Forum

Ostatnia nowelizacja ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych dodała zapis art. 24 prim ust. 1 z którego to w sposob jednoznaczny wynika że wiekszość właścicieli lokali położonych w obrebie danej nieruchomości obliczana według wielkości udziałów może podjąć uchwałę że w zakresie ich praw i obowiązków oraz ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, oraz w art. 27 prim, który to zapis jednoznacznie stanowi że przepisów ustawy o wasności lokali nie stosunje sie w spóldzielni mieszkaniowej chyba że dotyczą one wykonania zapisów art. 24 prim, oraz art. 26. Tym samym stanowisko Państwa spółdzielni w zakresie posiadania niezbywalnego prawa zarządzania państwa nieruchomością w przypadku gdy współwłaściciele w tym i spóldzielnia mieszkaniowa podjęła stosowaną uchwałę w trybie art. 27 prim ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali jest niewłaściwe.

Artykuł cytowany przez Panią nie dotyczy sytuacji w jakiej znajduje się Spółdzielnia Mieszkaniowa "WSPÓLNOTA", ponieważ z nieruchomości których właścicielem był zakład pracy sprzedano lokale i z dniem sprzedaży pierwszego lokalu powstała w danej nieruchomości wspólnota mieszkaniowa. Państwa spółdzielnia jest formą sprawowania zarządu nieruchomością wspolną i przynależność właścicieli lokali do spółdzielni jest w tym zakresie bez znaczenia. Cytowany przez państwa artukuł odnosi sie do zupełnie innego trybu a mianowicie najpierw jest spóldzielnia mieszkaniowa i nieruchomosci są jej własnością i dopiero członek spóldzielni posiadacz lokatorskiego względnie własnościoweogo prawa do lokalu przenosi swój lokal w włąsność odrebną, wtedy to spóldzielnia z mocy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku jest w dalszym ciągu zarządcą danej nieruchomości.Czyli samo przeniesienie lokalu w własność odrębną nie tworzy z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowej.
Zresztą zapis art. od 24 do 27 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych według mojej oceny jest niekonstytucyjny, ponieważ ogranicza prawa członków spóldzielni posiadaczy odrebnych własności lokalowych w porównaniu z innymi posiadaczami takich samych praw stwarzając dodatkowe bariery ponieważ w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zawieszono mozliwość bespośrednego stosowania ustawy o własności lokali.

Ujawnienie budynków w księgach wieczystych społdzielni nie jest tożsame z koniecznością ich wprowadzenia do księgi rachunkowej spółdzielni ponieważ zgodnie z zapisem art 3 ust 1 pkt 12 ustawy o rachunkowosci do aktywów spóldzielni zalicza się KONTROLOWANE przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie okreslonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowoduja w przyszłości wpływ do jednostki korzysci ekonomicznych. Omawiane budynki nie są w chwili obecnej aktywami kontrolowanymi przez spóldzielnię a nawet ich zaewidencjonowanie jako srodek trwały nie zmienia faktu braku kontroli spóldzielni nad tym aktywe teraz i w przyszłosci. Samo ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomosci jest tylko wykazaniem pewnej "niefrasobliwości" osób przekazujacych dowodem PT omawiane obiekty ich właścicdielowi. Należy skorygować błąd w sposób zgodny z procedurą zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomosciami, względnie zastosować procedurę zrzeczenia sie wieczystego użytkowania.Tylko gwoli pełnego obrazu chciałbym przypomnieć że na zrzeczenie, sprzedaż lub przekazanie wieczystego użytkowania gruntu potrzebna jest uchwała walnego zgromadzenia spóldzielni. A Radcy prawnemu życzę udanego wygrania procesu o przejęcie od Urzędu Wojewódzkiego ich majątku.

Przyjęty przez spółdzielnię sposób księgowania mediów nie ma żadnego wpływu na prowadzone rejestry wynikające z obowiazku zapisanego w ustawie o podatku od towarów i usług. To że faktura zakupowa nie obciąża kosztów spółdzielni a jedynie przechodzi przez konto rozrachunkowe jest bez znaczenia, ponieważ podatek VAT w zakresie rozliczania podatku naleznego i naliczonego rządzi się swoimi prawami. Przykładem klasycznym na to są opodatkowanew wkłady członkowskie. One też nie stanowią przychodu bilansowego i podatkowego w zakresie podatku CIT, a występuje przy tego rodzaju działalaności podatek należny i naliczony. W tym miejscu chciałym zwrócic państwu uwagę, że tylko nieliczna grupa spóldzielni w Polsce prowadzi gospodarkę mediami w układzie netto. Choć moim zdaniem jest to prawidłowo. Wiekszośc spóldzielni, poparta zresztą interpretacjami wydanymi przez Urzędy Skarbowe, traktuje dostawę mediów jako swoiste wyklonywanie czynności zapisanych w art. 43 ust. 1 pkt. 11. Zbiór wydanych interpretacji przezUrzędy Skarbowe a dotyczących funkcjonowania w spóldzielniach mieszkaniowych podatku VAT można znaleść w wydanym przez "Wydawnictwo Centrum" mojej publikacji pod tytułem "VAT i spółdzielnie". Adres wydawnictwa mozna znaleść na stronie www.

Postępowanie spółdzielni według mojej oceny nie ma żadnego logicznego uzasadnienia chyba że przedstawione przez Panią fakty nie do końca oddają stan rzeczywisty.
Po pierwsze - przekazanie Pani lokalu użytkowego w celu adaptacji na lokal mieszkalny powinno odbyć się na drodze umowy cywilnoprawnej z której jasno powinno wynikać zobowiązanie obydwu stron w zakresie dalszego postępowania.
Po drugie - po zakończeniu adaptacji lokalu użytkowego na mieszkalny spółdzielnia powinna uzyskać od nadzoru budowlanego decyzję o zmianie przeznaczenia lokalu ponieważ w przeciwnych wypadku zawarta z Panią umowa najmu lokalu mieszkalnego byłaby ze strony spółdzielni obarczona poważnym błędem. Jestem przekonany, że takiego błędu spółdzielnia nie popełniła.
Po trzecie - ponieważ właścicielem budynku i tego zaadoptowanego pomieszczenia jest spółdzielnia mieszkaniowa, o poniesione przez pana nakłady na adaptacje tego lokalu powinna spółdzielnia zwiększyć wartość księgową budynku przy jednoczesnym zapisaniu źródła pochodzenia środków które tę adaptację sfinansowały. Zastosowana forma kaucji jest niewłaściwa, ponieważ pod pojęciem kaucji zgodnie z definicją wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów, kryje się zabezpieczenie finansowe w postaci środków pieniężnych a nie ekwiwalentu w wynikającego rozliczenia poniesionych nakładów adaptacyjnych.
Po czwarte - w przypadku gdy spółdzielnia wyraziła zgodę na adaptacje pomieszczenia użytkowego na lokal mieszkalny, ktoś w spółdzielni poniósł już nakłady finansowe związane z wybudowaniem tego lokalu. Najczęściej są to pozostali zamieszkali w tym budynku członkowie spółdzielni, bo rzadko się zdarza by to spółdzielnia z własnych środków finansowych (takich z reguły nie posiadała) finansowała budowę lokali użytkowych.
W związku z powyższym dalszy tryb postępowania Spółdzielni w Pani sprawie powinien być następujący:
1. Jako najemca lokalu mieszkalnego, będącego własnością spółdzielni ma Pani prawo wystąpić do spółdzielni z roszczeniem o przyjęcie Pani w poczet członków spółdzielni. Musi się Pani liczyć z koniecznością wniesienia udziału i wpisowego w wysokości zapisanych w Statucie spółdzielni.
2. Po uzyskaniu członkostwa spółdzielni należy wystąpić z wnioskiem o ustanowienie na Pani rzecz własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Spółdzielnia powinna na Pani koszt dokonać wyceny rynkowej wartości lokalu - Pani jest zobowiązana wnieść pełną wartość rynkową lokalu w postaci wkładu budowlanego pomniejszoną o wartość poniesionych nakładów.
3. W przypadku gdy lokal użytkowy był sfinansowany przez członków spółdzielni ich wkładami, spółdzielnia jest zobowiązana rozliczyć wcześniej pobrane wkłady dokonując stosownych korekt wszystkim członkom spółdzielni zamieszkującym w tej nieruchomości.
Reasumując - budynek mieszkalny w spółdzielni powinien być sfinansowany wkładami jej członków a w części wynikającej z wartości umorzonych kredytów bankowych zaciągniętych w celu finansowania budowy tego budynku - funduszem zasobów mieszkaniowych. Niemniej muszą zaznaczyć że w przypadku gdy spółdzielnia budynek w którym znajduje się lokal użytkowy budowała w trybie art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - czyli w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w budynku lokali - moje wcześniejsze wyjaśnienia nie dotyczą tego stanu faktycznego. Lecz domniemam że lokal o który jest mowa powstał przed pierwszym stycznia 2000 roku a mieszkający w budynku członkowie spółdzielni posiadają własnościowe lub lokatorskie prawa do lokali.

Spółdzielnia Mieszkaniowa modernizacje finansuje wkładami własnymi członków spółdzielni. W związku z powyższym po zakończeniu tego procesu w poszczególnych nieruchomościach należy o poniesione przez spółdzielnię koszty modernizacji zwiększyć wartość budynków. W ślad za tym zwiększeniem należy określić należność od członków spółdzielni z tytułu uzupełnienia wkładów budowlanych i lokatorskich ewidencjonując je w korespondencji z kontami "należność z tytułu nie wniesionego wkładu - 241" oraz "fundusz wkładów lokatorskich - 804" i fundusz wkładów budowlanych - 805". Otrzymaną przez spółdzielnię premię termomodernizacyjną ewidencjonujemy w korespondencji z kontem "rozliczenie międzyokresowe przychodów -845", a po zakończeniu procesu rozliczamy konto 845 poprzez zmniejszenie należności członków z tytułu nie wniesionych wkładów (WN 845, MA 241). Proszę nie zapominać że czynność ta jest nieobjęta podatkiem VAT, a deklaracji CIT należy uwzględnić wartość otrzymanej premii termomodernizacyjnej.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest taki samym przedsiębiorcą jak każdy inny i obowiązują ja ustawy korporacyjne (spółdzielcze ) jak i ustawa o rachunkowości oraz ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych. Biorąc pod uwagę te trzy ustawy oraz przyjmując jako pewnik że spółdzielnia kotłownię otrzymała nieodpłatnie, zgodnie z obowiązującą w tym czasie ustawą, naliczenie amortyzacji jest kategorią prawa bilansowego, które to prawo nie przekłada się wprost na wysokości ceny jaką powinniście państwo płacić za wytworzone ciepło ponieważ amortyzacja kotłowni powinna obciążyć fundusz finansujący te kotłownię a nie koszt wytworzenia produktu. Natomiast gdy spółdzielnia nabyła odpłatnie tę kotłownie lub poniosła koszty jej ulepszenia naliczenie amortyzacje w ciężar kosztów produkcji ciepła jest jak najbardziej poprawne.

Okres przedawnienia dla roszczeń majątkowych upływa po dziesięciu latach.

Ponieważ przy przeniesieniu własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w własność odrębną nie jest wymagane określenie wartości rynkowej lokalu, członek spółdzielni, który posiada własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ponosi jedynie koszty zawarcia umowy, założenia księgi wieczystej i wpisu do księgi wieczystej.
W tym miejscu warto przypomnieć procedurę jaką powinny przestrzegać spółdzielnie w związku z otrzymaniem nieodpłatnie lokali mieszkalnych, ponieważ artykuł 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje sporną do tej pory sytuację najemców byłych mieszkań zakładowych, przejętych przez spółdzielnię.
Mają oni prawo wystąpić do spółdzielni z żądaniem:
- ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
- ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- przeniesienia własności lokalu.
Ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego względnie własnościowego prawa do lokalu jest uzależnione od złożenia przez najemcę deklaracji członkowskiej i przyjęcia w poczet członków spółdzielni.
Kaucje mieszkaniowe o których mowa w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. 1994 nr 19 poz. 567) podlegają zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. Wysokość ustalonego przez spółdzielnie wkładu mieszkaniowego wnoszonego przez członków nie może w takich przypadkach przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych członków. Wysokość wpłaconych kaucji waloryzuje się proporcjonalnie do wysokości wkładu mieszkaniowego.
W przypadku, gdy spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemcy są zwolnieni od wpłaty wkładu mieszkaniowego.
Wprowadzenie tego przepisu powoduje:
a) w przypadku, gdy najemca byłego mieszkania zakładowego nie chce posiadać lokatorskiego prawa do lokalu - wypłatą zwaloryzowanej kaucji,
b) w przypadku, gdy najemca byłego mieszkania zakładowego chce posiadać lokatorskie prawo do lokalu - zaliczeniem zwaloryzowanej kaucji na poczet wkładu lokatorskiego, lecz nie więcej niż 5 %. Różnica, jaka powstanie pomiędzy zwaloryzowaną kaucją a wymaganym wkładem należy w przypadku nadwyżki postawić do dyspozycji członka spółdzielni, a w przypadku niedoboru pokryć funduszem zasobów mieszkaniowych,
c) w przypadku, gdy najemca byłego mieszkania zakładowego chce posiadać własnościowe prawo do lokalu, lub zawrzeć umowę o przeniesienie własności lokalu - zaliczeniem zwaloryzowanej kaucji na poczet wkładu lokatorskiego, lecz nie więcej niż 5 %. Różnica, jaka powstanie pomiędzy zwaloryzowaną kaucją a wymaganym wkładem lokatorskim zaliczyć na poczet wkładu budowlanego, stosując zasady bonifikowania odpowiednio.
Koszty ustalenia wartości rynkowej lokalu, zawarcia umowy przeniesienia własności i założenia księgi wieczystej, a także wpisu do niej obciążają najemcę, na rzecz, którego spółdzielnia dokonuje tych czynności.
Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 czynności te są zwolnione z podatku VAT, ponieważ ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu jest czynnością na wtórnym rynku mieszkaniowym, ponieważ lokale te były już wcześniej zasiedlone lub zamieszkałe.
Obowiązek podatkowy (wykonanie czynność ZW - i wykazanie jej w deklaracji VAT-7) zgodnie z zapisem art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o podatku VAT powstaje z momentem otrzymania przez spółdzielnię całości lub części wkładu mieszkaniowego. Jeżeli jednak z powodu braku wpłaty wkładu nie doszło do powstania obowiązku podatkowego lub doszło tylko w części zapłaconej obowiązek ten powstaje najpóźniej z chwilą ustanowienia tego prawa przez spółdzielnię na członka spółdzielni.

1. W opisanym przez Pana przypadku nie widzę żadnych nieprawidłowości. W całej Polsce "uwłaszczono" lokatorów mieszkań po byłych PGR-ach i namówiono ich do utworzenia spółdzielni mieszkaniowej jako formy sprawowania zarządu państwa wspólnotami mieszkaniowymi. Państwo jesteście w dalszym ciągu wspólnotą mieszkaniową, która zamiast sama sprawować zarząd swoją nieruchomości utworzyła w tym celu spółdzielnie nazywając ją niepotrzebnie mieszkaniową. Nic złego się nie stało, wystarczy wziąć sprawy w swoje ręce, zgodnie z wymogami ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

2. Nie, ponieważ spółdzielnie mieszkaniowe podlegają rygorom ustawy o rachunkowości tak w zakresie sporządzania sprawozdania finansowego jak i jego trybu zatwierdzania i składania do Krajowego Rejestru Sądowego.

3. Jeszcze raz muszę w tym miejscu przypomnieć że jesteście państwo wspólnotami mieszkaniowymi i w prawidłowo sporządzonym "bilansie" spółdzielni nie powinno być żadnych kwot będących integralną częścią wyników poszczególnych wspólnot mieszkaniowych. Według mojej oceny układ ten jest nie do przyjęcia - sprzeczny z jakimikolwiek w tym zakresie obowiązującymi ustawami. Zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty mieszkaniowej jakim jest spółdzielnia mieszkaniowa, powinien z każdym z właścicieli rozliczyć się z wnoszonych zaliczek. Żadna uchwała członków spółdzielni kierująca te wygospodarowane środki na fundusz remontowy spółdzielni jest bezprawna.