Forum

Jeżeli faktura dotyczy czynności opodatkowanych np. remontu lokalu użytkowego to podatek VAT naliczony podlega pełnemu odliczeniu. Jeżeli jest to faktura za remont budynku w którym oprócz lokali mieszkalnych są również lokale użytkowe, podatek VAT naliczony w fakturze rozlicza się proporcją w stosunku do tego budynku (wg kubatury lub wg powierzchni). W przypadku gdy faktura dotyczy remontu budynku mieszkalnego wartość jej brutto obciąża fundusz remontowy. Okres z jakiego pochodzi kumulacja funduszu remontowego jest w podatku VAT bez znaczenia.

Stosownie do postanowień art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 roku, ze zwolnienia przedmiotowego w podatku od towarów i usług korzystają między innymi usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. Zwolnieniem przedmiotowym objęte są również czynności wymienione w przepisach rozdziału 6 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 27 kwietnia 2004 roku (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.).W załączniku nr 4 do ustawy, usługi korzystające ze zwolnienia w podatku VAT zostały przez ustawodawcę sklasyfikowane zgodnie z nomenklaturą obowiązującą w statystyce publicznej.Na podstawie § 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z dnia 6 kwietnia 2004 roku (Dz. U. Nr 89, poz. 844 ze zm.) dla celów podatku od towarów i usług stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług.Prowizje za zbieranie składek ubezpieczeniowych otrzymywane przez spółdzielnie nie mieszczą się w poz. 3 Załącznika nr 4 dotyczącego Wykazu usług zwolnionych z podatku Należy zatem przyjąć że nie korzystają one ze zwolnienia przedmiotowego w podatku od towarów i usług. W konsekwencji, prowizja otrzymywana przez Spółdzielnię zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - powinna być opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 22%.

Koszt zakupu akcji K.U. "FILAR" należy odnieść do kosztów finansowych spółdzielni, natomiast przychodem ze sprzedaży akcji należy uznać przychody finansowe spółdzielni, nie zapominając o konieczności skutecznego rozliczenia ewentualnych zmian wartości akcji.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towaru oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 w/w ustawy, przez dostawę towarów o której mowa w art 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej oraz grunty. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 świadczeniem usług dla potrzeb ustawy, jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej oraz jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku od towarów i usług, usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W pozycji nr 3 powołanego załącznika wymienione są usługi pośrednictwa finansowego z wyłączeniem między innymi:
1. usług doradztwa finansowego (PKWiU ex 67.13.10-00.20),
2. usług doradztwa ubezpieczeniowego oraz wyceny dla towarzystw ubezpieczeniowych (PKWiU ex 67.20.10-00.20, - 00.30), z wyjątkiem świadczonych przez zakład ubezpieczeń w rozumieniu przepisów o działalności ubezpieczeniowej oraz świadczonych w tym zakresie przez podmioty działające w imieniu i na rzecz zakładu ubezpieczeń,
Wobec powyższego należy uznać, że sprzedaż akcji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stanowi świadczenie usług podlegające zwolnieniu w podatku od towarów i usług.

Proces docieplania ścian zewnętrznych wraz z wymianą stolarki okiennej oraz wymianą instalacji centralnego ogrzewania jest niewątpliwie procesem modernizacji budynku, który powinien docelowo być sfinansowany wnoszonymi przez członków spółdzielni wkładami mieszkaniowymi.
W związku z powyższym należność z tytułu nie wniesionego wkładu powinna zostać zaewidencjonowana (241/804,805),
Ponoszone koszty modernizacji należy gromadzić na koncie "środki trwałe w budowie" (083/201).
Zapłata za faktury kosztowe związane z modernizacją (201/131,135)
Odsetkami od kredytu należy powiększyć koszty modernizacji (083/131)
Po zakończeniu procesu modernizacji należy o wartość tego procesu zwiększyć wartość nieruchomości (010/083), a otrzymaną premię termomodernizacyjną zaewidencjonować (241/135).
Zmniejszenie opłat za centralne ogrzewanie przy jednoczesnym przeznaczeniu tych środków na spłatę zobowiązań kredytowych należy ewidencjonować (204/241).
Fundusz remontowy spółdzielni nie finansuje procesu modernizacji zasobów mieszkaniowych. W chwili obecnej trwają w Sejmie RP prace nowelizacyjne ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nie potrafię przewidzieć ostatecznego kształtu ustawy. Osobiście uważam, że finansowanie modernizacji powinno odbywać się przy otwartej kurtynie za pieniądze świadomie na ten cel wpłacane przez członków spółdzielni posiadających spółdzielcze prawa do lokali i posiadaczy lokali zamieszkujących daną nieruchomość.

W opisanej przez Państwa sytuacji, według mojej oceny należy skorzystać z dobrodziejstwa zapisu art. 24.1 ust.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym art. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W przypadku gdy Zarząd spółdzielni nie zwoła zebrania w terminie zaproponowanym przez państwa, to zgodnie z zapisem art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali, możecie państwo to zebranie zwołać we własnym zakresie zgodnie z wymogami art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
Po skutecznym podjęciu uchwały o sprawowaniu zarządu nad nieruchomością w trybie ustawy o własności lokali stajecie się państwo z mocy ustawy wspólnotą mieszkaniową, powołujecie własny zarząd, otwieracie swój rachunek bankowy na który wpłacacie należne opłaty i sami sprawujecie zarząd nieruchomością.
Niezależnie od powyższego należy o występujących nieprawidłowościach powiadomić prokuraturę w celu wszczęcia postępowania wyjaśniającego.
Zarząd spółdzielni nie może środków uzyskanych z comiesięcznych opłat wnoszonych przez członków spółdzielni lub właścicieli lokali przeznaczać na inne cele niż określone w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Obecnie w Sejmie trwają prace nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wg projektu zgłoszonego przez Platformę Obywatelską, jest między innymi propozycja wykreślenia art. 24 i art.26 ustawy co pozwoli na powstawanie wspólnot mieszkaniowych z mocy ustawy a nie w drodze głosowania udziałami w nieruchomości wspólnej.
Jest to bardzo cenna propozycja, szkoda tylko projektodawca ustawy nie pokusił się o skreślenie art. 24.1 oraz poddaniu nowej redakcji art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która to w sposób jednoznaczny nakazywała stosowanie ustawy o własności lokali w nieruchomościach w których przynajmniej jeden lokal uzyskał status lokalu o własności odrębnej.

Na dzień 1 stycznia 1995 roku spółdzielnie mieszkaniowe tak zresztą jak i inne podmioty gospodarcze dokonały przeszacowania wartości środków trwałych ewidencjonując tą czynność następującym księgowaniem:
WN - środki trwałe,
MA - fundusz z tytułu przeszacowania aktywów i pasywów spółdzielni.
Do końca roku 2000 spółdzielnie mieszkaniowe pod rygorami ustawy Prawo spółdzielcze dokonywały przeszacowania funduszy wkładów mieszkaniowych (lokatorskich i własnościowych) w korespondencji z tym samym funduszem dokonując następujących zapisów księgowych:
WN - fundusz z tytułu przeszacowania aktywów i pasywów spółdzielni.
MA - fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych.
Dokonywana przez spółdzielnię rewaluacja wkładów mieszkaniowych nie zmniejsza funduszu zasobów mieszkaniowych a jedynie koryguje bilansowo stany rewaluowanych funduszy.

Spółdzielnia będąca właścicielem lokali powinna jedynie wyrazić zgodę na proponowaną czynność informując obydwie zainteresowane strony o aktualnych wysokościach wniesionych wkładów, należnościach z tytułu nie wniesionych wkładów oraz występujących zadłużeniach kredytowych, odsetkowych i innych dotyczących zamienianych lokali. Z racji tego, że jedno z mieszkań posiada status lokalu własnościowego wymagana jest notarialna forma dokonania tej czynności z którego to aktu będą wynikały wszelkie wzajemne zobowiązania zamieniających się członków spółdzielni. Proszę nie zapominać że z dniem 1 maja 2004 roku czynności te są objęte podatkiem od towarów i usług.

Ubezpieczenie lokalu stanowiącego odrębną własność stanowi koszt uzyskania przychodu spółdzielni mieszkaniowej z racji posiadania przychodów dotyczących poniesionych kosztów. To czy mieszkanie jest majątkiem spółdzielni jest bez znaczenia, pod warunkiem, że ubezpieczenie jest elementem kalkulacyjnym stawki eksploatacyjnej. Niestety, większość spółdzielni mieszkaniowych w Polsce myśli jeszcze starymi kategoriami i nie wyobraża sobie możliwości zarządzania nie swoim majątkiem, lecz majątkiem swoich członków względnie powierniczym zarządzaniem nieruchomościami osób fizycznych.

Po prostu należy zlecić lustrację spółdzielni Krajowej Radzie Spółdzielczej zgodnie z zapisem art. 91 ustawy z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze. Lustracja przeprowadzona przez Krajową Radę Spółdzielczą jest odpłatna. Większość spółdzielni mieszkaniowych w Polsce należy do któregoś z funkcjonujących Związków Rewizyjnych, które to są zobowiązane do przeprowadzenia lustracji. Lustracja wykonana przez Związek Rewizyjny jest bezpłatna, ponieważ z tytułu przynależności spółdzielni do Związku opłaca się miesięczne składki.

Poprzedni zarząd spółdzielni postąpił niezgodnie z art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2004 roku o spółdzielniach mieszkaniowych naliczając jednakowe opłaty eksploatacyjne bez względu na wielkość lokali. W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne kalkuluje się dla danej nieruchomości z uwzględnieniem ich charakteru w przypadku gdy ma on wpływ na wysokość ponoszonych kosztów (np. lokale mieszkalne i użytkowe). Tak wyliczone planowane koszty uwzględniające odpis na fundusz remontowy nieruchomości dzielone są przez powierzchnię lokali mieszkalnych i użytkowych oraz ilość miesięcy w których będzie obowiązywała kalkulacja. Stawki jakie z tej kalkulacji wynikną są stawkami eksploatacyjnymi obowiązującymi w danej cezurze czasowej.