Forum

Wiceprezes do spraw finansowych Państwa spółdzielni nie ma racji twierdząc że fundusz remontowy jest własnością wszystkich członków spółdzielni, bowiem zgodnie z zapisem art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jesteście państwo zobowiązani do uczestniczenia w wydatkach związanych z utrzymaniem i eksploatacja swoich lokali, eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Porównując koszty eksploatacji państwa nieruchomości z zrealizowanymi wpłatami (przychodami) spółdzielnia powinna określić wynik i rozliczyć go z członkami spółdzielni zgodnie z zapisem art. 6 ustawy j.w. czyli przenieść wynik na rok następny. Natomiast właściciele lokali wnoszący zaliczki powinni zostać rozliczeni indywidualnie zgodnie z zapisem art. 27 ust. 1 ustawy. Tworzony przez spółdzielnię fundusz remontowy dla państwa nieruchomości ma dwa źródła finansowania, odpis w ciężar kosztów eksploatacji nieruchomości w stosunku do posiadaczywłasnościowych praw do lokali (spółdzielczych), oraz z wpłat będących członkami względnie nie będących członkami spółdzielni, posiadaczy odrębnych własności lokali. Niezależnie od funduszu remontowego finansującego remonty państwa nieruchomości jesteście państwo zobowiązani do pokrywania wydatków remontowych mienia spółdzielni z którego korzystacie. Prawdą jest że tylko nieliczne spółdzielnie mieszkaniowe w kraju odważyły się zróżnicować opłaty wnoszone na fundusz remontowy poszczególnych nieruchomości, natomiast większość spółdzielni mieszkaniowych potrafi w sposób precyzyjny określić stan funduszu remontowego, oraz wynik jaki osiągnęła na poszczególnych oznaczonych nieruchomościach.
Jeżeli jesteście państwo niezadowoleni z dotychczasowej formy zorganizowania zarządu państwa nieruchomością, nie pozostaje nic innego jak skorzystać z zapisu art. 24.1 ust. 1, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który umożliwia państwu podjęcie uchwały, że w zakresie swoich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Ponieważ jesteście już państwo właścicielami lokali, przejście z formy spółdzielczej na wspólnotową w zakresie sprawowania zarządu nie kosztuje nic.

Zgodnie z zapisem art. 111 ustawy z dnia 11 stycznia 2004 roku spółdzielnie mieszkaniowe, dokonujące sprzedaży na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej są obowiązane prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.
Zwolnione z rejestrowania obrotu są jedynie:
- dostawa towarów i świadczenie usług przez spółdzielnie mieszkaniowe dokonywana na rzecz członków i innych osób którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, (patrz poz.40 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie kas rejestrujących)
- usługi obsługi nieruchomości świadczone na zlecenie (patrz poz.17 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie kas rejestrujących)
- usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (patrz poz.16 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie kas rejestrujących)
- dostawa nieruchomości oraz świadczenie usług, za które to czynności zapłata w całości następuje za pomocą poczty lub banku na rachunek bankowy spółdzielni (patrz poz.42 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie kas rejestrujących)
- dzierżawa gruntów oraz oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych (patrz poz.43 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie kas rejestrujących)
W paragrafie 3 cytowanego rozporządzenia zwolniono z obowiązku ewidencjonowania tylko tych podatników którzy dokonują sprzedaży towarów i usług wymienionych w pozycji od 1 do 39 załącznika do rozporządzenia pod warunkiem że udział obrotów z tytułu tej sprzedaży w obrotach ogółem był większy niż 70 %.
Do 31 marca 2006 roku Minister Finansów przedłużył te zwolnienia Rozporządzeniem z 6 grudnia 2005 roku nr 242 poz. 2043.
Pozostałe czynności wykonywane przez spółdzielnie na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej już w 2005 roku były objęte obowiązkiem sprzedaży poprzez kasy fiskalne.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2004 roku o spółdzielniach mieszkaniowych w sposób jednoznaczny w art. 35 reguluje sprawę uporządkowania własności gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu do jakich można w Pana przypadku zaliczyć garaże. Ustawodawca zobowiązuje spółdzielnie mieszkaniowe do uregulowania stosunków terenowo-prawnych. A w przypadkach gdy budynki są posadowione na terenach nie będących własnością spółdzielni, spółdzielnia ma obowiązek wystąpić do właściciela o ich przeniesienie na rzecz spółdzielni oczywiście za wynagrodzeniem.
Koszty jakie z tego tytułu poniesie spółdzielnia są kosztami jej działalności i kosztów tych nie powinno odnosić się bezpośrednio do kosztów zaliczanych do gospodarki zasobami mieszkaniowymi danej nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości koszty zaliczamy w zakresie odszkodowań do pozostałych kosztów operacyjnych a w zakresie zakupu nieruchomości gruntowej wartość tej nieruchomości powinna zostać zaewidencjonowana jako środek trwały. Tym samym wartość nabycia przez spółdzielnię nieruchomości za wynagrodzeniem nie ma wpływu na wynik finansowy spółdzielni i nie powinna być aktywowana do jakiegokolwiek rozrachunku z członkami.
Pan pozwoli że pominę milczeniem niefrasobliwość jaką wykazali się członkowie Rady Nadzorczej i Zarządu Pana spółdzielni mieszkaniowej przy podejmowaniu decyzji o rozpoczęciu zadania inwestycyjnego, a w zasadzie samowoli budowlanej. Procedura postępowania administracyjnego w tego typu przypadkach została zapisana w ustawie - prawo budowlane i sprawą należy zainteresować właściwe organy samorządu terytorialnego.
Zapłacone przez spółdzielnię odszkodowania powinny mieć odzwierciedlenie w wyniku finansowym spółdzielni w postaci straty. O tym co zrobić z tą stratą zadecyduje Walne Zebranie Pana spółdzielni przyjęciem stosownej uchwały z której będzie wynikało w jaki sposób spółdzielnia chce pokryć stratę. Dbające o swój wizerunek spółdzielnie mieszkaniowe straty pokrywają z funduszy własnych. Ustawa Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje Zarządowi Spółdzielni ani Radzie Nadzorczej uprawnień do podejmowania decyzji w zakresie podziału wyniku finansowego spółdzielni. Tym samym uważam że żądanie z jakim wystąpił zarząd spółdzielni za niezgodne z jakimikolwiek znanymi mi przepisami prawa bilansowego, podatkowego czy korporacyjnego.
Dopiero Uchwała Walnego zebrania spółdzielni może taki obowiązek nałożyć na członków spółdzielni, a państwo możecie ją zaskarżyć w trybie przewidzianym w ustawie - Prawo spółdzielcze.
Według mojej oceny to spółdzielnia popełniła błąd i nie można skutkami tego błędu obarczać wybrana grupę członków spółdzielni.

Opłaty eksploatacyjne pobierane od osób, które są posiadaczami własnościowego prawa do lokalu a nie są członkami spółdzielni są objęte podatkiem VAT i zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku. Ustawa o podatku VAT zwalnia czynności wymienione w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych z podatku VAT (stawka ZW). W tym miejscu należy przypomnieć że w dniu 3 czerwca 2005 roku dokonano nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która to spowodowała dodanie w art. 4 ust. 1.1 czynności wykonywane na rzecz nie będących członkami spółdzielni posiadaczy własnościowych praw do lokali.

Wydatki związane z organizacją zebrania przedstawicieli stanowią koszt uzyskania przychodu i tym samym naliczony podatek VAT w fakturach z wynajem sali czy też za zakup artykułów spożywczych będzie mógł być odliczony w takiej wysokości w jakiej służył on działalności opodatkowanej (struktura).

Uzasadnienie
Organizacja zebrań przedstawicieli w spółdzielni jest obowiązkiem spółdzielni wynikającym z Prawa spółdzielczego w związku z powyższym wszelki koszt związane z jego organizacja stanowią koszt uzyskania przychodu tym bardziej że nie zostały wymienione w art. 16 ust.1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych. W przypadku zamówienia przez spółdzielnię usługi gastronomicznej (zamiast zakupu ciastek, kawy, herbaty itp.) to zgodnie z zapisem art. 88 ust.1 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku obniżenie kwoty lub zwrot podatku należnego nie miał by zastosowania.

Poniesione przez Państwa spółdzielnię wydatki związane z uroczystym spotkaniem rady Nadzorczej nie stanowią kosztu uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Naliczony podatek VAT zawarty w fakturach dokumentujących zakupy na to spotkanie spółdzielnia nie będzie mogła odliczyć od podatku należnego.

Uzasadnienie
Zgodnie z zapisem art. 16 ust. 1 pkt 38a ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu wydatki na rzecz osób wchodzących w skład rad nadzorczych, komisji rewizyjnych lub organów stanowiących osób prawnych z wyjątkiem wynagrodzeń wypłacanych z tytułu pełnionych funkcji.
Zużycie towarów w opisanym przez państwa przykładzie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ zużyte przez Radę Nadzorczą produkty nie są związane z celem osobistym członków rady nadzorczej, ale zużycie nastąpiło w ramach pełnionych przez nich obowiązków. Zapis art. 88 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług uniemożliwia odliczenie podatku naliczonego jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Zarząd spółdzielni podejmuje uchwały tylko i wyłącznie w stosunku do pracowników. Jeżeli świadczenia świąteczne są stałym składnikiem wynagrodzenia wynikającym z funkcjonującego w państwa spółdzielni regulaminie wynagradzania to wypłata tego świadczenia dla członków Zarządu nie wymaga akceptacji Rady Nadzorczej. Pozostałe składniki wynagrodzenia każdorazowo powinna przyznać Rada Nadzorcza.

Pojęcie refaktury w ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług nie występuje. Tym samym według mojej oceny spółdzielnia zakupiła towar w postaci energii elektrycznej. Wartości podane w tej fakturze istotnie dla prawidłowego sporządzenia deklaracji podatku VAT-7 są prawidłowe, ponieważ kwota brutto, netto oraz naliczony podatek VAT są podane w złotych polskich i w groszach.
Spółdzielnia sprzedając ten towar dalej wykonuje czynność opodatkowaną i wystawia fakturę VAT, która musi odpowiadać tylko i wyłącznie wymogom zapisanym w art. od 106 do 108 ustawy z dnia 1 kwietnia 2004 roku, oraz w paragrafie 10 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 15 maja 2005 roku.
Prawidłowym rozwiązaniem jest wystawianie faktury gdzie cena jednostkowa energii elektrycznej zostanie podana w kWh a wartość jednej kWh zaokrągli się do dwóch miejsc po przecinku lub gdy zastosuje się cenę w Wh. Określenie ceny dla 100 jednostek jest niewłaściwe, ponieważ taka jednostka nie występuje w międzynarodowym układzie jednostek miar SI.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych wszyscy członkowie, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości wspólnej w częściach przypadających na ich lokale.
Pod pojęciem nieruchomości wspólnej zgodnie z zapisem art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu.
Dźwig osobowy jest zaliczany do urządzeń służących wszystkim właścicielom nieruchomości bez względu na to czy mają możliwość z jego korzystania względnie czy chcą z niego korzystać. Tym samym wszyscy posiadacze spółdzielczych praw do lokali w danej nieruchomości musza pokrywać koszty eksploatacji i utrzymania dźwigu. Nawet w sytuacji gdy nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi, a tylko jeden z nich posiada dźwig osobowy.
Orzecznictwo Sądów Powszechnych w tym zakresie jest jednoznaczne i wszystkie pozwy osób o zwrot niesłusznie zapłaconych opłat za korzystanie z dźwigu osobowego (windy) w przypadku gdy mieszkańcy parteru budynku nie płacą za dźwig, a mieszkańcy pierwszego piętra tylko w wysokości 50 %, są przez nich wygrywane. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe zasłaniają się regulaminami wewnętrznymi względnie zapisami statutowymi lecz jest to nieskuteczne ponieważ art. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje delegacje tylko do częściowych uregulowań praw i obowiązków członków spółdzielni w drodze zapisów statutowych, nie ma tam wzmianki o inny sposobie rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Spółdzielnia przy przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe prawo do lokalu jest zobowiązana zgodnie z art. 11.1 ust. 1 pkt 5 udzielić 50 % bonifikaty z różnicy wynikającej wartości rynkowej własnościowego prawa do lokalu oraz z przeliczenia wniesionego wkładu lokatorskiego. Ponieważ państwa spółdzielnia proces docieplenia budynków mieszkalnych finansowała z funduszu remontowego, tym samym nie zachodziła konieczność uzupełniania przez państwa wkładów mieszkaniowych, a środki trwałe jakim są budynki mieszkalne nie uległy zwiększeniu w wyniku ulepszenia(docieplenia).
Tym samym uzyskiwane przez spółdzielnię środki dotacyjne, ich umorzenie i partycypacja własna spółdzielni w tym procesie są bez znaczenia przy obliczaniu bonifikaty, pomimo tego że wartość wyliczona przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym państwa mieszkań jest niewątpliwie większa niż w budynkach których spółdzielnia nie dociepliła.
Jednocześnie członkowie spółdzielni, którzy nie spłacili kredytu bankowego a chcą przekształcić swoje mieszkanie lokatorskie na własnościowe są zobowiązani do spłaty przypadającej na ich lokal zobowiązań spółdzielni związanych z zadłużeniem kredytowym wraz z odsetkami.
Uzasadnienie
Zgodnie z zapisem § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów, spółdzielnie mieszkaniowe poszczególnych latach otrzymywały dotacje z budżetów wojewódzkich na dofinansowanie remontów polegających między innymi na poprawie izolacyjności cieplnej budynków. Treść § 3 cytowanego Rozporządzenia dokonała w sposób jednoznaczny klasyfikacji zdarzeń gospodarczych, jakie powstawały w tym zakresie w spółdzielniach mieszkaniowych zaliczając proces termomodernizacyjny do remontów, ponieważ dotyczył on sfery prac budowlanych polegających na usuwaniu wad związanych z przemarzaniem i przeciekami ścian zewnętrznych budynków mieszkalnych.
Otrzymywane przez spółdzielnię środki budżetowe były ewidencjonowane w korespondencji z funduszem remontowym, przy założeniu, że spółdzielnia mieszkaniowa uznała, że faktycznie wykonuje prace polegające na usuwaniu wad, finansując ten proces w całości środkami funduszu remontowego.
Część spółdzielni mieszkaniowych korzystając ze środków budżetowych skierowanych na częściowe dofinansowanie usuwania wad technologicznych przy okazji podejmowała decyzje o większym zakresie robót modernizacyjnych, klasyfikując je do procesu ulepszenia, o którym mowa w art. 31 ustawy o rachunkowości i tym samym otrzymane środki budżetowe ewidencjonowała w korespondencji z funduszem zasobowym traktując dotację jako inne źródło finansowania aktywów. Pozostałą część poniesionych kosztów związanych z termomodernizacją, spółdzielnia rozliczała z członkami spółdzielni w trybie art. 10 ust. 5 i art. 17 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako należność z tytułu uzupełnienia wkładów mieszkaniowych.