu zgodnie z zapisem art.11 prim 1 ust. 7 obciążają osobę z którą spółdzielnia zawiera umowę o przekształcenie lokalu mieszkalnego. Z umowy więc wynika kto jest odpowiedzialny za zlecenie dokonania wyceny wartości rynkowej w postaci operatu szacunkowego. Większość spółdzielni mieszkaniowych zleca tę czynność wybranemu rzeczoznawcy z racji możliwości wynegocjowania niższych cen z a wykonaną usługę. Be względu jednak na przyjętą przez spółdzielnię w tym zakresie praktykę koszty określenia wartości rynkowej lokalu ponosi członek spółdzielni.

Myślę, że nie jesteście państwo w tych swoich rozterkach osamotnieni, albowiem wiele Rad Nadzorczych i Zarządów spółdzielni, szczególnie tych małych nie radzi sobie z wzrastającymi obowiązkami wynikającymi z prawa bilansowego i podatkowego. Według mojej oceny powinniście państwo jako Zarząd spółdzielni wystąpić z inicjatywą na najbliższym zgromadzeniu członków spółdzielni przeniesienia wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w własność odrębną, po spełnieniu przez spółdzielnię następujących warunków:
a) określenia w stosownym projekcie uchwały sporządzonej w formie pisemnej przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu,
(Podstawa prawna art. 42 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych)
b) projekt uchwały zarząd spółdzielni wyłożyć na co najmniej 21 dni do wglądu w lokalu siedziby spółdzielni, po pisemnym, wysłanym co najmniej z 7 dniowym wyprzedzeniem, imiennym powiadomieniu o terminie i miejscu wyłożenia projektu uchwały do wglądu dla tych osób, których te projekty dotyczą i którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali,
(Podstawa prawna art. 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych)
c) w terminie 14 dni po upływie okresu wyłożenia projektu uchwał członkowie spółdzielni mogą przedstawić zarządowi spółdzielni pisemne wnioski dotyczące zmian tego projektu,
(Podstawa prawna art. 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych)
d) zarząd spółdzielni obowiązany jest rozpatrzyć wnioski najpóźniej w ciągu miesiąca od upływu terminu ich złożenia i najdalej w ciągu 14 dni od ich rozpatrzenia skorygować projekty uchwał i podjąć uchwałę o treści uwzględniającej dokonane korekty.
(Podstawa prawna art. 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych)
e) o wynikach rozpatrzenia wniosków , oraz o treści zmian projektu uchwały , zarząd spółdzielni w ciągu 14 dni od podjęcia uchwały powiadamia na piśmie członków spółdzielni, których ten projekt dotyczy a tym osobom, które wnioski zgłaszały, podaje jednocześnie odpowiednie faktyczne i prawne uzasadnienie nieuwzględnienia w całości lub w części wniosków zgłoszonych przez te osoby,
(Podstawa prawna art. 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych)
f) członkowie spółdzielni mogą w terminie 30 dni od dnia doręczenia uchwały, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza interes prawny lub uprawnienia członków spółdzielni których dotyczy.
(Podstawa prawna art. 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych)

Po spełnieniu warunków podanych powyżej i uzyskania konsensusu w zakresie przeniesienia spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w własność odrębną można przystąpić do procesu ustanawiania odrębnej własności lokali.
Najlepiej zrobić to jednocześnie na rzecz wszystkich osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali w formie aktu notarialnego.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonywanych przy zawieraniu umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Kwotę w tej samej wysokości pobiera się jako koszty sądowe od wniosku o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis do księgi wieczystej.
Następnie należy zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zwołać zebranie właścicieli lokali i podjąć uchwałę, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
Od tego dnia funkcjonuje już wspólnota mieszkaniowa, która nie wymaga rejestracji w sądzie rejestrowym, a jedynie musi posiadać numer identyfikacji podatkowej NIP oraz numer statystyczny REGON, oraz posiadać swój własny rachunek bankowy.
Pozostaje jeszcze w trybie art. 113 do 129 ustawy z dnia 16 września 1982 roku i Prawo spółdzielcze przeprowadzić proces likwidacji spółdzielni.
W tym zakresie należy podjąć uchwałę przez walne zgromadzenie o przejściu spółdzielni w stan likwidacji. Uchwała ta zapada większością 3 głosów na dwóch kolejno po sobie następujących walnych zgromadzeniach w odstępie co najmniej 2-ch tygodni. Likwidatorami spółdzielni mogą być członkowie ostatniego zarządu lub osoby fizyczne lub prawne wybrane przez walne zgromadzenie. Likwidator może nie być członkiem spółdzielni.

Otwarcie likwidacji musi zostać zgłoszone:
a) do Krajowego Rejestru Sądowego i z dniem wpisania do niego otwarcia likwidacji spółdzielni wygasają uprzednio udzielone pełnomocnictwa podlegające wpisowi do KRS,
b) do Związku Rewizyjnego w którym spółdzielnia jest zrzeszona oraz KRSP,
c) do banku finansującego spółdzielnię,
d) do Monitora Spółdzielczego w formie zawiadomienia o otarciu likwidacji w celu wezwania wierzycieli do zgłoszenia wierzytelności w terminie trzech miesięcy od dnia tego ogłoszenia

Niezależnie od powyższego należy przystąpić do sporządzenia:
a) sprawozdania finansowego na dzień otwarcia likwidacji,
b) listy zobowiązań spółdzielni,
c) planu finansowego likwidacji,
d) planu zaspokojenia zobowiązań

Z kwot pozostałych po spłaceniu wszystkich zobowiązań i po złożeniu do depozytu sądowego sum całkowicie zabezpieczających zobowiązania sporne lub niewymagalne dokonuje się stosunkowej wypłaty udziałow wszystkim członkom spółdzielni.
Pozostały majątek zostanie przeznaczony na cele określone w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia. Jeżeli pozostały majątek ma być w całości lub w części podzielony między członków, w podziale tym nie należy uwzględniać byłych członków. (art. 125 ust. 5b ustawy Prawo spółdzielcze.
Po zakończeniu likwidacji likwidator przedstawia walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia sprawozdanie finansowe sporządzone na dzień zakończenia procesu likwidacji.
Po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego likwidator zgłasza do KRS wniosek o wykreślenie spółdzielni z KRS oraz przekazuje księgi i dokumenty zlikwidowanej spółdzielni do przechowania.
Droga przed państwem jako zarządem spółdzielni jest mozolna ale chyba warta do przejścia bo po zakończeniu likwidacji spółdzielni i wybraniu państwa jako zarządu wspólnoty zdecydowanie zmniejsza się zakres czynności biurokratycznych do jakich jesteście państwo w chwili obecnej przyzwyczajeni.

Niestety na zadane pytanie nie można udzielić odpowiedzi wprost ponieważ by dokonać oceny w sferze ekonomicznej należy posługiwać się liczbami, których państwo nie podajecie Nie mniej należy liczyć się z bezpośrednim przełożeniem podstawowej zasady iż małe jest piękne lecz może być droższe, względnie duże czasami jest mniej mobilne ale może być tańsze. Używając określeń "małe i duże" mam na myśli formę zorganizowania osoby która będzie sprawowała zarząd państwa nieruchomościami.
By dokonać w sferze logistyki porówajmy jakich czynności względnie jakich wydatków wspólnota mieszkaniowa nie będzie ponosiła w porównaniu z obecnymi kosztami, które niewątpliwie występują w państwa spółdzielni.

1. Wspólnota mieszkaniowa nie musi prowadzić ksiąg rachunkowych w oparciu o wymogi ustawy o rachunkowości, ponieważ jest zobowiązana prowadzić jedynie pozaksięgową ewidencję na zasadach przyjętych i określonych przez właścicieli stosowną uchwałą. Ustawa o rachunkowości a tym samym prawo bilansowe nie obowiązuje wspólnotę mieszkaniową.
2. Wspólnota nie jest również zobowiązana do sporządzania sprawozdań finansowych w oparciu o wzorce narzucone przez ustawę o rachunkowości z powodów tych samych co powyżej,
3. Wspólnota mieszkaniowa nie musi być podatnikiem podatku od towarów i usług VAT, ponieważ czynności jakich dokonuje nie są objęte tym podatkiem, chyba że otrzymuje przychody z innych źródeł niż wnoszone przez właścicieli lokali zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa nie musi poddawać sprawozdania finansowego weryfikacji przez biegłego rewidenta, ponieważ nie sporządza sprawozdań finansowych,
5. Wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana poddawać się raz na trzy lata lustracji i ponosić z tego tytułu dodatkowych kosztów, ponieważ nie jest spółdzielnią mieszkaniową
6. Nie jest zobowiązana również do przesyłania sprawozdań finansowych do Krajowego Rejestru Sadowego oraz do Urzędu Skarbowego z racji tego że nie posiada osobowości prawnej oraz nie sporządza sprawozdań finansowych.
7. W sferze ustanawiania odpłatności wspólnota mieszkaniowa nie musi przedstawiać kalkulacji wysokości opłat i uzasadniać ich na piśmie, ponieważ wszyscy właściciele danej nieruchomości zatwierdzają roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną, a opłaty wynikające z tego planu, właściciel lokalu wnosi w formie zaliczki w wysokości wynikającej z notarialnego zapisu udziału jaki posiada w danej nieruchomości. Wnoszone przez właścicieli zaliczki są przez Zarząd wspólnoty raz w roku rozliczane a występujące nadwyżki zwracane właścicielom. Taka sama zasada występuje w przypadku zbyt niskich zaliczek, które muszą być uzupełnione przez właścicieli. Tym samym w wspólnocie mieszkaniowej nie występuje pojęcie takie jak eksploatacja. Jedynie spółdzielnie mieszkaniowe uchwalają stawkę eksploatacyjną obowiązującą wszystkich członków i bardzo rzadko spotyka się jej zróżnicowanie na poszczególne nieruchomości, pomimo tego że obowiązek ten został wprowadzony ustawą z dnia 15 grudnia 2000 rokuo spółdzielniach mieszkaniowych.
8. Koszty zarządu nieruchomością wspólną są niższe o wysokości płaconych podatków i opłat lokalnych, z racji tego że wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem tych podatków.
9. Wspólnota mieszkaniowa nie musi przestrzegać wymogów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy z dnia 16 września 1982 roku prawo spółdzielcze oraz zawartych w tych ustawach procedur tak w stosunku do właścicieli mieszkań jak również organów samorządowych ponieważ w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali obowiązują wymogi ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
10. W sferze samorządowej Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie musi wykonywać podjętych czasami w sposób niekompetentny decyzji Rady Nadzorczej z tej prostej przyczyny że jej już nie będzie, a obiektywna ocena pracy zarządu wspólnoty dokonywana przez właścicieli lokali nie jest tym samym co ocena subiektywna wykreowana przez Radę Nadzorczą, pomijając koszty jakie ponoszą niektóre spółdzielnie związane z utrzymaniem tejże Rady.

Powyższa wyliczanka jest przykładowa nie mniej w miarę rzetelna i prawdziwa.
Biorąc powyższe pod uwagę należy dostrzec podstawową różnicę jaka występuje pomiędzy spółdzielniami a wspólnotami polegającą na tym że proces podejmowania decyzji w wspólnocie mieszkaniowej jest mniej skomplikowany a wszystkie decyzje ekonomiczne zapadają na zebraniu właścicieli bez możliwości ingerencji w nie przez zarząd wspólnoty.
Zupełnie innym zagadnieniem jest odpowiedzenie na pytanie która z form będzie lepsza. Zatrudnienie do sprawowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej profesjonalisty w postaci osoby prawnej lub fizycznej, czy też sprawowanie tego zarządu we własnym zakresie. Osobiście jestem zwolennikiem powierzenia zarządu wspólnoty mieszkaniowej firmom profesjonalnym ponieważ mamy możliwość dokonania wyboru takiej firmy zarządzającej, która ma najlepsze przygotowanie zawodowe i doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz w przypadku wystąpienia nieprawidłowości w procesie zarządzania wynikających z nieprzestrzegania prawa budowlanego względnie podatkowego i poniesienia z tego tytułu sankcji karnych jest możliwość ich rekompensaty z ubezpieczenia zarządcy.
Powstanie z zasobów mieszkaniowych państwa spółdzielni wspólnot nie musi oznaczać likwidacji spółdzielni ponieważ możecie państwo jako osoba prawna być zarządem powstałych wspólnot i może okazać się że na poznańskim rynku zarządców nieruchomości państwa oferta jako spółdzielni będzie najbardziej atrakcyjna pod względem jakości i kompletności świadczonej usługi.
Przykładem na poparcie tej tezy jest Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych "URSYNÓW" w Warszawie, która nie posiada własnych zasobów mieszkaniowych, a jedynie sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnotowymi.

Tegoroczne dwie nowelizacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 - o spółdzielniach mieszkaniowych otworzyły możliwość do swobodnego dokonania wyboru czy członkowie spółdzielni chcą by ich nieruchomość (budynek) był zarządzany według zasad jakie narzucają spółdzielcom ustawy spółdzielcze, mam tutaj na myśli ustawę z dnia 16 grudnia 1982 roku - Prawo spółdzielcze oraz ustawę z dnia 15 grudnia 2000 - o spółdzielniach mieszkaniowych, czy też zgodnie z wymogami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
Do lipca roku 2005 zgodnie art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych by budynek mieszkalny mógł stanowić wspólnotę mieszkaniową - czyli być zarządzany zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali wszyscy członkowie spółdzielni musieli przenieść swoje spółdzielcze prawa do lokali w własność odrębną oraz zrezygnować z członkostwa w spółdzielni składając stosowną deklaracje o rezygnacji z członkostwa.
W miesiącu czerwcu 2005 roku ustawodawcy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dodali art. 24 ust 1, z zapisu którego w sposób jednoznaczny wynika że większość lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
O powyższym fakcie należy powiadomić Zarząd spółdzielni, który zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 31, 32 i 30 ust. 1a ustawy o własności lokali ma obowiązek zwołać zebranie wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości podając w zawiadomieniu dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad oraz proponowaną zmianę we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli. W przypadku gdy Zarząd spółdzielni odmówi zwołania zebrania, właściciele dysponujący 1/10 udziałów w nieruchomości mogą zwołać samodzielnie wysyłając zawiadomienia w terminie 7 dni przed terminem zebrania.
Nie zwołanie zebrania przez Zarząd spółdzielni zgodnie z zapisem art. 267c ust. 4 ustawy Prawo spółdzielcze, podlega karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Właściciele lokali nie mogą skorzystać z zapisu art. 23 ustawy o własności lokali, który to daje możliwość zmiany zasad głosowania polegający na tym że na każdego właściciela w tym i spółdzielnię mieszkaniową przypada jeden głos, wynika to bezpośrednio z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Oczywiście wynik głosowania udziałami właścicieli lokali w tym i spółdzielni mieszkaniowej może być różny, nie mniej według mojej oceny spółdzielczość mieszkaniowa w ostatnim okresie przeszła wiele przeobrażeń, również i w sferze mentalnym i jestem przekonany że organy statutowe spółdzielni będą wychodziły naprzeciw oczekiwaniom posiadaczy odrębnych własności lokali bez względu na fakt czy są członkami spółdzielni.
Najistotniejsze w całym procesie przekształcania lokalu mieszkalnego w własność odrębną jest możliwość zachowania członkostwa spółdzielni i tym samym posiadania wpływu na jej dalsze losy i poczynania. Rezygnacja z członkostwa spółdzielni mieszkaniowej pozbawia byłego członka z możliwości partycypacji w ewentualnym podziale majątku spółdzielni w razie jej likwidacji.

Zgodnie z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych nie będących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych.Ponadto zgodnie z przepisami § 8 ust. 1 pkt 18 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz osób nie będących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004r. Dz. U. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591).
W myśl art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczenie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy, o którym mowa w art. 6 ust. 3.
Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Członkowie spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Właściciele lokali nie będący członkami mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.
Zgodnie z przepisami art. 1 ust. 1 i 6 cyt. wyżej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1.
Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż zwolnienie od podatku VAT dotyczy opłat eksploatacyjnych związanych z lokalami mieszkalnymi oraz pokrycia wydatków związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.
Jeżeli jednak Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi również inną działalność gospodarczą, o której mowa w art. 1 ust. 6 powołanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, świadcząc usługi radia i telewizji kablowej zaliczone do grupowania PKWiU 92.2 i pobierając z tego tytułu opłaty za emitowanie programów radiowo-telewizyjnych, to czynność ta nie ma swojej podstawy prawnej w treści art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W związku z powyższym nie zostały spełnione kryteria wynikające z cytowanych wyżej przepisów art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług i § 8 ust. 1 pkt 18 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r.
Zatem pobierane opłaty za emitowanie programów radiowo-telewizyjnych podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT na ogólnych zasadach niezależnie od tego kto jest odbiorcą tego tych programów.

Z państwa pisma wynika, iż Spółdzielnia w swoim zakresie prowadzi działalność eksploatacyjną posiadanymi zasobami mieszkaniowymi oraz prowadzi inwestycje, tj. budowę nowych zasobów mieszkaniowych. Inwestycje są realizowane obcymi siłami, jednak pracownicy Spółdzielni w sposób pośredni zajmują się nadzorowaniem inwestycji. Spółdzielnia nie jest w stanie określić precyzyjnie kosztów nakładu prac związanych zarówno z bieżącą działalnością jak i z działalnością inwestycyjną. Koszty ogólne rozdzielane są więc do ilości członków, a następnie proporcjonalnie wg ilości członków dolicza się je do kosztów eksploatacji lub kosztów inwestycji. Spółdzielnia zwraca się z zapytaniem czy w świetle art. 16g ust. 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) postępuje właściwie.
Zgodnie z art. 16g ust. 4 w/w ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.
Do kosztów wytworzenia nie zalicza się kosztów ogólnych zarządu spółdzielni, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Koszty ogólne zarządu oraz inne wydatki nie będące kosztem wytworzenia środka trwałego, a stanowiące w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów winny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia. Zaliczając tego typy wydatki do kosztów inwestycji Spółdzielnia postępuje nieprawidłowo.
Podobne stanowisko prezentuje również Izba Skarbowa w Krakowie sygnatura akt PD-1/005/2-27/05/WK z dnia 9 lutego 2005 roku

Wypłacane wynagrodzenia Członkom Zarządu Spólzielni, pracownikom spółdzielni i osobom zaproszonym z tytułu uczestnictwa w posiedzeniach komisji Rady Nadzorczej względnie Rady Nadzorczej stanowią koszt uzyskania przychodu w spóldzielni mieszkaniowej jeżeli zostały poniesione zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 ustawy o podatku CIT. Pojęcie nienormowanego czasu pracy juz nie funkcjonuje w obrocie gospodarczym, a wszystkie czynnosci pracownicy jak i kadra zarządzająca w tym Rada Nadzorcza powinna wykonywać za odpłatnoscią - chyba że rozwiązania wewnatrzspółdzielce (regulamin wynagradzania) przewidują zupełnie inne podejście do tak zwanych dodatkowych wynagrodzeń.