Forum

Członkowie spółdzielni posiadający własnościowe prawa do lokali mieszkalnych względnie lokali użytkowych wnoszą do spółdzielni opłaty eksploatacyjne w jednakowej wysokości jaka wynika z planowanych kosztów eksploatacji na dany rok. Stawki te powinny być zróżnicowane w sferze opłaty eksploatacyjnej co najmniej o podatki i opłaty terenowo-prawne oraz o opłaty związane z utrzymaniem porządku. Niezależnie od zróżnicowania stawki eksploatacyjnej można zróżnicować wnoszone opłaty związane z wywozem nieczystości względnie w przypadku gdy lokale użytkowe nie są wyposażone w liczniki ciepła i wody, opłaty za dostawę ciepła względnie wody - oczywiście pod warunkiem że sposób korzystania z tych lokali względnie ponoszone przez spółdzielnię koszty przemawiają za taką koniecznością. W przypadku gdy lokale użytkowe wymagają większych nakładów remontowych można zwiększyć przejściowo odpis na fundusz remontowy ale pod warunkiem, że remontowany element lokalu użytkowego nie jest zaliczanydo nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z zapisami Uchwały Nr 281 Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 1971 roku w sprawie zasad realizacji i finansowania uspołecznionego budownictwa mieszkaniowego.
(M.P. z dnia 30 grudnia 1971 r.) Państwa Spółdzielni Mieszkaniowej udzielił bank kredytu na realizację budownictwa wielorodzinnego, który to kredy powinien być spłacany:
a) w części odpowiadającej wymaganym wkładom własnym - jednorazowo po zakończeniu budowy obiektu - czyli 10 % a dacie przydzielenia mieszkania,
b) w części pozostałej:
- w odniesieniu do mieszkań lokatorskich - w okresie 60 lat po jednorazowym umorzeniu 1/3 zadłużenia,
- w odniesieniu do mieszkań własnościowych - w okresie 30 lat.
Kredyt bankowy udzielony na budowę spółdzielczych mieszkań własnościowych, może podlegać częściowemu umorzeniu.
Wysokość takiego umorzenia wynosi przy spłacie zadłużenia w okresie:
a) przed zasiedleniem mieszkania - 40% zadłużenia,
b) do 5 lat - 30% zadłużenia,
c) do 10 lat - 20% zadłużenia.
Ponieważ Państwa mieszkania były mieszkaniami lokatorskimi to 1/3 kosztów budowy została zgodnie z zapisami Rozporządzenia umorzona. Pozostałą część państwo spłacili jednorazowo wraz z odsetkami.
Moim zdaniem należy zapytać się spółdzielni co zrobiła z 30 % nadpłatą wkładu lokatorskiego. W przypadku gdy spółdzielnia wpłaciła do banku tę 30 % "nadpłatę", o której piszecie według mojej oceny status państwa mieszkania nie jest lokatorski lecz powinien być własnościowy, ponieważ umorzenie kredytu bankowego zostało całkowicie spłacone.
Należy w takim przypadku zwrócić się do spółdzielni z prośbą o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu w stosownym trybie art. 11.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia będzie zobowiązana do przeszacowania wniesionego wkładu mieszkaniowego wraz z "nadpłatą" według wartości wynikającej z operatu szacunkowego, a różnicę powinna wypłacić, ponieważ w chwili obecnej obowiązuje 50% umorzenie wnoszonych wkładów budowlanych z tytułu przekształcenia mieszkań lokatorskich w własnościowe.
Spółdzielnie mieszkaniowe nie powinny przetrzymywać na swoich kontach bankowych jakichkolwiek wkładów członków spółdzielni z wyjątkiem tych, które są aktualnie wnoszone z uwagi na konieczność ustanowienia nowych spółdzielczych praw do lokali.

W przypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowa sporządza rachunek zysków i strat w wersji kalkulacyjnej nie dokonuje nie dokonuje się tradycyjnego podziału kosztów zarządu spółdzielni. Wszystkie poniesione przez spółdzielnię koszty zarządu powinny być wykazane w rachunku zysku i strat.
Niezależnie od powyższego spółdzielnia powinna gromadzić koszty funkcjonowania komórki inwestycyjnej, które to koszty są aktywowane do bieżącego okresu sprawozdawczego w dacie podpisywania aktów notarialnych dokumentujących sprzedaż lokali. W tym miejscu należy zaznaczyć że obowiązek podatkowy w podatku CIT i VAT rządzi się odrębnymi prawami. W podatku VAT obowiązek podatkowy powstanie w dacie otrzymania zaliczki, a w przypadku jej nie otrzymania w terminie 30 dni od daty sprzedaży lub wydania lokalu.
Prowadzony przez spółdzielnię kalkulacyjny rachunek kosztów powinien umożliwić w sposób jednoznaczny zgodnie z art. 28 ustawy o rachunkowości podział kosztów rodzajowych w stosunku do ośrodków ich gromadzenia. Rozliczenie naliczonego podatku VAT dotyczącego kosztów zarządu powinno ulec rozliczeniu strukturalnemu, natomiast w stosunku do zakupów dotyczących budowy lokali cały podatek VAT naliczony - powinien ulec rozliczeniu z podatkiem VAT należnym.
Niestety zadane przez Państwa pytanie wiąże się z koniecznością dokonania odrębnego opracowania, które wykracza poza sferę porady prasowej.

Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego ustanowionego w grudniu 2005 roku w własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w okresie 5 lat od dnia ustanowienia lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku gdy pierwsze zasiedlenie tego lokalu miało miejsce w 1985 roku, zgodnie z zapisem art. 153 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Cytowany przez Pana punkt 20 Dyrektywy 2002/91/EC brzmi:
"Rachunki dla mieszkańców za ogrzewanie, klimatyzację i ciepłą wodę, liczone w oparciu o aktualne zużycie mogą przyczynić się do oszczędności energii w sektorze mieszkaniowym.
Mieszkańcy powinni mieć możliwość regulowania poziomu zużycia ciepła i ciepłej wody w takim zakresie, w jakim jest to ekonomicznie uzasadnione"
Wobec powyższego odwoływanie się do Dyrektyw Unii Europejskiej w przypadku Pana nieruchomości jest delikatnie określając niezbyt szczęśliwie trafiona ponieważ:
Po pierwsze - instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody w budynkach spółdzielni nie jest przystosowana do zainstalowania liczników poboru ciepła w każdym lokalu.
Po drugie - przypuszczam i chyba się nie mylę, że członkowie Pana spółdzielni nie otrzymują rachunków za zużycie ciepła i ciepłej wody, lecz opłacają koszty eksploatacji budynków zgodnie z zapisem art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na które to koszty składają się między innymi koszty zakupu ciepła.
Jest tylko kilka spółdzielni mieszkaniowych w Polsce (przykład Spółdzielnia Mieszkaniowa "GWAREK" w Tarnowskich Górach), która wystawia miesięcznie faktury VAT za zużyte w budynku ciepło oraz wodę każdemu z członków spółdzielni.
Po trzecie - podzielnik kosztów nie jest licznikiem ciepła a jego instalacja nie ma nic wspólnego z obowiązującą w Unii Europejskiej Dyrektywą nr 91. Osobiście jestem wrogiem instalowania podzielników kosztów ciepła zużywanego do ogrzewania mieszkań w budynkach spółdzielczych ponieważ maja one niewiele wspólnego z pomiarem zużytego ciepła, a dokonywane na podstawie oceny ilości wyparowanego płynu z "epuwetek" prowadzi do błędów, które mogą przekraczać nawet 100% należność za ciepło liczoną standartowo.
Po czwarte - najpierw spółdzielnia powinna przeprowadzić proces termo-modernizacyjny zasobów mieszkaniowych zgodnie z w tym zakresie opracowanym audytem, a dopiero po zakończeniu procesu termo-modernizacji zaproponować zasady rozliczania ciepła, aczkolwiek żadne urządzenie nie jest w stanie zastąpić licznika ciepła.

Proces modernizacji budynków spółdzielczych zgodnie z zapisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych musi być finansowany z środków własnych członków spółdzielni poprzez uzupełnienie wcześniej wniesionego wkładu na mieszkanie lokatorskie względnie własnościowe. Wobec powyższego nie widzę żadnych przeszkód by zmodernizować wszystkie spółdzielcze budynki jednocześnie - tylko trzeba odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie - a mianowicie jaka jest wydolność finansowa mieszkańców danej nieruchomości. Czy wszyscy są w stanie wnieść wymagane uzupełnienia wkładów. A może należy wspomóc się kredytem bankowym w celu szybszego zakończenia procesu modernizacji zasobów mieszkaniowych. W przypadku, gdy oszczędności z tytułu zużycia ciepła zwiększą posiadane przez spółdzielnię środki finansowe przeznaczane na prowadzony proces ocieplenia państwa budynków to decyzje w tym zakresiepodejmowane przez Zarząd Spółdzielni z ekonomicznego punktu widzenia są według mojej oceny prawidłowe.

W przypadku podjęcia przez Zarząd spółdzielni decyzji z której wynika, że spółdzielnia prowadzi proces modernizacji zasobów mieszkaniowych a nie remontów, to zgodnie z zapisem art. 6.1 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, członkowie posiadający lokatorskie prawo do lokalu powinni uzupełnić wkład mieszkaniowy (art. 10.1 ust.5) natomiast członkowie posiadający własnościowe prawo do lokalu powinni uzupełnić wkład budowlany (art. 17.3 ust. 5).
Uważam, że zarząd spółdzielni postąpił właściwie, ponieważ dalsze finansowanie procesu modernizacji z funduszu remontowego spółdzielni mogło by doprowadzić do podważenia przez organy skarbowe rzetelności składanych deklaracji podatku CIT z uwagi na wykorzystywanie funduszu remontowego, którego tworzenie stanowi koszt uzyskania przychodów w podatku CIT na inne cele (np. modernizację, konserwację itp.)
Zgodnie z zasadą zapisaną w art. 54 ust. 3 ustawy o rachunkowości należy popełnione w latach poprzednich błędy ewidencyjne poprawić dokonując stosownego zapisu księgowego.
Członkowie spółdzielni powinni uzupełnić brakujące wkłady mieszkaniowe i budowlane dokonując stosownych wpłat, które mogą być rozłożone w czasie. W przypadku gdy zarząd spółdzielni wcześniej sfinansował proces modernizacyjny funduszem remontowym bezzasadnym według mojej oceny jest w chwili obecnej domaganie się od członków spółdzielni dokonywania wpłat brakujących wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Celowym jest zmniejszenie kumulacji środków na fundusz remontowy w trybie opisanym w art. 54 ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z zapisem art. 13 ustawy o rachunkowości spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do prowadzenia dziennika, księgi głównej, księgi pomocniczej, zestawienia obrotów i sald oraz wykazu składników aktywów i pasywów tak zwany inwentarz. Mała spółdzielnia może uprościć te wymogi prowadząc księgi pomocnicze wraz z inwentarzem w księdze głównej. Niestety nie można zrezygnować z prowadzenia dziennika oraz zestawienia obrotów i sald. Domyślam się, że prowadzi Pani księgi rachunkowe spółdzielni bez użycia komputera, stąd ten problem z dziennikiem. Proponuję nabyć najprostszy program finansowo-księgowy, który sprosta wymogom ustawy o rachunkowości w zakresie prawidłowego prowadzenia ksiąg rachunkowych spółdzielni.

W przypadku podjęcia przez Zarząd spółdzielni decyzji z której wynika, że spółdzielnia prowadzi proces modernizacji zasobów mieszkaniowych a nie remontów, to zgodnie z zapisem art. 6.1 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, członkowie posiadający lokatorskie prawo do lokalu powinni uzupełnić wkład mieszkaniowy (art. 10.1 ust.5) natomiast członkowie posiadający własnościowe prawo do lokalu powinni uzupełnić wkład budowlany (art. 17.3 ust. 5).
Uważam, że zarząd spółdzielni postąpił właściwie, ponieważ dalsze finansowanie procesu modernizacji z funduszu remontowego spółdzielni mogło by doprowadzić do podważenia przez organy skarbowe rzetelności składanych deklaracji podatku CIT z uwagi na wykorzystywanie funduszu remontowego, którego tworzenie stanowi koszt uzyskania przychodów w podatku CIT na inne cele (np. modernizację, konserwację itp.)
Zgodnie z zasadą zapisaną w art. 54 ust. 3 ustawy o rachunkowości należy popełnione w latach poprzednich błędy ewidencyjne poprawić dokonując stosownego zapisu księgowego.
Członkowie spółdzielni powinni uzupełnić brakujące wkłady mieszkaniowe i budowlane dokonując stosownych wpłat, które mogą być rozłożone w czasie. W przypadku gdy zarząd spółdzielni wcześniej sfinansował proces modernizacyjny funduszem remontowym bezzasadnym według mojej oceny jest w chwili obecnej domaganie się od członków spółdzielni dokonywania wpłat brakujących wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Celowym jest zmniejszenie kumulacji środków na fundusz remontowy w trybie opisanym w art. 54 ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z projektem Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 marca 2006 roku spółdzielnie mieszkaniowe są zwolnione do końca grudnia 2006 roku z obowiązku instalowania kas fiskalnych w stosunku do czynności związanych z świadczonymi usługami i dostarczanymi towarami, w stosunku do usług i towarów, które zostały wymienione w art. 2 i 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponieważ zwolnione zostały opłaty eksploatacyjne oraz gospodarka lokalami i ich sprzedaż, zwolnienie to ma charakter przedmiotowego a nie podmiotowego poniżej omawiam jego poszczególne przypadki.
• Dostawa towarów i świadczenie usług przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz członków spółdzielni jak i osób nie będących członkami spółdzielni a posiadającymi własnościowe prawo do lokalu korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 38 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• Sprzedaż energii elektrycznej, gazu, pary wodnej i gorącej wody (PKWiU 40) osobom fizycznym korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 2 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• Sprzedaż wody względnie jej rozprowadzenie (PKWiU 41) korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 3 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• Sprzedaż usług telekomunikacyjnych (PKWiU 64.2) korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 12 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• Świadczenie usług wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 70.2) korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 14 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• Świadczenie usług obsługi nieruchomości świadczonych na zlecenie np. wspólnot mieszkaniowych (PKWiU 70.30 korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 15 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• Świadczenie usług rachunkowo- księgowych i prawniczych (PKWiU 74.1) korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 17 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• usługi sprzątania i czyszczenia obiektów (PKWiU 74.7) korzystają ze zwolnienia zapisanego w punkcie 23 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• usługi w zakresie edukacji (PKWiU 80) korzystają ze zwolnienia zapisanego w punkcie 28 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• usługi w zakresie gospodarki ściekami oraz wywozu nieczystości (PKWiU 90.0) korzystają ze zwolnienia zapisanego w punkcie 30 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• usługi w zakresie rekreacji kultury i sportu (PKWiU Ex 92) korzystają ze zwolnienia zapisanego w punkcie 32 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• usługi w zakresie poprawy kondycji fizycznej (PKWiU 93.04.10) korzystają ze zwolnienia zapisanego w punkcie 2 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
• usługa dzierżawy gruntów korzysta ze zwolnienia zapisanego w punkcie 43 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów,
W przypadku świadczenia przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz osób fizycznych nie będących członkami spółdzielni innych usług nie wymieniony powyżej, skorzystanie ze zwolnienia następuje jedynie w przypadku pobrania całości zapłaty za pośrednictwem poczty lub na rachunek bankowy spółdzielni. Spółdzielnie Mieszkaniowe powinny wycofywać się z prowadzenia gospodarki kasowej