Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 106
(rozwinięcie pytania 104)
Czy wspólnota winna zawrzeć umowy na dostawę mediów, wywóz śmieci itp. bezpośrednio z dostawcą czy też Spółdzielnia może obciążyć wspólnotę kosztami dostawy mediów?
Umowy z dostawcami mediów powinna zawrzeć wspólnota mieszkaniowa.
Pytanie 105
(rozwinięcie pytania 104)
Czy wspólnota winna zawrzeć ze Spółdzielnią umowę o zarządzanie?
W przypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowej jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej, to taka umowa nie jest wymagana żadnymi przepisami prawa. Natomiast gdy wspólnota mieszkaniowa posiada wybrany zarząd nieruchomością wspólną, to powinna ze spółdzielnią jako administratorem spisać stosowna umowę określającą wzajemne obowiązki i prawa. Podpisanie takiej umowy nie zwalnia zarządu wspólnoty mieszkaniowej od pełnej odpowiedzialności za prawidłowe sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.
Pytanie 104
W końcu lat dziewięćdziesiątych Spółdzielnia zakupiła i częściowo przejęła nieodpłatnie budynki i grunty od zakładów pracy. Część mieszkań została już wcześniej przez te firmy sprzedana lokatorom. Ogółem w przejętych budynkach jest 12 wspólnot. Sytuacja wygląda w następujący sposób, że wspólnoty ( we wszystkich przypadkach są to duże wspólnoty) tworzą właściciele mieszkań lub lokali użytkowych i Spółdzielnia. W części będącej własnością Spółdzielni mieszkańcy posiadają zróżnicowane prawa do lokali spółdzielcze własnościowe i lokatorskie prawa do lokali, najem, część została również pozbawiona tytułu prawnego. Dla wspólnot prowadzona jest pozaksięgowa ewidencja kosztów, uchwalone zostały regulaminy wspólnot, przeprowadzane są coroczne zebrania, a których uchwalane są plany finansowo gospodarcze itp. Wspólnotami zarządza Spółdzielnia. Mamy jednak wątpliwości jak winny być prowadzone rozliczenia finansowe i ewidencje księgowe, ze względu na fakt, że z jednej strony własność spółdzielni jest częścią wspólnoty i jednocześnie stanowi część zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Jak połączyć sprawę wnoszenia przez Spółdzielnię jako współwłaściciela nieruchomości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z prowadzeniem rozliczeń dla poszczególnych nieruchomości spółdzielczych. Chcielibyśmy dostosować sposób prowadzenia zarządu tymi nieruchomościami do obowiązujących przepisów prawa, szczególnie w kwestii rozliczeń finansowych. Obecnie wszelkie prace związane z remontami, utrzymaniem czystości itp. prowadzi Spółdzielnia i biorąc pod uwagę przychody oraz koszty po zakończeniu roku wnosi do właścicieli lokali o wpłatę dodatkowych kwot lub przeznacza nadwyżki wniesionych zaliczek na poczet roku następnego.
Mając na uwadze powyższe proszę o pomoc i wyjaśnienie następujących kwestii:
1. Czy Spółdzielnia winna wnosić zaliczki w wielkości proporcjonalnej do udziału w nieruchomości wspólnej i w jaki sposób winny być one ujęte w ewidencji księgowej Spółdzielni?
Spółdzielnia jest właścicielem niesprzedanych lub nie przeniesionych lokali oraz udziału w nieruchomości wspólnej i z tego tytułu powinna wnosić do wspólnoty mieszkaniowej określone uchwałami tejże wspólnoty zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokalów do niej należących.
Pytanie 103
W nawiązaniu do odpowiedzi na pytanie nr 70 bardzo proszę o okreslenie, która czynność będzie objęta podatkiem od towarów i usług ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu i ustanowienie własnościowego prawa do lokalu oraz wskazanie podstawy i stawki VAT.
Objęte podatkiem VAT w wysokości 7 % jest wniesienie do spółdzielni mieszkaniowej wkładu lokatorskiego lub własnościowego na mieszkanie po raz pierwszy zasiedlone. Ponieważ materia ta została wyjątkowo skutecznie w ustawie o podatku VAT skomplikowana pozwalam sobie na zamieszczenie poniżej tabeli, która w sposób jednoznaczny określa podstawy prawne i wysokości stawek podatku VAT obowiązujących spółdzielnie przy wnoszeniu przez członków i nabywców ekwiwalentności W odpowiedzi wkładów i wpłat.
| Lp. | Czynność wg ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych | Podstawa prawna w ustawie o SM | Stawka VAT | Podstawa prawna ustawa o VAT |
| 1. | Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu zasiedlanego po raz pierwszy | Art.1 ust. 2 pkt 1 | 7% | Art. 146 ust. 2 lit b w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 2. | Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu nie zasiedlanego po raz pierwszy | Art.1 ust. 2 pkt 1 | ZW | Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 3. | Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zasiedlanych po raz pierwszy | Art. 1 ust. 2 pkt 1 prim | 7% | Art. 146 ust. 2 lit b do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 4. | Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych nie zasiedlanych po raz pierwszy | Art. 1 ust. 2 pkt 1 prim | ZW | Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 5. | Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali o innym przeznaczeniu, oraz do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych | Art.1 ust. 2 pkt 1 | 22% | Art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 6. | Ustanowienie na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych zasiedlanych po raz pierwszy | Art. 1 ust. 2 pkt 2 | 7% | Art. 146 ust. 2 lit b do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 7. | Ustanowienie na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych nie zasiedlanych po raz pierwszy | Art. 1 ust. 2 pkt 2 | ZW | Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 8. | Ustanowienie na rzecz członków odrębnej własności lokali o innym przeznaczeniu, oraz ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych | Art.1 ust. 2 pkt 2 | 22% | Art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 9. | Przeniesienie na rzecz członków własności domów jednorodzinnych zasiedlanych po raz pierwszy | Art.1 ust. 2 pkt 3 | 0% | Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 10. | Przeniesienie na rzecz członków własności domów jednorodzinnych nie zasiedlanych po raz pierwszy | Art.1 ust. 2 pkt 3 | ZW | Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 11. | Wynajmowanie lokali mieszkalnych | Art. 1 ust. 2 pkt 5 | ZW | Załącznik 4 pkt 4 |
| 12. | Wynajmowanie lokali o innym przeznaczeniu | Art. 1 ust. 2 pkt 5 | 22% | Załącznik 4 pkt 4 |
| 13. | Sprzedaż lokali mieszkalnych zasiedlanych po raz pierwszy | Art. 1 ust. 2 pkt 5 | 7% | Art. 146 ust. 1 pkt 2, lit. b. w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 14. | Sprzedaż lokali mieszkalnych nie zasiedlanych po raz pierwszy | Art. 1 ust. 2 pkt 5 | ZW | Art. 43 ust. 1 pkt 10 |
| 15. | Sprzedaż lokali o innym przeznaczeniu | Art. 1 ust. 2 pkt 5 | 22% | Art. 7 ust. 1 pkt 5 |
| 16. | Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu ustanowionego po 1 maja 2004 roku na własnościowe prawo do lokalu | Art. 11. 1 | 0% | Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit. c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 17. | Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu ustanowionego przed 1 maja 2004 roku na własnościowe prawo do lokalu | Art. 11. 1 | nd. | Art. 153 ust. 2 |
| 18. | Przeniesienie własności lokalu sfinansowanego wkładem lokatorskim ustanowionym po 1 maja 2004 roku | Art. 12 | 0% | Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 |
| 19. | Przeniesienie własności lokalu sfinansowanego wkładem lokatorskim ustanowionym przed 1 maja 2004 roku | Art. 12 | nd. | Art. 153 ust. 2 |
| 20. | Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego sfinansowanego wkładem budowlanym | Art. 17. 14 | ZW lub 0% | Art. 153 ust. 2 lub Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 Patrz uwaga |
| 21. | Przeniesienie własnościowego prawa do lokalu użytkowego w własność odrębną | Art. 17 | 22% | Art. 41 Patrz uwaga |
1. Do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości wkładów i opłat wniesionych przed dniem 1 maja 2004 roku, (podstawa prawna art. 153 ust.1)
2. Przepisów ustawy o podatku VAT nie stosuje się do zasady opisanej w art. 29 ust. 9 (przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie prawa odrębnej własności przed upływem 5 lat) W przypadku, gdy ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu oraz jego zasiedlenie nastąpiło przed 1 maja 2004 roku (podstawa prawna art.153 ust. 2 ustawy o VAT)
Pytanie 102
Uprzejmie Pana proszę o informację dotyczącą kosztów nabycia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.
Zamierzam w najbliższym czasie kupić mieszkanie spółdzielcze-własnościowe w dużej spółdzielni mieszkaniowej w Warszawie. Statut tej Spółdzielni zakłada, że członkowie przyjmowani do Spółdzielni są obowiązani do wnoszenia następujących opłat członkowskich: wpisowe (500 zł), udział (500 zł) oraz opłatę na działalność społeczną i oświatowo-kulturalną (200 zł). Czy taki zapis jest zgodny z ustawą Prawo spółdzielcze, w której stwierdza się, że członek jest obowiązany do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych udziałów. Czy taki zapis można zaskarżyć do KRS?
Nie można kupić mieszkania własnościowego nawet w dużej warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej, można jedynie wnieść wkład budowlany w celu ustanowienia przez Zarząd spółdzielnia na Pani rzecz własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Wysokość wpisowego i udziału reguluje statut spółdzielni oraz art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wpłata na działalność społeczną i oświatowo-kulturalną jest regulowana wymogami statutu spółdzielni i tylko członkowie tej spółdzielnia mogą dokonac stosownych zmian w statucie. Ustawodawca nie przewidział możliwości zaskarżenia statutu spółdzielni do Krajowego Rejestru Spółdzielni. Skoro statut spółdzielni został zarejestrowany to znaczy że jest on zgodny z wymogami prawa spółdzielczego i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Niezgodny z tymi ustawami statut spółdzielni byłby nie zarejestrowany.
Pytanie 101
Jestem od pół roku członkiem zarządu małej spółdzielni mieszkaniowej.
Czy wpływy z tytułu różnicy podniesionej okresowo przez zarząd spółdzielni ceny 1 m3 wody można księgować jako pomniejszenie poniesionych strat z tego tytułu w latach ubiegłych, czy tylko jako przychód w roku bieżącym?
Uzupełniając dodaję iż w oparciu o zalecenie biegłego badającego sprawozdanie za 2004 rok, podniesiono w porównaniu do ceny wodociągów o 0,16 zł za 1 m3 wody w celu odzyskania strat z lat 2003-2004 z tytułu niezbilansowanej wody.
Decyzja ta jest i będzie realizowana do zbilansowania kwoty strat.
Nadwyżka kosztów nad przychodami roku ubiegłego jest kosztem roku bieżącego, tym samym do przychodów roku bieżącego należy zaliczyć wszelkie wnoszone do spółdzielni wpłaty w tym z tytułu zużycia wody.
Pytanie 100
Jestem od pół roku członkiem zarządu małej spółdzielni mieszkaniowej.
Czy w księgowości spółdzielczej naliczenie funduszu remontowego jest już elementem kosztów jej działalności, czy dopiero zrealizowany z niego wydatek jest kosztem?
Z analizy dokumentów księgowych i sprawozdawczości wynika iż w księgach rachunkowych naliczenie funduszu remontowego - jako wyodrębnionego od pewnego czasu elementu należności czynszowej od lokatora, jest comiesięcznie księgowany narastająco w koszty zespołu "4" oraz oraz w zespole funduszy - jako fundusz specjalny (fundusz remontowy).
Z kolei wydatki na remonty i zwroty z tytułu wymiany okien przez lokatorów każdorazowo pomniejszają ten fundusz i korygują naliczenie kosztów.
Środki finansowe pochodzące z wpłat na fundusz remontowy zasilają całość wpływów finansowych.
Moim zdaniem jest to nieprawidłowość bo zaliczenie kwot naliczonego funduszu remontowego do kosztów zniekształca wynik finansowy, który o dziwo od początku istnienia spółdzielni jest ujemny i porównywalny z saldem funduszu remontowego.
Byłoby zrozumiałe dla mnie, gdyby przez analogię do funduszu socjalnego, naliczone i uzyskane wpłaty środków funduszu remontowego gromadzono na wyodrębnionym rachunku bankowym a dopiero realizowane remonty w zależności od ich zakresu były odpowiednio księgowane w koszty lub powiększały wartość konkretnego środka trwałego.
W przypadku tej spółdzielni ujemny wynik finansowy jest elementem dyskusji członków i budzi obawy co do jego zminimalizowania.
Zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, fundusz remontowy spółdzielni tworzony jest z odpisów w ciężar kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi a nie z wpłat jak to robią wspólnoty mieszkaniowe. Nie zgadzam się z Pana wywodem sugerującym inne podejście do kumulacji środków funduszu remontowego, ponieważ remont jest zupełnie czymś innym niż modernizacja zwiększająca wartość środków trwałych. W przypadku gdy spółdzielnia dokonuje modernizacji każdy z członków spółdzielni musi wnieść stosowny wkład lokatorski lub budowlany. A tak na marginesie to zakładowy fundusz socjalny też jest tworzony w ciężar kosztów a nie dopiero po ich poniesieniu. Odrębnym tematem jest posiadanie odrębnego rachunku bankowego na którym spółdzielnia będzie gromadzić środki funduszu remontowego. Obowiązek taki powinien wynikać z przyjętej polityki rachunkowości w państwa spółdzielni. Osobiście jestem wrogiem mnożenia kont bankowych z uwagi na konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów wynikającychz obsługi bankowej, a w przypadku funduszu remontowego uzyskane odsetki od tych środków nie zwiększają funduszu remontowego tylko przychody finansowe spółdzielni.
Czytając pański list domyślam się, że spółdzielnia państwa nie podzieliła funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości i wynik finansowy gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest również prezentowany bez rozbicia na poszczególne nieruchomości. Każda spółdzielnia mieszkaniowa powinna określić wynika na gospodarce poszczególnych nieruchomości - i ten wyniki jest rozliczany zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako przychód lub koszt roku następnego, oraz wynik z pozostałej działalności który jest stratą lub nadwyżką bilansowa podlegającą uchwałom walnego zgromadzenia.
Pytanie 99
Co SM musiała zrobić (czego dokonać z urzędu) w momencie wykupu przez nas wszystkich lokali na własność?
Spółdzielnia ogranicza się jedynie do zmniejszenia opłaty eksploatacyjnej o wartość opłat publiczno prawnych związanych z gruntem i podatkiem od nieruchomości. Spółdzielnie szanujące swoich członków informują ich o możliwościach wynikających z zapisów art. 24 i 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i większość tak czyni. Prace legislacyjne trwające obecnie w Sejmie zmierzają do pewnego automatyzmu w zakresie sprawowania zarządu nad nieruchomościami wspólnymi polegającymi na pełnym przestrzeganiu ustawy o własności lokali również przez spółdzielnie mieszkaniowe, które były z tego prawa zwolnione w wyniku wprowadzenia zapisów art. 24 do 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Pytanie 98
Czy wykupując mieszkania na własność mamy też wykupiony teren pod tą nieruchomość.
Tak. Przenosząc własnościowe prawo do lokalu w własność odrębną nabywacie państwo równocześnie udział w nieruchomości wspólnej do której zalicza się również teren będący własnością Gminy lub Skarbu Państwa (wieczyste użytkowanie) lub własnością spółdzielni.
Pytanie 97
Czy Spółdzielnia Mieszkaniowa która obecnie zarządza naszą nieruchomością a w której posiadamy mieszkania własnościowe, aby się stały mieszkaniami własnościowymi musiała wcześniej unormować wszystkie sprawy związane gruntem pod naszą nieruchomość.
Niestety własnościowe prawo do lokalu nie jest związane z prawem do gruntu tym samym w przepisach obowiązujących spółdzielnie nie ma w tym zakresie żadnych zapisów.
Sposób sformułowania pytania sugeruje odrębność państwa nieruchomości od spółdzielni mieszkaniowej. To spółdzielnia jest właścicielem lokali a tym samym budynku i zarządza swoją nieruchomością nie potrzebując w tym zakresie zgody członków spółdzielni posiadających lokale w tej nieruchomości, i będzie zarządzała tą nieruchomością tak długo jak długo nie wyczerpią się znamiona art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - czyli gdy wszystkie lokale zostaną przeniesione w własność odrębną i żaden z właścicieli lokali nie będzie posiadał członkowstwa w tej spółdzielni, lub korzystając z trybu art. 26 postanowicie państwo, że zarząd państwa nieruchomością będzie sprawowany w oparciu o zapisy ustawy o własności lokali.