Forum
Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 116
Spółdzielnia mieszkaniowa posiada w swoim użytkowaniu grunty na prawach użytkowania wieczystego, nabytych nieodpłatnie od Urzędu Miasta na podstawie aktu notarialnego. Wartość tych praw została wprowadzona do ewidencji środków trwałych na dzień 01.01.2002 roku w korespondencji z funduszem zasobowym i podlega corocznemu umorzeniu w ciężar tego funduszu. W 2006 roku do części gruntów zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności na mocy decyzji Prezydenta Miasta. Opłata za przekształcenie jest różnicą między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego (ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego) obniżoną o 90% bonifikatę. Spółdzielnia ponosi także koszty za sporządzenie operatu szacunkowego. Prosimy o podanie ewidencji księgowej wyksięgowania dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego gruntu i zaksięgowania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu oraz przeniesienia prawa własności gruntu na członków,którzy wystąpili z wnioskiem o przeniesienie prawa własności lokalu.
Zakupione przez spółdzielnie prawo własności gruntów należy jąć w księgach rachunkowych spółdzielni w wartości faktycznie zapłaconej, powiększonej o ewentualne inne koszty poniesione w celu nabycia gruntu jako środka trwałego poprzez utworzenie nowego środka trwałego w korespondencji z rozrachunkiem z Urzędem Miasta. Równolegle należy aktywować w tej samej wartości należność od członka spółdzielni z tytułu nie wniesionego wkładu w korespondencji z funduszem wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Spółdzielnia, która posiada wolne środki obrotowe finansowane funduszem zasobowym może podjąć decyzję by nie obciążać członków spółdzielni kosztami zakupu gruntu, lecz wydatek ten sfinansować właśnie środkami funduszu zasobowego. Taka decyzja wymaga podjęcia stosowanej uchwały i w przypadku jej akceptacji przez członków spółdzielni tworzenie należności z tytułu nie wniesienia wkładów jest zbyteczne.
Zaewidencjonowane wcześniej wieczyste prawo użytkowania gruntu należy wyksięgować w dacie "przekształcenia" tego prawa w prawo własności gruntu w analogiczny sposób w jakim zostało to ujawnienie zaksięgowane.
Przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu powinno w rezultacie końcowym doprowadzić do zmniejszenia wartości środków trwałych, ich umorzenia, wartości wkładów budowlanych oraz funduszy finansujących zakup gruntu oraz funduszu rezerwowego z aktualizacji wyceny. Szczegóły znajdzie Pani w wydanej przez "Wydawnictwo Centrum" publikacji mojego autorstwa pod tytułem "Gospodarka zasobami mieszkaniowymi spółdzielni"
Pytanie 115
Jesteśmy małą Spółdzielnią Mieszkaniową w Poznaniu/30 mieszkań/ nie prowadzimy żadnej działalności gospodarczej, a więc dysponujemy tylko środkami z tytułu czynszu wnoszonego przez członków Spółdzielni. Obecnie przeprowadzamy remont tj. wymianę osłon balkonowych w naszym budynku i w związku z powyższym mamy do Pana uprzejme pytanie, czy koszt remontu balkonów obligatoryjnie musimy pokryc funduszem remontowym Spółdzielni? Pragniemy nadmienić, ze Spółdzielnia posiada odpowiednią nadwyżkę przychodów nad kosztami eksploatacyjnymi, i czy w tym przypadku powyższy remont możemy zaksięgować w koszty eksploatacji Spółdzielni?
Koszty remontu balkonów powinien być sfinansowany funduszem remontowy jaki posiada spółdzielnia. W przypadku gdy te środki są za małe, a wynik na eksploatacji zasobów mieszkaniowych jest dodatni nic nie stoi na przeszkodzie by w trybie art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku zwiększyć wartość funduszu remontowego w drodze odpisu na ten fundusz dokonanego w ciężar kosztów eksploatacji.
Pytanie 114
Sprawa jest tego typu że posiadam mieszkanie komunalne i chce je wykupić na własność, jest problem , mieszkanie jest ze wspólnym korytarzem i wspólnym pomieszczeniem sanitarnym. Jest możliwość zrobienia osobnego pomieszczenia sanitarnego. Czy po takiej modernizacji można będzie mieszkanie wykupić?
Każde mieszkanie komunalne można wykupić poda warunkiem że właściciel tego mieszkania chce go sprzedać oraz, że lokal mieszkalny spełnia kryteria samodzielności o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Pytanie 113
Przeglądając Pana strone www.dziewor.pl, znalazłam wiele ciekawych informacji, które na pewno przydadzą mi się jako początkującemu zarządcy.
Mam pytanie, na które póki co bezskutecznie poszukuję odpowiedzi: co dokładnie zmieni się w prowadzeniu księgowości wspólnot mieszkaniowych od 2007 roku ? Niestety z różnych źródeł dochodzą do mnie bardzo sprzeczne informacje, a właśnie od stycznia 2007 roku, przejmuję swoją pierwszą nieruchomość i chcę się dobrze do tego przygotować. Obecny zarządca prowadzi pełną księgowość, wspólnota chce jednak od tego odjeść i prowadzić ją w sposób uproszczony. Czy od 2007 roku będzie to możliwe? Tu również słyszałam opinię, że ponoć już nie można...
Prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (bo tak ustawodawca nazwał tę czynność) wynika z art. 22 ust. 2 pkt 10 ustawy o własności lokali. Wspólnoty mieszkaniowe nie muszą stosować wymogów ustawy o rachunkowości, nie muszą prowadzić ksiąg rachunkowych innymi słowy same stanowią o tym, w jaki sposób będą prowadzić pozaksięgową ewidencję.
Ustawodawca wymaga jedynie by wspólnota mieszkaniowa:
- dokonywała rozliczeń przez rachunek bankowy (art. 30 ust.1),
- ewidencjonowała koszty zarządu nieruchomością wspólną, (art. 29 ust. 1, art. 22 ust.3 pkt.10),
- ewidencjonowała zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, (art.29 ust.1, art. 22 ust. 3 pkt 10),
- ewidencjonowała rozliczenia z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art.29 ust.1, art. 22 ust. 3 pkt 10),
Bardziej uproszczać już się nie powinno z uwagi na brak możliwości sprawdzenia tak zwanego zbilansowania wyniku finansowego jaki osiągnęła wspólnota. To zbilansowanie polega na tym, że stan środków pieniężnych zgromadzonych w banku musi równać się narastającemu wynikowi, jaki osiągnęła wspólnota od czasu swojego powstania.
Jeżeli to równanie nie pasuje należy skorygować je o stan należności i zobowiązań w następujący sposób:
Stan środków pieniężnych, plus należności, minus zobowiązania, równa się narastającemu wynikowi, jaki osiągnęła wspólnota od dnia swojego powstania.
Pytanie 112
Spółdzielnia posiada prawomocną uchwałę zarządu w spr. określenia odrębnej własności lokalu, w której m.in. określa wymagany do uzupełnienia wkład mieszkaniowy lub budowlany z tytułu modernizacji. Członkowie przed przekształceniem muszą dokonać uzupełnienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego oraz zwrotu kosztów wykupu gruntu. Nadmieniam, że pierwsze zasiedlenia jak również ustanowienia lokatorskich i własnościowych praw miały miejsce przed 01.05.2004r.
Pytania:
1. czy uzupełnienie wkładów j.w. podlega ustawie o VAT, a jeżeli tak to wg jakiej stawki?
2. czy zwrot kosztów wykupu gruntów /wykupionych 30.04.2004r./ jest opodatkowane VAT-em i ewntualnie jaka jego stawka?
3. jaka stawka VAT na:
- przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność?
- przekształcenie własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność?
Powyższe sprawy dotyczą lokali mieszkalnych i użtykowych.
Uzupełnienie wkładu budowlanego wniesionego przed 1 maja 2004 roku jest zwolnione z podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT). To samo dotyczy uzupełnienia wkładu budowlanego o wartość w przypadku "przekształcenia" wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności do tego gruntu.
Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w własność odrębną nie podlega ustawie o podatku VAT (art. 153)
Przekształcenie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w własność odrębną nie podlega ustawie o podatku VAT (art. 153)
Powyższe dotyczy także lokali użytkowych z tą tylko różnicą, że nie występuje takie pojęcie jak lokatorskie prawo do lokalu użytkowego.
Pytanie 111
Mam problem i bardzo proszę o jakiekolwiek rady albo wyjaśnienia. Podczas obrad walnego zgromadzenia członków spółdzielni z dn. 29.06.2006r. jeden z jej członków wysunął wolny wniosek o zabudowę części korytarza na którym 7 rodzin ma swoje wejścia do mieszkań żądając by nie wymagana była zgoda pozostałych właściciel mieszkań. Wniosek przyjęto do realizacji bez sprawdzenia zgodności jego realizacji z przepisami prawa. 25.06.2006r. sąsiad postawił łukowatą ściankę zabudowując część korytarza z oknem i powiększając sobie mieszkanie. Ścianka znajdowała się dokładnie 108 cm od moich wejściowych drzwi uniemożliwiając mi swobodne korzystanie z mieszkania. Inspektor nadzoru budowlanego nakazał jej rozebranie. Jednak sąsiad złożył w wydziale infrastruktury zgłoszenie o zabudowie i zgodę spółdzielni na zabudowę korytarza wydaną na podstawie podobno uchwały walnego zgromadzenia, której zaznaczam nie było w porządku obrad, gdyż sprawa zabudowy pojawiła się podczas walnego jako wnioesk(swoją drogą podobne wnioski pojawiały się już na poprzednich walnych i były odrzucane). Okazuje się że sąsiad po upływie 30 dni od zgłoszenia o zabudowie będzie mógł ponownie postawić taką ściankę nie bacząc na to że utrudnia mi korzystanie z własnego mieszkania. Ponadto w wydziale infrastruktury nie bardzo mogą mi udzielić wiadomości na temat jak dużą część korytarza może zabudować mój sąsiad. Może tak że do mieszkania będę mogła wejść tylko bokiem? Podobno zgłoszenia o przebudowie nie wymagają opinii straży pożarnej, a z tego co wiem taką ścianka jest niezgodna z przepisami ppoż. Wiem że spółdzielnia wydając sąsiadowi zgodę na zabudowę do wydziału infrastruktury podaje jako podstawę uchwałe nr 8 z walnego, a z porządku obrad wynika ze uchwała o tym numerze została przez walne odrzucona i dotyczyła zaciągnięcia przez spółdzielnię kredytu. Nie rozumiem kiedy właściwie wniosek członka spółdzielni staje się uchwałą? Czy uchwały dotyczące wniosków członków nie są podejmowane przez walne?Czy jest to w gestii rady nadzorczej? Czy to możliwe by spółdzielnia mieszkaniowa ( prawie wszyscy członkowie mają tytuły spółdzielczego prawa własności) nie brała pod uwagę opinii swoich członków ( zebrałam listę podpisów prawie 75 % członków protestujących przeciwko zabudowie korytarzy)?Czy taka lista nie ma żadnej mocy wiążcej decyzje spółdzielni? Przecież spółdzielnia to nie zarząd tylko jej członkowie. Czy spółdzielnia nie może cofnąć sąsiadowi wydanej zgody na zabudowę korytarza? Może już za tydzień nie będę mogła wyjść dzieki ściance z domu a po pewnym czasie i inni mieszkańcy, gdyż takie scianki mają powstac na każdej kondygnacji. Błagam jestem już bezsilna. Nie wiem co mam robić. Członkowie zarządali zwołania nadzywczajnego zgromadzenia walnego dotyczącego tej sprawy, ale może sie okazać że wszystkie nasze działania nie przyniosą żadnego efektu. Czy pozostaję nam jedynie sąd? Przecież podczas walnego nie było takiej uchwały, był tylko wnosek.Jest Pan uznanym autorytetem ja tylko właścicielką mieszkania, nie wiem co mogę jeszcze zrobić. Błagam niech Pan mi pomoże, wyjasni, wytłumaczy. Może to brzmi jak słowa histeryczki. Nie wiem, jedno co wiem to , to że czuję sie bezsilna i załamana. Gdy będę miała tę sciankę to nawet pogotowie ratunkowe nie udzieli mi pomocy. Z góry przepraszam za tak długi list, ale chciałam dokładniej naświetlić Panu swój problem.
Zgodnie z art. 41 ustawy Prawo spółdzielcze walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości wszystkich członków spółdzielni w terminach i w sposób określony w statucie spółdzielni. Zgodnie z zapisem art. 42 ustawy jak wyżej podjęta przez walne zgromadzenie uchwała, która jest sprzeczna z ustawą jest nieważna. W art. 38 ustawy prawo spółdzielcze zostały wymienione enumeratywnie uchwały jakie może podejmować walne zgromadzenie. Jest to katalog zamknięty - który może poszerzyć jedynie stosowny zapis Statutu spółdzielni.
Decyzje o zabudowie części nieruchomości wspólnej nie mogą zapadać na walnym zgromadzeniu spółdzielni z tej podstawowej przyczyny, że nieruchomość wspólną sfinansowali członkowie spółdzielni posiadający lokale w tej nieruchomości poprzez wniesienie wkładów budowlanych. Spółdzielnia nie posiada w tej nieruchomości żadnych powierzchni w stosunku co do których mogła by zgodnie z art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stwierdzić że zostały one zaliczone do jej mienia. Tylko państwo jako mieszkańcy danej nieruchomości za pośrednictwem spółdzielni możecie wydać taką zgodę określając jednocześnie kwotę jaką nabywający (zabudowujący) tę powierzchnie powinien wpłacić w formie wkładu budowlanego. Tak wniesiony wkład powinien zostać rozliczony na wszystkich posiadaczy spółdzielczych praw do lokalu. Posiadacie państwo jako członkowie spółdzielni niezbywalne prawo zaspokojenia swoich roszczeń majątkowych. Proponuję o całej sprawie zawiadomić prokuraturę.W państwie prawa nie powinno być miejsca na stosowanie tego typu praktyk, a osoby działające na szkodę spółdzielni powinni zostać przykładowo ukarani - zgodnie z art. 267a ustawy Prawo spółdzielcze karą pozbawienia wolności do lat 5 oraz stosownej grzywnie. Zarząd i Rada Nadzorcza państwa spółdzielni mieszkaniowej powinna mieć tego pełną świadomość.
Pytanie 110
Niedawno zostałem wybrany w społdzielni do Rady Nadzorczej. Po pierwszym rozenaniu sie w spółdzielczej działalnosci niepokoi mnie wydatkowanie pieniędzy z tzw. funduszu remontowego na cele fektycznie nie będące remontami budynków np. zagospodarowanie terenu przy budynkach, zamontowanie bramy wjazdowej na terenie nieruchmości a nawet jako zapłate na sfinansowanie przez mieszkańców jednej nieruchomości działki niezabudowanej.
Uprzejmie proszę Pana o podpowiedź czy takie wydatkowanie f. remontowego jest zgodne z prawem (np. ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych), jeśli zostały naruszone przepisy to proszę uprzejmie o ich wskazanie oraz czy grożą jakieś sankcje np. ze strony urzędu skarbowego. Czy ewenualnie można skorygować nieparawidłowości dot. lat ubiegłych w sytuacji zatwierdzenia sprawozdania finansowego przez Walne Zgromadzenie.
Zgodnie z zapisem art. 4 .6.3. ustawy z dnia 20 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych opłaty wnoszone przez członków spółdzielni przeznacza się wyłącznie na cele określone w art. 4 ust.1 pkt 1-2 oraz 4 i 5 - czyli na eksploatacje zasobów mieszkaniowych a nie na finansowanie budowy nowych obiektów w tym bram, chodników itp. Fundusz remontowy który tworzy spółdzielnia zgodnie z zapisem art. 6.3 ustawy jak wyżej służy finansowaniu remontów zasobów mieszkaniowych. Spółdzielnia z funduszu remontowego może sfinansować remont bramy względnie chodnika, a już kuriozalną jest podjęte przez spółdzielnię decyzja zakupu gruntu z środków finansowanych funduszem remontowym spółdzielni. Decyzja o ewentualnym poprawieniu nietrafionych decyzji powinna być dokonana w trybie art. 54 ustawy o rachunkowości, jako korektę błędu który powstał w latach poprzednich.
W przypadku sfinansowania wytworzenia środków trwałych (brama, zagospodarowanie terenu itp.) z funduszu remontowego spółdzielni czyli w ciężar kosztów może w razie kompleksowej kontroli skutkować podważeniem rzetelności prowadzenia ksiąg rachunkowych spółdzielni a co za tym idzie określeniem w drodze oszacowania należnego podatku dochodowego od osób prawnych jak również nałożenia dodatkowych sankcji z racji wadliwie złożonych deklaracji podatkowych CIT-8 w trybie przewidzianym w art. 21 i 23 ustawy ordynacja podatkowa.
Pytanie 109
Czy w przypadku gdy SM jest obciążona kredytem który był zaciągnięty w latach 80- tych i do tej pory go spłaca na budowę osiedla , to można złożyć wniosek do Zarządu SM o wyodrębnienie lokali z nieruchomości i jakie są szanse na to aby utworzyć Wspólnotę mieszkaniową.
Zaznaczam że nieruchomość o którą mi chodzi ma wszystkie mieszkania własnościowe i nie był zaciągany żaden kredyt na jego budowę. Były to pieniądze lokatorów mieszkających w tym budynku.
Oczywiście że można składać wnioski o przeniesienie lokali w własność odrębną. Kredyt zaciągnięty przez spółdzielnie na budowę budynków nie przeszkadza w wyodrębnianiu się poszczególnych lokali w własność odrębną pod warunkiem jego spłacenia przez wyodrębniającego się członka spółdzielni ewentualnych należności powstałych w wyniku zaciągnięcia przez spółdzielnie mieszkaniową kredytu na wybudowanie jego lokalu.. Wspólnota mieszkaniowa może powstać w trybie art. 24 lub 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W chwili obecnej w Sejmie trwają prace nowelizujące zapisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmierzające do tego by wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni mieszkaniowej powstawała z mocy prawa w dniu przeniesienia pierwszego lokalu w własność odrębną.
Pytanie 108
Będę bardzo wdzięczna za wyjaśnienia sposobu prowadzenia rozliczeń i ewidencji księgowych dotyczących zarządzania takimi właśnie wspólnotami zarówno z punktu widzenia wspólnoty, jak i spółdzielni.
Szczegóły w tym zakresie znajdzie Pani w opracowanym przeze mnie "Planie kont spółdzielni mieszkaniowej" wydanej przez Wydawnictwo Centrum w Warszawie.
Pytanie 107
(rozwinięcie pytania 104)
Czy za świadczone usługi związane z utrzymaniem czystości oraz konserwacjami i drobnymi remontami Spółdzielnia winna wystawiać wspólnocie faktury ?
Spółdzielnia mieszkaniowa świadczy na rzecz wspólnoty mieszkaniowej określone usługi, które powinnych sprzedaz w spółdzielni jest przychodem a w wspólnocie kosztem. Te zdarzenia gospodarcze powinny być dokumentowane stosowanymi rachunkami względnie fakturami, jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa jest podatnikiem podatku VAT.