Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych
Pytanie 66
Dodano: 20 listopada 2006
Czy na powstanie wspólnoty ma znaczenie jeżeli wśród lokali znajdują się mieszkania które zaciągnęły kredyt hipoteczny?
Nie, nie ma to żadnego wpływu. Kredyt obciąża hipotekę danego lokalu a nie całej nieruchomości i to dopiero po przejściu tego lokalu w własność odrębną.
Pytanie 65
Dodano: 20 listopada 2006
Przeszukujac internet znalazlem list Wspolnoty Mieszkaniowej Bolkow do Waszej Redakcji w sprawie interpretacji art. 29 pkt 3 o kontroli dokumentow wspolnoty. Poniewaz nie znam odpowiedzi a mamy podobne problemy pozwalam sobie napisac ten list z prosba o konsultacje i porade.
Jestem czlonkiem zarzadu wspolnoty mieszkaniowej Stary Rynek w Lodzi. Czlonkiem wspolnoty jest gmina Lodz, ktora reprezentuje Administracja Nieruchomosci.
Obecnie AN wystapila do zarzadu wspolnoty z zadaniem "przygotowania pelnej dokumentacji finansowo-ksiegowej wraz ze sprawozdaniami finansowymi skladanymi we wlasciwym Urzedzie Skarbowym oraz dokumentacji formalno-prawnej za okres 01.01.2001-31.12.2005 celem przeprowadzenia kontroli wlascicielskiej dzialalnosci Zarzadu w oparciu o art.29 pkt 3 ustawy o wlasnosci lokali". AN podaje termin w jakim chce te kontrole przeprowadzic i podaje osoby upowaznione (pracownikow AN) do przeprowadzenia kontroli.
Czy ma prawo do takiej kontroli?
Co roku odbywaja sie zebrania wlascicieli i wszystkie sprawy zwiazane z dzialalnoscia wspolnoty sa przedstawiane, omawiane i glosowane. Na wszystkich zawsze uczestniczy przedstawiciel gminy Lodz - pracownik AN. I zawsze zarzad wspolnoty otrzymaywal absolutorium i uchwaly te nigdy nie byly przez nikogo z czlonkow wspolnoty kwestionowane (zaskarzane do sadu).
A poniewaz jednoczesnie jestesmy w sporze sadowym z Gmina reprezentowana przez AN w sprawie rozliczen finansowych za lata ubiegle tym bardzie wydaje sie nam ze zadanie AN jest niezasadne. A przywolywany artykul ustawy nie daje zadnych wytycznych co do realizacji kontroli wlascicielskiej. Czy np. udzielenie absolutorium Zarzadowi Wspolnoty nie jest jednoznaczne z akceptacja wszelkich dzialan wspolnoty w danym roku i nie zamyka prawa kontroli? Niestety nie znamy odpowiedzi na te pytania.
Zgodnie z zapisem art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, prawo kontroli działalności Zarządu wspólnoty przysługuje każdemu właścicielowi lokalu w tym i Gminie Łódź..
Kontrola właścicielska nie nakłada na Zarząd Wspólnoty żadnych dodatkowych obowiązków, a już kuriozalnym jest żądanie "przygotowania pełnej dokumentacji finansowo - księgowej wraz ze sprawozdaniami finansowymi składanymi we właściwym Urzędzie Skarbowym oraz dokumentacji formalno-prawnej za okres 01.01.2001-31.12.2005 ponieważ wspólnoty mieszkaniowe nie prowadzą księgowości a jedynie pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Kontroli takiej może dokonać właściciel a nie pracownik AN-u - chyba że posiada stosowne upoważnienie do dokonania właścicielskiej kontroli wydane przez Gminę Łódź a nie przez Dyrektora AN. A tak na marginesie należało by może uświadomić pracownikom AN-u, że wspólnoty mieszkaniowe nie składają do Urzędu skarbowego żadnych sprawozdań finansowych ponieważ ich zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali nie zatwierdzają i nie sporządzają.Ustawa o podatku dochodowym od osob prawnych zobowiązuje tylko podmioty które sporządzają sprawozdanie finansowe i go zatwierdzają do jego złożenia w terminie 10 dni od daty zatwierdzenia. Powyższy wymóg jest zapisany w art. 27 ust. 2 ustawy o podatku CIT. Wspólnoty mieszkaniowe zgodnie z zapisem art. 29 ust. 2 udzielają jedynie absolutorium zarządowi wspólnoty co nie jest tożsame z koniecznością sporządzenia i zatwierdzenia sprawozdania finansowego. Szkoda, że pracownicy AN-u zarządzający zasobem gminnym nie znają podstawowych przepisów obowiązujących wspólnoty mieszkaniowe.
Pytanie 64
Dodano: 20 listopada 2006
Jestem członkiem Zarządu w Wspólnocie Mieszkaniowej, w której napotkaliśmy problemy z rozliczeniem wody i ścieków.
W naszej wspólnocie mamy ustalone że raz na pół roku rozliczamy zimną wodę, ścieki oraz podgrzanie wody. Wspólnota składa się z 6 budynków w tym dwa są zasilane w wodę ciepłą z kotłowni.
Jako zarząd mamy dylemat jak uporać się z sytuacją rozliczenia uchybów powstałych na budynkach:
Na budynku A uchyb to 42 m3 - 1 lokal nie posiada wodomierza
Na budynku B uchyb nie wystąpił
Na budynku C uchyb to 30 m3 - wszystkie lokale opomiarowane
Na budynku D uchyb 23 m3 - 1 lokal nie posiada wodomierza
Na budynku E uchyb to 127 m3 - wszystkie lokale są opomiarowane
Na budynku F uchyb to 1520 m3 - 3 lokale nie posiadają wodomierza. Przez wodomierz z budynku F przepływa woda która jest podgrzewana i dostarczana do budynku E i F - brak jest wodomierza który mierzy ile ciepłej wody poszło na blok E. Po przeliczeniu na zł wspólnota pokryła powstały uchyb na 3500,00 zł. Wszystkie wodomierze były legalizowane na początku tego roku.
Razem osób nieopomiarowanych jest 8. Jako zarząd wystąpiliśmy na zebraniu rocznym z prośbą do właścicieli nie posiadających wodomierzy o ich założenie. Jednak nie uczynili tego do tej pory.
Mamy dylemat z rozliczeniem tego uchybu. Nie wiemy jak postąpić. Ponieważ Zarząd jest sześcioosobowy są różne zdania na ten temat ale nie możemy się zdecydować na żadne. Są propozycje aby ten uchyb podzielić tylko i wyłącznie na ryczałtowców, lub na wszystkich. Jeżeli na ryczałtowców to czy na każdego ryczałtowca wg uchybu występującego na budynku który zamieszkuje czy średnią kwotą przypadającą na wszystkich. Jeżeli na wszystkich to wpłaty ryczałtowców zostaną uwzględnione jako zasilające niedobór a później uchyb rozliczony na osoby średnio czy wg zużycia na budynku?
Myślę że Pana doświadczenie w tej dziedzinie jest duże i bardzo proszę pomóc podjąć nam decyzję. Nie ukrywam że jest to temat bardzo burzliwy w naszej wspólnocie.
Woda, która nie została zużyta w lokalach przez ich właścicieli zgodnie z zapisem art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokalu jest kosztem zarządu nieruchomością wspólną i powinna być pokryta poprzez rozliczenie kwoty "uchybów" udziałami na poszczególnych właścicieli. Sposób rozliczania wody zużytej w poszczególnych mieszkaniach (ryczałt względnie licznik) jest tutaj bez znaczenia. Prawidłowe założenie liczników w wspólnocie mieszkaniowej powinno odbywać się na koszt wspólnoty mieszkaniowej, we wszystkich lokalach i przy doborze właściwych parametrów zakładanych liczników tak w lokalach jak również i w budynkach. Dopiero wtedy Wspólnota powinna podjąć uchwałę o zmianie sposobu rozliczania wody.
Pytanie 63
Dodano: 23 sierpnia 2006
Nasza Wspólnota Mieszkaniowa, a właściwie licencjonowany Zarządca (zatrudniony przez Zarząd jako Administratorn aszej Wspólnoty) ma trudną kwestię do jednoznacznego roztrzygnięcia. Sprawa dotyczy opłacania obowiązkowych składek na Fundusz Remontowy i Eksploatacyjno- Konserwacyjny przez rodzinę X składajacą się z 4-ech współwłaścicieli odrębnej nieruchomości w tej Wspólnocie - mieszkania o pow.u.123 m2, gdzie notarialne zapisy ( z 1999r.) ustanawiają podział udziałów w tymże lokalu: 2/6 rodzice, 1/6 córka i 3/6 syn.
Syn po przeniesieniu się do W-wy i wykupieniu z żoną ( ślub w 2004 r.) własnego mieszkania, od 1999 r. nie partycypował w jakichkolwiek kosztach , tj. od samego poczatku. W lipcu br. aktywni współwłaściciele : - rodzice i córka postanowili nie opłacać dalej należności za biernego współwłaściciela 1/2 mieszkania, które nie ma fizycznego podziału .
Poinformowali Administratora, że będą opłacać tylko 50% należności,a o pozostałe 50% należności, żeby zwrócił się do syna do Warszawy, który uchyla sie od płatności.
Administrator odpowiedział aktywnym 3 współwłaścicielom ( rodzicom i córce ), iż : CYTAT : "Samodzielny lokal mieszkalny nr 6 w ewidencji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej jest współwłasnością rodziny X. Wspólnota Mieszkaniowa, jak też i Administracja nie mają prawa wkraczać w podziały kosztów ponoszonych przez współwłaścicieli samodzielnego lokalu, leży to w zakresie ich wewnętrznego porozumienia. Jedynym zgodnym z prawem rozwiązaniem, które umożliwiłoby obciążanie syna odrębnym wykazem opłat za lokal, jest wyodrębnienie z lokalu nr 6, dwóch lokali mieszkalnych i zaewidencjonowanie ich w budynku.
Takie jest nasze stanowisko, niemniej przychylimy sie do każdej pisemnej decyzji Zarzadu."
Część właścicieli innych odrębnych lokali w tej Wspólnocie nie zgadza się ze stanowiskiem Administratora i uważa, że syn rodziny X powinien opłacać należności za swoje udziały analogicznie do obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali.
Jak należałoby postąpić w tym przypadku, czy racje ma Administrator, który przenosi podjęcie decyzji na Zarząd ? Jakie podstawy prawne wchodzą w rachubę, których Administrator nie podaje?
Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i wszelkie ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach wprost proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Zarządowi wspólnoty i administartorowi znany jest udział poszczególnych włascicieli lokali względnie ich współwłaścicieli, tym samym nie widzę rzadnych formalnych przeszkód by skutecznie egzekwować o współwłasciciela lokalu nalezności związnych z ponoszonymi przez wspólnotę kosztami zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej. Art. 22 ustawy o włąsności lokali w ustępie 4 przewiduje możliwość podziału lokalu, a w przypadku braku zgody wspówłaścicieli zainteersowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
A tak na marginesie administrator nie podejmuje żadnych decyzji ponieważ nie jest Zarzadem wspólnoty a jedynie biernym wykonawca wszystkich decyzji współłwścicieli podjętych w drodze uchwał oraz Zarządu wspólnoty, nie zastrzeżonych do decyzyjności ogółu (Patrz art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Brak wpłat jednego z współwłaścicieli wyodrebnionego lokalu nie zwalnia pozostałych współwłasciceli tego lokalu od odpowiedzialności wynikającej z art. 16 ustawy o własności lokali, czyli o sprzedaży lokalu w drodze licytacji bez lokalu zastępczego.
Pytanie 62
Dodano: 25 lipca 2006
Otrzymałem wczoraj czerwcowy numer misięcznika "Mieszkanie i Wspólnota". Bardzo zainteresował mnie artykuł Pana Krzysztofa Dziewiora dotyczący zasad prawnych i fiskalnych funkcjonowania wspólnoty a szczególnie rozdział siódmy pkt. B. Ponieważ jest to jedyny mój kontakat proszę o przekazanie mojego pytania Panu Krzysztofowi. Otóż mieliśmy już kontakt z poznańskim ZUS w którym stwierdzono, że wspólnota nie może być płatnikiem składki ZUS. Bardzo bym prosił Pana Krzysztofa o dokładniejsze wyjaśnienie tej kwestii a szczególnie możliwych w tym przypadku podstaw prawnych. Powiem szczerze zależy mi osobiście na tym żeby te nieszczęsne składki płacić a tu okazuje się, że to niemożliwe.
W przypadku gdy jako członek zarządu wspólnoty otrzymuje Pan wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę lub umowy zlecenia, to wynagrodzenie to jest objęte obowiązkowymi składkami ZUS. Wspólnota musi zawrzeć z Panem stosowana umowę o prace zgodnie z wymogami kodeksu pracy lub o wykonanie czynności, której Panu zleca czyli prowadzenie spraw zarządu nieruchomością wspólną. W umowach tych musi być określone wynagrodzenie od którego to wspólnota będzie w Pana imieniu odprowadzać składki ZUS.
Większość wspólnot mieszkaniowych powołuje w drodze uchwały do zarządu wspólnoty określone osoby oznaczając jednocześnie wysokość ich wynagrodzenia. Wynagrodzenie członka zarządu wspólnoty otrzymane w wyniku powołania go do składu zarzadu nie jest objęte składkami ZUS.
Pytanie 61
Dodano: 25 lipca 2006
Jestem właścicielem lokalu wspólnoty mieszkaniowej. Mamy zarząd wspólnoty oraz firmę zarządzającą. Przewodniczący zarządu podjął ostatnio autorytarnie decyzję, zezwajającą na umieszczenie tablicy reklamowej zakładu fryzierskiego, mieszczącego się w budynku wspólnoty na wspólnej własności gruntowej, stanowiącej zadrzewiony trawnik, w odległości 20 m od budynku. Czy taka decyzja przewodniczącego, bez uchwały współwłaścicieli gruntu, jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa?
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu, w związku z tym zgodę taka wydaje zarząd wspólnoty na podstawie podjętej uchwały przez właścicieli nieruchomości.
Pytanie 60
Dodano: 25 lipca 2006
Wspólnota Mieszkaniowa zaciągnęła kredyt termomodernizacyjny na kapitalny remont budynku w kwocie 650.000,00 zł ( premia termomodernizacyjna - 162.500,00zł). W związku z tym mam pytanie jak zaksięgować powyższe operacje? Czy mogę koszty prowizji , odsetek od kredytu oraz otrzymaną premię termomodernizacyjną zaksięgować poprzez konto funduszu remontowego? Jednocześnie nadmieniam, że kredyt zaciągnięty został na 10 lat i w związku z tym konto funduszu remontowego na koniec roku będzie wykazywało saldo ujemne - czy to jest prawidłowe. Czy otrzymana premia termomodernizacyjna będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu.
Faktury dotyczące kapitalnego remontu ewidencjonujecie państwo (85/20)
Otrzymanymi środkami finansowymi kredytu termomodernizacyjnego płacicie państwo faktury otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową z tytułu kapitalnego remontu (20/13).
Koszty prowizji i odsetek obciążają koszty finansowe wspólnoty ponieważ nie są kosztami remontu, natomiast otrzymana premia termomodernizacyjna jest przychodem funduszu remontowego wspólnoty oraz jest przychodem podatkowym który w roku 2006 jest wolny od podatku CIT i zgodnie z projektem ustawy o zmianie ustawy o podatku CIT od 2007 roku też będzie zwolniony z podatku lecz na zupełnie odmiennych zasadach.
Pytanie 59
Dodano: 03 lipca 2006
Czy nasz administrator którym jest Adm.Bud.Kom.( miasto Gdynia) może a jeżeli tak to na jakiej podstawie zablokować nam część zebranej kwoty na wyodrębnionym Funduszu Remontowym. Jesteśmy dużą Wspólnotą (9000 m2)więc chodzi o bardzo poważne kwoty. Zablokowana kwota to wysokość zadłużenia w kosztach eksploatacji. W związku iż złożyłem zażalenie do urzędu miasta na taką praktykę i otrzymałem informację o mającym się odbyć spotkaniu zainteresowanych stron poszukuję wszelkich argumentów do obrony swojego stanowiska w tej sprawie. Będę wdzięczny za pomoc. Jeżeli ABK przekroczył swoje uprawnienia nawet na zasadzie nadinterpretacji to czas się pożegnać z tą firmą. Nadmieniam iż postępują tak ze wszystkimi Wspólnotami.
Postępowanie ABK z Gdyni jest skandaliczne i karygodne. Państwo jesteście wspólnotą mieszkaniową i to są państwa środki finansowe. Roszczenie administratora dotyczy konkretnych właścicieli a nie wspólnoty mieszkaniowej. Domniemam, że wzięliście Państwo jako Zarząd Wspólnoty sprawy w swoje ręce i należy konsekwentnie dochodzić sum należnych wraz z odsetkami od byłego Administratora, kontrolując się czy aby te należności się wcześniej nie przedawniły.
Pytanie 58
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Co dalej z administrowaniem wspólnot rozliczanych przed ADK?
Należy w wspólnocie powołać własny zarząd składający się z właścicieli względnie powierzyć ten zarząd osobie prawnej lub fizycznej posiadającej stosowne uprawnienia do sprawowania zarządu nieruchomościami. Nie widze żadnych p[przeszkód w tym by obecna administracja (ZBK, ADK) przekształciła się w osobe prawna i w dalszym ciagu sprawowała zarząd państwa wspólnoty, lecz na zupełnie innych prawach niż to odbywa się dotychczas.
Pytanie 57
Dodano: 03 lipca 2006
(rozwinięcie pytania 51)
Na ile są prawdziwe krążące informacje o bliskiej likwidacji ZGN i ADK?
Ten proces trwa już od kilku lat. Zgodnie z obowiązującym obecnie prawem ZGN-y i ADK-i jako jednostki gminne nie mogą zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit