Forum

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w ramach ogólnego zwolnienia tych podmiotów z tego podatku z tytułu prowadzonej przez nie działalności. Wspólnota mieszkaniowa powinna wyodrębnić fundusz remontowy pod postacią osobnego konta księgowego, na którym to ewidencjonowane będą wpłaty właścicieli przeznaczone na remonty. Wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu może odliczyć na zasadach określonych w ustawie z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym o osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Jak stanowi art. 14 ustawy z dnia 24.06.1994r. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Wpłaty członków wspólnoty zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15.02.1992r.jako otrzymane pieniądze są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem. Do wpłat tych nie ma zastosowania przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15.02.1992r., gdyż są to zaliczki na pokrycie wspólnie ponoszonych kosztów, a nie zaliczki na poczet dostaw towarów lub usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oprócz wpłat członków przychodem wspólnoty są także wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej oraz odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych. W konsekwencji wszystkie wpływy są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem.
Z wpłat członków wspólnota mieszkaniowa pokrywa bieżące wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz mediami energia eklektyczna, cieplna, gaz, woda, ścieki, wywóz śmieci itp.). Kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej będą wszelkie wydatki poniesione zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.
Wniesione wpłaty członków na wspólnie ponoszone koszty związane z utrzymaniem danej nieruchomości po zakończeniu roku kalendarzowego podlegają rozliczeniu z poszczególnymi członkami wspólnoty. Rozliczeniu takiemu nie podlegają natomiast wpłaty dokonane przez członków na fundusz remontowy, co wiąże się z tym, iż zbieranie środków na remont trwa przez dłuższy okres czasu.
Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej powstanie różnica między uzyskanymi przychodami, a poniesionymi kosztami, która po zakończeniu roku powinna być rozliczona z członkami wspólnoty to różnica ta w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych traktowana jest jako dochód (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15.02.1992r.).
Dochód ten jest jednak wolny od podatku bowiem stosownie do przepisu art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2003r. dochody wspólnot mieszkaniowych wolne są od podatku w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowane na rzecz członków wspólnoty. Zwolnienie to bowiem nadal obowiązuje, gdyż ustawą z dnia 18.11.2004r. przedłużone zostało na lata 2005-2006.
Reasumując różnica stanowiąca nadwyżkę pomiędzy przychodami z tyt. wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali na poczet poszczególnych funduszy a poniesionymi kosztami z tytułu zarządu nieruchomością stanowi dochód wspólnoty zwolniony (do 31 grudnia 2006r.) z podatku dochodowego od osób prawnych w części przeznaczonej i wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r., w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2003r, wolne od podatku są dotacje otrzymane z budżetu państwa lub budżetów jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem dopłat do oprocentowania kredytów bankowych w zakresie określonym w odrębnych ustawach.
Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy z dnia 15.02.1992r., w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2003r, nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków i kosztów bezpośrednio sfinansowanych z dochodów (przychodów), o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 14-14b, 23-25 i 27.
Z dniem 1 stycznia 2004r. na mocy art. 1 pkt 13 lit.a ustawy z dnia 12.11.2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1957) przepis art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r. został uchylony. Przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12.11.2003r. zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się do dnia 31 grudnia 2006r. w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 r. (...). Przepis art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się odpowiednio.
Biorąc pod uwagę przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, iż dotacje otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową z urzędu gminy podlegają (do dnia 31 grudnia 2006r.) zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r. Jednocześnie na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy z dnia 15.02.1992r. nie stanowią kosztów uzyskania przychodu wydatki i koszty bezpośrednio sfinansowane z dochodów (przychodów), o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 1 ustawy z 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
Wspólnota mieszkaniowa ustala dochód (stratę), bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty, zgodnie z przepisami wymienionej ustawy podatkowej. Jednocześnie jednak dochód osiągnięty przez wspólnotę na całokształcie działalności może zostać warunkowo zwolniony od podatku na zasadach określonych w art. 17 ust. 1 pkt 4m i art. 17 ust. 1b ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
Na podstawie obowiązującego do 2006 roku zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. - wolne od podatku dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.
Zgodnie z art. 17 ust. 1b ustawy z dnia 15.02.1992r. zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.
Jednocześnie w myśl z art. 17 ust. 1a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 4-8 nie dotyczy dochodów, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w tych przepisach.
Zgodnie z art. 25 ust. 4 ustawy jeżeli podatnicy, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4-8 uprzednio zadeklarowali, że przeznaczą dochód na cele określone w tych przepisach i dochód ten wydatkowali na inne cele ? podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku; przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i nie wydatkowanych w tych latach na cele określone w art. 17 ust. 1b.
W świetle powołanych przepisów dochody uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową stanowiące pożytki uzyskane z nieruchomości wspólnej (wynajem ściany pod reklamę), przeznaczone na utrzymanie nieruchomości bądź wydatkowane na rzecz członków wspólnoty na warunkach przestawionych powyżej objęte są zwolnieniem od podatku.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).
Jak stanowi art.7 ust.1 i 2 ustawy z dnia 15.02.1992r. co do zasady przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; zaś dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
W stanie prawnym obowiązującym do 31.12.2003r. - na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. ? wolne od podatku były dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.
Z dniem 1 stycznia 2004r. na mocy art. 1 pkt 13 lit.a ustawy z dnia 12.11.2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1957) przepis art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. został uchylony, przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12.11.2003r. zwolnienie z opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych stosuje się nadal w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31.12.2003r.
Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 18.11.2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 254, poz. 2533) zwolnienie z opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych (w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty) zostało utrzymane do dnia 31.12.2006r.
Stosownie do treści art. 25 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15.02.1992r. podatnicy, z zastrzeżeniem ust. ust. 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani bez wezwania składać deklarację, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące.
Przy czym ? jak stanowi art. 25 ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 15.02.1992r. podatnik, który złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w formie pisemnej oświadczenie, że jest podatnikiem, o którym mowa w ust. 4 i nie osiąga przychodów z działalności wymienionej w art. 17 ust. 1a pkt 1 oraz nie dokonuje wydatków na cele inne niż określone w art. 17 ust. 1b, 1e i 1f ? jest zwolniony od obowiązków wynikających z ust. 1 od dnia złożenia tego oświadczenia. W przypadku zmiany stanu faktycznego uzasadniającego to zwolnienie podatnik, bez wezwania, jest obowiązany stosować przepisy ust. 1-4.
Tym samym, jeżeli wspólnota mieszkaniowa złoży ww. oświadczenie może skorzystać w 2005r. ze zwolnienia z obowiązku składania miesięcznych deklaracji CIT-2. Jednocześnie przepisy ustawy nie zwalniają wspólnoty mieszkaniowej z obowiązku złożenia zeznania podatkowego CIT-8, nawet w przypadku, gdy dochody wspólnoty w całości będą korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zasady powstania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową.
W myśl art. 29 ust. 1 tej ustawy zarząd lub zarządca któremu powierzono zarząd nieruchomością jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali zgodnie z zapisem art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali.
Uchwalenie ustalonej formy prowadzenia ewidencji należy do ogółu właścicieli każdej wspólnoty. Ustalona przez nich (według zasad określonych przez każdą wspólnotę odrębnie) ewidencja pozaksięgowa nie musi przybierać formy księgi rachunkowej. Jednakże podejmując decyzję o zakresie i sposobie jej prowadzenia, muszą uwzględnić aby przedmiotowa ewidencja spełniała wymogi zakreślone w przepisach ustaw - o własności lokali i podatkowych.
Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) (w stanie prawnym obowiązującym w 2005r.) są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.
W świetle powyższego ma zastosowanie art. 9 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. w myśl, którego podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy.
Ponieważ uchwalane przez ogół właścicieli ewidencje mają charakter ewidencji pozabilansowych, zasady ich prowadzenia jakie wynikają z innych ustaw niż wyżej powołanych nie są obowiązujące. Tym samym, Wspólnoty nie mają obowiązku składania we właściwym urzędzie skarbowym sprawozdań finansowych, wymienionych w ustawie o rachunkowości.
Na mocy art. 5 ustawy z dnia 12 listopada 2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1957) i art. 2 ustawy z dnia 18 listopada 2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych ustaw (Dz.U. Nr 254, poz. 2533) Wspólnoty do dnia 31 grudnia 2006r. w zakresie określonym w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15 lutego 1992r. (w brzmieniu obowiązującym w 2003r.) korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jednakże powyższe nie zwalnia je z obowiązku składania miesięcznych deklaracji (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r.) oraz składania zeznań rocznych o osiągniętym w ciągu roku podatkowego dochodu (art. 27 ust. 1 tej ustawy). Jeśli jednak wspólnoty właściwemu urzędowi skarbowemu przedłożą w formie pisemnej oświadczenie (art. 25 ust. 5 pkt. 2 ustawy z dnia 15.02.1992r.), że są podatnikami zwolnionymi od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m, nie osiągają przychodów z działalności wymienionej w art. 17 ust. 1a pkt 1 oraz nie dokonują wydatków na cele inne niż określone w art. 17 ust. 1b, 1e,i 1f wówczas mogą być zwolnione z obowiązku składania od tego dnia miesięcznych deklaracji.

Z treści złożonego zapytania wynika, że dwie wspólnoty mieszkaniowe posiadają jedną kotłownię olejową, która ogrzewa dwie posesje. Kotłownia zlokalizowana jest w budynku należącym do jednej ze wspólnot, gdzie również znajduje się licznik poboru energii elektrycznej zużywanej do pracy kotłowni. Zakład Energetyczny zawarł umowę na dostawę energii elektrycznej ze wspólnotą mieszkaniową, w budynku której znajduje się licznik i na nią wystawiane są faktury za zużytą energię.
Zgodnie z zawartą między wspólnotami uchwałą, koszty energii elektrycznej na potrzeby kotłowni pokrywane są po 50% przez każdą wspólnotę. Wspólnota, na którą wystawiana jest faktura za energię, płaci 50% kosztów zgodnie z podjętą uchwałą. Druga Wspólnota natomiast odmawia płacenia za energię pomimo, że dostaje kopię faktury potwierdzoną za zgodność z oryginałem, żądając od Wspólnoty składającej powyższe zapytanie rachunku na 50% należnej kwoty wynikającej z faktury VAT wystawionej przez Zakład Energetyczny.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej lecz przymiot jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej.
Moim zdaniem, w rozliczeniu między wspólnotami występuje obrót, tym samym można mówić o odsprzedaży usług i konieczności fakturowania tej czynności fakturą na rzecz drugiej wspólnoty.
Zatem Wspólnota Mieszkaniowa, która otrzymała fakturę VAT od Zakładu Energetycznego, winna wystawić drugiej Wspólnocie fakturę na 50% kosztów energii, na podstawie par. 23 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 971), który brzmi: "Za fakturę uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87-90 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r-Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), wystawiane przez podatników nie obowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w par. 11, par.12, par.14-20, par.22-25 i par.27".
Wydanie drugiej Wspólnocie kserokopii faktury VAT wystawionej przez Zakład Energetyczny jest działaniem nieprawidłowym. Faktura ta nie dotyczy bowiem tej Wspólnoty jako strony uczestniczącej w transakcji. Nie jest więc dla niej żadnym dokumentem księgowym.
A tak na marginesie zadanego pytania to według mojej oceny jesteście także państwo producentami ciepła, które to sprzedajecie innej wspólnocie mieszkaniowej i z tego tytułu Wspólnota państwa powinna być podatnikiem podatku VAT oraz w obrocie w zakresie sprzedaży usług, pożytków itp. Wystawiać faktury VAT.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że państwa Wspólnota Mieszkaniowa będąca podatnikiem VAT dokumentuje fakturami VAT opłaty pobrane od współwłaścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem tych lokali, tj. opłat za dostawę wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych. Należny podatek Wspólnota pomniejsza o część podatku naliczonego zawartego w wystawionych na rzecz Wspólnoty fakturach VAT za dostawę wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości stałych, odpowiadającą kosztom utrzymania tychże lokali, a właścicielom lokali wystawia faktury VAT z tytułu tych opłat.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz. U. nr 80, poz. 903 ze zm./ ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Jednostka powstała na podstawie powyższego przepisu posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Zaliczki wpłacane przez współwłaścicieli w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych stanowią jedynie partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków, nie stanowią natomiast obrotu w rozumieniu art. 29 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług /Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm./, gdyż wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za dostawę wody, odprowadzanie ścieków czy wywóz nieczystości stałych. Stroną umowy dotyczącej ww. czynności, co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd, wpłacane zaś przez członków wspólnoty zaliczki nie mieszczą się w ramach regulacji ustawy od podatku od towarów i usług.
Z uwagi na fakt, że rozliczenie między wspólnotą a jej członkami nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wspólnota nie ma prawa do obniżenia podatku należnego o część podatku naliczonego zawartego w wystawionych na Wspólnotę fakturach VAT za dostawę wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości stałych, odpowiadającą kosztom utrzymania lokali użytkowych, zgodnie z art. 86 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art.120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. A zatem przy czynnościach nie podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie przysługuje prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
Państwa wspólnota mieszkaniowa nie powinna być podatnikiem podatku VAT, chyba że oprócz zaliczek wpłacanych przez właścicieli otrzymuje pożytki i z tego tytułu jest podatnikiem podatku VAT.

Po pierwsze należałoby wyjaśnić czy to jest budynejk spółdzielczy w którym są tylko mieszkania własnosciowe członków spóldzielni - jeżeli tak to nie działa w takim budynku wspólnota mieszkaniowa i tym samym zasady kumulowania środków na fundusz remontowy spóldzielni mieszkaniowej odbywa się w zupełnie inny sposób niz w wspólnocie mieszkaniowej.
W spóldzielni mieszkaniowej środki gromadzone na funduszu remontowy mają swoje źródło między innymi z odpisów obciążających koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowiącymi mienie spółdzielni. Tym samym członkowie spółdzielni nie wpłacają żadnych kwot na fundusz remontowy lecz to w stawce eksploatacyjnej przy jej kalkulacji wystepuje pozycja planowanych kosztów w postaci odpisu na fundusz remontowy spółdzielni. Natomiast w wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali ustalają w drodze uchwały w jakiej wysokosci chcą kumulować środki finansowe z przeznaczeniem na potrzeby remontowe nieruchomosci.
Podstawową ideą ruchu spóldzielczego jest wspólne gospodarowanie posiadanym majątkiem przy zachowaniu zasady pełnej partycypacji członka w kosztach utrzymania swojej nieruchomości w wysokosci i zakresie w jakiej z niej korzysta. W Pani przypadku odpis na fundusz remontowy z lokali nie wyposażonych w balkony powinien być niższy i o tę wysokość zmniejszenia odpisu na fundusz remontowy powinna być zróznicowana stawka eksplotacyjna płacona w wymiarze miesięcznym. Wynikać to powinno z prawidłowo wykonanej kalkulacji wysokosci stawki eksploatacyjnej nieruchomosci (budynku) w którym posiada Pani własnosciowe prawo do lokalu. Zasady kalkulowania stawek eksploatacyjnych w zalezności od wyposażenia budynku i stopnia mozliwości korzystania z ich elementów przez poszczególnych mieszkańców zostały w miarę czytelnie opisane w poradniku mojego autorstwa "Gospodarka zasobami mieszkaniowymi spółdzielni mieszkaniowej (koszty, przychody, pożytki i opodatkowanie) - Wydawnictwo Centrum rok 2005.
Natomiast wspólnota mieszkaniowa pod rządami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własnosci lokali, ma pełną mozliwość zróznicowania wysokosci wpłat na fundusz remontowy nieruchomosci.
Znam wspólnoty mieszkaniowe np w Tarnowskich Górach - Wyszyńskiego 1, gdzie w demokratyczny sposób właściciele lokali posiadających balkowy dokonali jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty w celu częściowego sfinansowania remontu balkonu.
Tak w spółdzielni mieszkaniowej jak i w wspólnocie mieszkaniowej zróżnicowanie odpłatności na fundusz remontowy powinno być uzasadnione zakresem prowadzonego remontu i jego kwalifikacją do częsci wspólnych nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa prosi o wyjaśnienie czy zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług świadcząc łącznie niżej wymienione czynności , jest podatnikiem podatku VAT. Uważamy, że w świetle nowej ustawy od 1 maja 2004r. wspólnota jest podatnikiem podatku od towarów i usług , a czynności związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz dostawą mediów do poszczególnych lokali na rzecz swoich członków podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów usług.
Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli , których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania każdej wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr. 85, poz. 388 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu , a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej , przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe , parkingi , instalacje energetycznie itd.). Zgodnie z art.14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się : wydatki na remonty i bieżącą konserwację , opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej , gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej , oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę ,ubezpieczenia , podatki i inne opłaty publiczno-prawne , chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy).
Drugi rodzaj ponoszonych wydatków przez właścicieli lokali , to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali , głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.
Ogół właścicieli , których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości , zgodnie z art. 18 ust.1 ww. ustawymoże określić sposób zarządu nieruchomością wspólną , albo powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. zależności od ilości lokali zarządzanie nieruchomością odbywać się może poprzez wybrany zarząd albo według przepisów o współwłasności. W każdym jednak przypadku , zarząd działa w imieniu i na rzecz wspólnoty.
Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami . Wspólnota , a więc jej członkowie są nabywcami mediów , które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków zgodnie z art.15 ust.1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną , jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.
Od 1 maja 2004r. obowiązuje ustawa z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr.54 , poz. 535 ze zm.).
Zgodnie z art.15 ust.1 ww. ustawy podatnikiem są osoby prawne , jednostki organizacyjne mniemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne , wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą , o której mowa w ust.2 , bez względu na cel lub rezultat takiej działalności . Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów , handlowców lub usługodawców , w tym podmiotów pozyskujące zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody , również wówczas , gdy czynność została wykonana jednorazowo wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zgodnie z art.5 ust.1 ptk.1 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W świetle art.8 ust.3 ustawy z dnia 11 marca 2004r , usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawnie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji , z wyjątkiem usług elektronicznych.
Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika , iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych , jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU , usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz , dla innego podmiotu.
W świetle powyższego , czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych , nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art.29 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. Czynności zarządzania nieruchomością , wykonywane przez zarząd wspólnoty wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu , czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług.