Forum

Zgodnie z wymogami zapisanymi w art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Stosownie zaś do zapisu art. 13 ust. 1 w/w ustawy, właściciel lokalu ponosi wydatki związane z:
- utrzymaniem jego lokalu, a także
- uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
- oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
W ustawie o podatku CIT, wspólnoty mieszkaniowe są traktowane jako jednostki nie posiadające osobowości prawnej. W związku z powyższym zgodnie z treścią art.12 ustawy o podatku CIT, przychodami wspólnoty są w szczególności:
- otrzymane pieniądze i wartości pieniężne,
- wartość umorzonych lub przedawnionych zobowiązań,
- należne przychody choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane.
W tym katalogu mieszczą się wszelkie należne wpłaty jakie powinni wnieść właściciele lokali z tytułu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną a także należności z tytułu zużywanych w lokalach usług komunalnych w postaci wody, ciepła i wywozu nieczystości a także odsetki otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, pożytki z nieruchomości wspólnej oraz pozostałe w tym również należne lub wpłacone przez właścicieli lokali środki na tak zwany fundusz remontowy wspólnoty.
Wbrew stanowisku jakie reprezentują niektórzy zarządcy i zarządy wspólnot mieszkaniowych, kwoty wpłacone przez członków wspólnoty nie stanowią zaliczek w rozumieniu przepisu art.12 ust.4 pkt 1 ustawy o podatku CIT, ponieważ istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty a jedynie gromadzenie środków finansowych w celu bieżącego regulowania zobowiązań wspólnoty względem jej kontrahentów.
Art.7 ustawy o podatku CIT stanowi że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; zaś dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
W stanie prawnym obowiązującym do 31.12.2003r. - na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku CIT - wolne od podatku były dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.
Z dniem 1 stycznia 2004r. na mocy art. 1 pkt 13 lit. a ustawy z dnia 12.11.2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, przepis art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku CIT, został uchylony, przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12.11.2003r. zwolnienie z opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych stosuje się nadal w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31.12.2003 r. Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 18.11.2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, zwolnienie z opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych (w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty) zostało utrzymane do dnia 31.12.2006r.
Poprzedni skład parlamentu cofnął zwolnienie osiąganych dochodów z podatku dochodowego od osób prawnych CIT, wszystkim podmiotom trudniącym się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami.
W związku z powyższym od stycznia 2007 roku, wspólnoty mieszkaniowe a także spółdzielnie mieszkaniowe będą płaciły 19 % podatek od dochodu. Prawdę mówiąc spółdzielczości mieszkaniowej takie zwolnienie podatkowe jest do niczego nie potrzebne, ponieważ zgodnie z zapisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynik jaki osiąga spółdzielnia z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest przychodem względnie kosztem roku następnego, tym samym pojęcie zysku do opodatkowania nie wystąpi, pod warunkiem że spółdzielnia mieszkaniowa oprócz czynności do których została powołana nie będzie wykonywała innej działalności gospodarczej.
Gorzej przedstawia się sytuacja wspólnot mieszkaniowych z ich efemerydą w postaci funduszu remontowego. Tworzony bez prawnego umocowania w ustawie o własności lokali fundusz remontowy funkcjonował tak długo, dopóki właściciele lokali mieszkalnych odnosili konkretne korzyści z dokonywanych wpłat na ten fundusz. W roku 2006 ulga z tytułu wpłat na fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych wygasła. W tym miejscu należy przypomnieć że zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali, koszty remontu są jednym z podstawowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Dalsze ich kumulowanie w roku 2007 będzie skutkowało objęciem tych dochodów podatkiem w wysokości 19 % i tym samym zgromadzone środki finansowe na potrzeby remontowe nieruchomości wspólnych stracą ekonomiczne uzasadnienie. Tańszym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie kredytu bankowego względnie pożyczki.
Uważam, że bez względu na losy dalszego zwolnienia z opodatkowania wspólnot mieszkaniowych, sensownym wyjściem z sytuacji w stosunku polityki remontowej prowadzonej przez wspólnoty mieszkaniowe jest ustawowe umożliwienie tworzenia funduszu remontowego przez wspólnoty mieszkaniowe na podobnej zasadzie jaka obowiązuje w spółdzielniach mieszkaniowych, czyli jako odpis w ciężar kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Ten drobny zabieg legislacyjny pozwoli na gromadzenie środków na ciągle wzrastające potrzeby remontowe nieruchomości, przy jednoczesnym poczuciu, że wpłacone na fundusz remontowy środki pieniężne nie będą stanowiły w wspólnotach mieszkaniowych dochodu do opodatkowania. Wymagać to będzie nowelizacji ustawy o własności lokali poprzez zadekretowanie w niej możliwości względnie obligatoryjności tworzenia funduszu remontowego w sposób przedstawiony powyżej.
Niezauważanie tego problemu przez Ministerstwo Finansów i Infrastruktury będzie już w bieżącym roku skutkowało parciem właścicieli lokali do rozliczenia dotychczas nagromadzonych środków na funduszach remontowych wspólnot z racji zaliczenia w art. 14 ustawy o własności lokali wydatków na remonty do kosztów zarządu nieruchomością wspólną i ich zwrotu zgodnie z zapisem art. 12 ustawy o własności lokali. W tym miejscu należy postawić kilka pytań:
- czy zwroty wpłaconych kwot na fundusz remontowy będą objęte podatkiem PIT, a jeżeli tak to dlaczego?
- czy w dalszym ciągu otrzymywane przez nieliczne wspólnoty mieszkaniowe pożytki (czasem przekraczające miesięcznie wartość 5 tyś. zł), nie będą objęte podatkiem CIT, a ich rozliczenie w trybie art.12 ustawy o własności lokali nie będzie objęte podatkiem PIT?

Oczywiście skala tego zjawiska jest niewielka a możliwości jakie w tym zakresie stworzył ustawodawca wielkie. Dlatego jestem wrogiem bezkrytycznego przedłużania zwolnienia podatkowego wspólnotom mieszkaniowym na następne lata, ale też nie wyobrażam sobie by wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki na wydatki wspólnoty były objęte 19 % podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Balkon jest częścią nieruchomości wspólnej oddanej do używania konkretnemu właścicielowi lokalu. W przypadku gdyby balkon był ogólnie dostępny, koszty jego naprawy ponosili by wszyscy właściciele lokali w wysokości wynikającej z posiadanych udziałów w danej nieruchomości. Jeżeli balkon jest elementem lokalu a inni właściciele lokali nie mają do niego dostępu, uważam, że koszt remontu i konserwacji balkonu powinien spoczywać na właścicielu lokalu do którego balkon przynależy.

Roczne zeznanie podatkowe wspólnoty mieszkaniowej sporządzone na deklaracji CIT-8, powinno odzwierciedlać stan faktyczny kosztów i przychodów wspólnoty mieszkaniowej, łącznie z stanem funduszu remontowego na dzień 31 grudnia 2005 roku. Rozliczenie wyniku będzie przedmiotem zaewidencjonowania w roku 2006 i zmniejszy jedynie narastający wynik wspólnoty deklarowany w załączniku do zeznania rocznego CIT-8/0. składany za rok 2006.
W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa z wszystkich trzech kierunków, czyli zarządu nieruchomością wspólną, usług medialnych zużywanych w poszczególnych lokalach oraz funduszu remontowego poniosła w roku 2005 stratę, to wspólnota tę stratę wykazuje w deklaracji CIT-8 składanej za rok 2005. Natomiast w załączniku do zeznania rocznego CIT-8/0 sporządzanym narastająco poniesiona w 2005 roku strata zmniejszy wcześniej deklarowany do zwolnienia z podatku dochodowego od osob prawnych CIT dochód.

Remontowy zgodnie z zapisem art. 14 ustawy o własności lokali były i są częścią kosztów zarządu nieruchomością wspólną i nie ma żadnych podstaw prawnych by ten składnik kosztów poddawać innym regułom ewidencyjnym. Przemawiają za tym następujące argumenty:
a) utrzymywanie niezależnego konta bankowego na którym wspólnoty gromadzą środki finansowe podraża koszty funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych chociażby o prowizje i koszty stałe banku,
b) zgromadzone na tak zwanych funduszach remontowych środki pieniężne powinny zostać rozliczone z właścicielami, ponieważ nie są niczym innym tylko składnikiem kosztu zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku zwrotu jednak tych środków poszczególnym właścicielom należy ich przestrzec przed ewentualnymi konsekwencjami związanymi z wcześniej wykorzystanymi ulgami z tytułu wpłat na fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych.
Ponieważ wpłaty na remonty wspólnot mieszkaniowych są kosztami zarządu nieruchomością wspólną, tym samym ich wysokość ma wpływ na podstawę do ustalenia wysokości dodatków mieszkaniowych.

Zaciągnięty przez wspólnotę kredyt ewidencjonujemy na po stronie kredytowej środków pieniężnych, natomiast faktury za roboty budowlane związane z oczyszczalnią ścieków ewidencjonujemy pop stronie debetowej funduszu remontowego. Na koniec roku obrotowego niewątpliwie saldo będzie po stronie debetowej, lecz nie należy się tym przejmować, ponieważ tworzony przez wspólnoty mieszkaniowe fundusz remontowy jest swoistą efemerydą, ponieważ wspólnoty nigdy nie miały podstaw prawnych do tworzenia funduszy remontowych. Zgodnie z zapisem art. 14 ustawy o własności lokali koszty remontów zaliczone zostały do kosztów utrzymania nieruchomością wspólną i powinny być rozliczane z członkami wspólnoty udziałami. Jak to w Polsce zwykle bywało w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych ustawodawca dodał zwolnienia wpłat właścicieli lokali na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej i wszyscy z tego zwolnienia skorzystaliśmy.Ponieważ zwolnieniu w podatku PIT podlegają wpłaty na fundusz remontowy a nie sposób jego wykorzystania przez wspólnotę mieszkaniową według mojej oceny nic nie stoi na przeszkodzie, by fundusze remontowe wspólnot mieszkaniowych rozliczyć z właścicielami mieszkań. Tym bardziej, że od stycznia 2007 roku wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty w przypadku jego nie rozliczenia będą podlegały podatkowi dochodowemu od osób prawnych w wysokości 19 %. Mam nadzieję że Ministerstwo Finansów wie co czyni i poprzez nowelizację ustawy o własności lokali pozwoli wspólnotom mieszkaniowym tworzenie funduszu remontowego w ten sam sposób jak to robią spółdzielnie mieszkaniowe, czyli poprzez odpis w ciężar kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tak tworzony fundusz remontowy jest obojętny dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania w podatku CIT dochodu wspólnoty. Ministerstwo Finansów ma jeszcze jedną możliwość z której ostatnio częstokorzysta nie zrobienia niczego poza przedłużenie o następny rok zwolnienia przedmiotowego dochodów wspólnot mieszkaniowych.

Przybycie nawet jednej osoby na zebranie wspólnoty nie przeszkadza w jego przeprowadzeniu ponieważ ustawa o własności lokali w art. 23 ust. 1 uchwały właścicieli mogą być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. O treści uchwały która została podjeta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać poinformowany indywidualnie na piśmie. Głosy w drodze indywidualnego zbierania, trwa tak długo aż za uchwałą względnie przeciwko niej zagłosuje licząc udziałami ponad 50 % udziałów (0,51 - udziału). A tak na marginesie byłem już na takim zebraniu młodej wspólnoty mieszkaniowej, które odbyło się tylko z wykorzystaniem Internetu, bez konieczności przychodzenia na zebranie osobiście.

Zgodnie z zapisem art.2 i art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 2004 roku wspólnota mieszkaniowa prowadzi działalnośc gospodarczą i jest traktowana jako przedsiębiorca. Poparciem powyższej tezy jest zapis art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, gdzie ustawodawca wyposażyl wspólnotę mieszkaniową w mozliwośc nabywania praw i zaciągania zobowiązań. Niemniej przy podejmowaniu w tym zakresie przez wspólnotę decyzji nalezy kierować się nadrzędnością zapisów art. 22 ustawy o własności lokali, ponieważ czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością został enumeratywnie wymieniony, tym samym zakrese prowadzenia przez wspólnotę działalności gospodarczej ogranicza sie tylko do świadczenia usług związanych bezpośrednio z daną nieruchomością np. produkcja ciepła sprzedawana innej nieruchomości, usługi wynajmu części nieruchomości wspólnej, usługi w zakresie utrzymania pożądku świaczone na rzecz innej nieruchomości, sprzadaż części nieruchomości wspólnej itp.

Pani wspólnota mieszkaniowa powstała w dniu sprzedaży pierwszego lokalu z nieruchomości którą wybudował developer czyli Delphi Automotive Systems Sp. z o.o. , a nie jak podaje Pani w roku 2002. W akcie notarialnym, który Pani podpisała powinien byc umieszczony zapis o sprawowaniu zarządu wspólnotą, a jeżeli akt notarialny na ten temat milczy, to Pani nieruchomość po prostu była zarzadzana jako wspólnota mieszkaniowa przez developera. Powinien on nadać wspólnocie mieszkaniowej numer REGON oraz dopełnic obowiązków związanych z nadaniem numeru NIP. Jeżeli developer tego nie zrobił, a pobierał z tego tytułu wynagrodzenie za sprawopwanie zarządu lub jakiekolwiek opłaty z tego tytułu robił to bezprawnie. W przypadku, gdy dokonywała Pani po podpisaniu aktu notarialnego wpłat zaliczek na konto developera, zaliczki te nie stanowiły przychodu developera, a ponoszone przez developera koszty nie stanowiły kosztu uzyskania przychodu, nie wspominając już o ewentualnym rozliczeniu podatku VAT.Uważam, że powinna Pani poinformawać o tych nieprawidłowościach developera by dać mu mozliwość dokonania stosowanych korekt w deklaracjach CIT i VAT - jeżeli oczywiście to o czym Pani jest prawdą, i jednocześnie dokonac właściwego rozliczenia ze wspólnotą mieszkaniową wszelkich kosztów i przychodów od dnia powstania wspólnoty, czyli od dnia sprzedazy pierwszego lokalu w tej nieruchomości. To że uchwała wspólnoty się uprawomocniła nie znaczy że nie może Pani dochodzić swoich praw dotyczących sposobu pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak również kosztów ponoszonych usług medizlanych, które powinny być corocznie rozliczane z właścicielami. Przypuszczam, że uchwała wspólnoty dotyczy tylko wysokosci wnoszonych zaliczek. Pani natomiast ma prawo dochodzić od wspólnoty prawidłowego rozliczenia kosztów zużytych w Pani lokalu mediów jakim jest ciepło, woda, wywóz nieczystości w przypadku gdy lokale nie są wyposażone w liczniki bo tylko te elementy podlegajainnemu rozliczeniu niż udział jaki posiada każdy właściciel lokalu.

Obowiazkiem Pani jako wspólwłaściciela nieruchomości wspólnej jest pokrywanie kosztów zarzadu nieruchomościa wspólną w wyskosci wynikającej z przemnozenia przyjętych w planie kosztów przez udział jaki Pani ponosi w nieruchomości wspólnej wynikający z AKTU NOTARIIALNEGO. Wszelka ingerecja zarządu, względnie w drodze uchwały współwłascicieli w zakresie przekraczającym umocowanie wynikające z art. 12 ust. 3 nie ma uzasadnienia.Tak na marginesie nie za bardzo rozumiem skąd wzięła sie uchwała wspólnoty. Z Pani pisma wynika że sposob pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest zapisany w akcie notarialnym. Proponuje uchwałę wspólnoty określającą inny udział według którego powinna pani partycypowac w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej zaskarżyć do Sądu - jeżeli oczywiście taka uchwała jest. Według mojej oceny sprawę a Sądzie Pani wygra, a wspołnota do trzech lat wstecz będzie zmuszona zwrócić Pani niesłusznie zawłaszczone środki finansowe.

Wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomością wspólna rozlicza się udziałami a nie lokalami, ilością osób, położeniem pietra itp. Tylko koszty związane z wodą, odprowadzeniem ścieków, ciepłem i wywozem nieczystości rozlicza się w sposób przyjęty przez wspólnotę, przy zachowaniu zasady, że jeżeli w lokalu są liczniki ciepła lub wody, to właściciel takiego lokalu nie może zapłacić więcej niż wskazuje jego licznik. W przypadku niezbilansowania się np ilości zużytego ciepła lub wody różnica obciąża koszty zarządu nieruchomością wspólna i powinna być rozliczana udziałami. Niestety wspólnoty powstałe z budynków gminnych, zakładowych i spółdzielczych nie potrafią poruszać się w pojęciu udziału w nieruchomości wspólnej, ponieważ przez wiele lat przyzwyczaili się do pojęcia kosztu określanego na 1m2 powierzchni ich lokalu i jeszcze wiele wody w Wiśle upłynie zanim dożyjemy mentalnie do momentu określenia budżetu swojej wspólnoty, który każdy z właścicieli powinien przemnożyć przez swój udziałi miesięcznie wpłacić na konto bankowe wspólnoty 1/12 tej wartości w formie zaliczki.

Otrzymane środki finansowe za wynajmem garaży stanowią pożytki wspólnoty i powinny pokrywać koszty zarządu nieruchomością wspólną, a nie funduszu remontowego. Niestety pazerność niektórych zarządów wspólnot mieszkaniowych, nie chcąc rozliczać tych pożytków z właścicielami ewidencjonuje je jako przychód funduszu remontowego. Czasami ten proceder jest poparty uchwałą współwłaścicieli. Lecz uchwałę te można skutecznie zaskarżyć i niezadowolony właściciel lokalu ja na pewno wygra, pod warunkiem że zaskarżenie zostanie wniesione we właściwym terminie.