Forum

Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych własciciele lokali nie będacy członkami spółdzielni obowiązani sa uczestniczyc w wydatkach związanych z eksploatacja i utrzymaniem ich lokali, ekzploatacja i utrzymaniem nieruchomosci wspólnej oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadch jak członkowie spółdzielni. Jedynie za korzystanie z działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej ponoszą dodatkowa opłatę na podstawie zawartej umowy. Oczywiście kalkulacja stawki skploatacyjnej tej nieruchomości spółdzielnia skalkuluje zupełnie inaczej ponieważ część kosztów będziecie państwo ponosili samodzielnie. Dotyczy to głównie opłat publicznoprawnych związanych z nieruchomością lokalowa w postaci opłat za wieczyste uzytkowanie gruntu czy też podatek od nieruchomosci. Co najmniej o tę część kosztów stawka ekaploatacyjna powinna być w pana lokalu niższa. Dotyczy to zarówno lokalu mieszkalnego jak i garażu.

Według mojej oceny, spółdzielnia nie zbyła lokalu użytkowego lecz ustanowiła w drodze przetargu własnościowe prawo do tego lokalu, ponieważ lokal w dalszym ciągu jest własnością spółdzielni, a wpłacający wniósł wkład budowlany. Cała kwota netto uzyskana z przetargu w wysokosci 130.000,00zł jest wkładem budowlanym. A tak na marginesie, rzeczoznawca dokonujac tak niskiej wyceny lokalu wykazał się conajmniej niefrasobliwością w wykonywaniu swojego zawodu. Ja na jego miejscu zwrócił bym spółdzielni otrzymane za dokonanie wyceny pieniądze i przeprosił.

Ustawa o podatku od towarów i usług VAT rządzi się swoimi prawami i jest niezależna od ustawy o podatku dochodowym od osob prawnych CIT oraz ustawiy o rachunkowości. W podatku VAT należne przychody z eksploatacji zasobów mieszkaniowych w tym lokali użytkowych należy wykazać w deklaracji VAT-7 za poszczególne miesiące, zgodnie z rejestrami sprzedaży - pod warunkiem, że nie następuje rozliczenie z wpłacającymi np. za centralne ogrzewanie czy też za dostawy wody i usługi wywozu nieczystości czy też odbioru ścieków. W przypadku rozliczenia i zwrotu nadwyżek przychodów nad kosztami nalezy wystawić fakturę korygującą naliczenia i wykazać ją w miesiacu grudniu zmniejszając równoczesnie przychody w korespondencji z rozrachunkami z tytułu rozliczeń medialnych z członkami spółdzielni. Ten wynik nie jest wynikiem gospodarki zasobami mieszkaniowymi o którym mówi art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Do wyniku z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie zaliczamy również pozostałych kosztów iprzychodów operacyjnych oraz kosztów i przychodów finansowych jak równiez innej działalności spółdzielni np budowa lokali w celu sprzedazy itp. Wynik tej grupy działalności spółdzielni jest wynikiem bilansowym i podatkowym korzystającym do końca roku 2006 z zwolnienia podatkowego w przypadku przeznaczenia go na działałność statutową spółdzielni. Typowy wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (art. 6 ustawy o społdzilniach mieszkaniowych) w przypadku dochodu jest pzrychodem roku nastepnego (w druku bilansowym wykazywany jako zmiana stanu produktów) i księgowany w korespondencji z wynikiem finansowym spółdzielni jako rozliczenie międzyokresowe przychodów, które to rozliczenie w roku 2006 zwieksza przychody bieżącego okresu sprawozdawczego. W sprzwozdawczości statystycznej przychody i koszty wykazujemy po korekcie o zmianę stanu produktów.

Zgodnie z zapisem art. 111 ustawy prawo spółdzielcze w skutrek podziału spółdzielni na powstającą spółdzielnię przechodzą z chwilą jej zarejestrowania wynikajace z planu podziału składniki majątkowe oraz prawa i zobowiązania. W tym tez zakresie wierzyciele i dłużnicy dotychczasowej spółdzielni staja się wierzycielami idłuznikami powstającej spółdzielni. Jednakże za zobowiązania powstałe przed podziałem spółdzielni spółdzielnia dotychczasowa i nowo powstała ospwiadają solidarnie. W państwa przypadku najbardziej korzystne było by skorzystanie z mozliwości przeniesienia lokali w własnośc odrębną ( nie muszą być wszystkie-powyżej 50% udziałów) a nastepnie przegłosowanie w trybie art. 24.1.1. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwały że w zakresie praw i obowiązków dotyczacych tej nieruchomości będą miały zastosowanie zasady ustawy o własności lokali.
Podział spółdzielni jest możliwy, acz trudny do przeporwadzenia.Biorąc pod uwage państwa sytuację wydaje sie bezpieczny, ponieważ tylko z adługi spółdzielni odpowiadacier państwo solidarnie. Nie dotyczy to zaległości w opłatach eksploatacyjnych wszystkich członków tylko państwa budynku.
Zgodnie z wymogami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art.17.3.5) w przypadku modernizacji budynku posiadacze własnościowych praw do lokali powinni uzupełnić wkłąd budowalny. Modernizacji nie finansuje się z funduszu remontoowoego spółdzielni. Prawidłowo zorganizowana spółdzielnia, fundusz remontowy dzieli na poszczególne nieruchomosci (budynki) i gospodaruje nim w opraciu o posiadane środki wspomagane kredytami. Zgodnie z zapisem art 6 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku zaciągnięcia kredytu zabezpieczanego hipoteką ustanowiona na danej nieruchomości, Zarząd spółdzielni musi uzyskać zgodę wiekszości członków spółdzielni i posiadaczy lokali danej nieruchomości na taka czynność.
W przypadku podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o dociepleniu, mozna te uchwałę zaskarżyc do Sądu w trybie opisanym w art. 42 paragraf 6 ustawy prawo spółdzielcze terminie 6 tygodni od dnia powzięcia wiadomości nie później jednak niz przed upływem roku od dnia odbycia walnego zebrania Osobiście uważam, że propozycja Spółdzielni w zakresie docieplenia budynków jest cenna, lecz powinna być rozpatrywana nie kompleksowo lecz poszczególnymi budynkami. Czasy zbiorowej odpowiedzialności finansowej wszystkich członków spóldzielni już dawno minęły.
Przeczytałem również niektóre opracowania umieszczone na stronie www.naszesm.pl , proszę sie nimi nie kierować. Jest to strona polityków PIS napisana w wiekszości przez osoby nie majace pojęcia o gospodarce finansowej spółdzielni.

Bardzo trudno jest udzielać merytorycznej odpowiedzi nie znając Państwa Spółdzielni oraz przyczyn jakie leżały u podstaw żądania dopłat do przenoszących swoje własnościowe prawa do lokali w własność odrębną członków spółdzielni.
Odniosę się jedynie do podstawowych zasad w tym zakresie obowiązujących a wynikających bezposredno z prawa bilansowego jakim jest ustawa o rachunkowości oraz prawa korporacyjnego jakim jest ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.
Według mojej oceny błąd popełnił Biegły Rewident, ponieważ kapitały własne spółdzielnia nie wykazuje w układzie kasowym lecz memoriałowym czyli ich wartość zapisana po stronie pasywów spółdzielni musi odpowiadać sumie wniesionych wkładów mieszkaniowych oraz należnych lecz nie wniesionych jeszcze wkładów, którą to wielkość wykazuje się ze znakiem minus w pozycji AII pasywów bilansu spółdzielni, jeżeli oczywiście należność taka istnieje a nie powstała już po ostatecznym rozliczeniu zadania inwestycyjnego (art. 17.7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)
Zarząd spółdzielni nie ma prawa żądać o członków spółdzielni innych dopłat niż tych, które zostały wymienione w art. 17.14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Żaden art. ustawy korporacyjnej nie daje takiego prawa organom samorządowym spółdzielni, a członkowie których zadania inwestycyjne zostały ostatecznie rozliczone mają pełne prawo do ustanowienia odrębnych własności lokali bez dokonywania jakichkolwiek dopłat. Jeżeli w spółdzielni powstały koszty, których źródło nie wynika z eksploatacji podstawowej lecz są skutkiem błędnych decyzji do dyspozycji członków spółdzielni pozostaje art. 267a w zakresie działania na szkodę spółdzielni względnie 267b w przypadku nie zgłoszenia wniosku o upadłość spółdzielni.

Według mojej oceny Lustrator prawidłowo wskazał na nieprawidłowości jakie wystąpiły w spółdzielni związane z bezprawnym podziałem współwłasności obydwu lokali. Oczywiście tak Ojciec jak i Syn mają pełne prawo do dysponowania swoimi udziałami w spółdzielczych prawach do obydwu lokali. Przyjęcie Syna w charakterze członka spółdzielni mieszkaniowej nie jest żadnym przestępstwem ponieważ zgodnie z zapisem art. 17.1 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 spółdzielcze prawo do lokalu może należeć do kilku osób, z tym że członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich. W przypadku gdy zgłosi się kilku uprawnionych o tym kto zostaje członkiem spółdzielni rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia. W państwa przypadku Zarząd spółdzielni dokonał wyboru i skoro nie jest on kwestionowany przez obydwu spadkobierców (Ojciec i Syn)i do podziału były dwa lokale nie występuje sytuacja że na jeden lokal przypadają dwa udziały. Ponieważ nie jest to kwestionowane przez zainteresowanych, a wręcz przeciwnie wynika z ich propozycji. Spółdzielnia Mieszkaniowa nie musi wykonywać wszystkich zaleceń lustratora, a lustrator nie ma prawa zmuszać Zarządu Spółdzielni do anulowania podjętych przez siebie uchwał. Może to zrobić jedynie najwyższy organ spółdzielni jaki jest Walne zgromadzenie członków w stosownej uchwale.
W swojej odpowiedzi pomijam sferę zobowiązań publicznoprawnych wynikających z ustawy o spadkach i darowiznach, lecz w tym miejscu nie "nagrzeszyła" spółdzielnia lecz uposażeni.

Członkowie spółdzielni powinni złożyć wnioski o wyodrębnienie ich własności z danej nieruchomości. Zarząd spółdzielni w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia wniosku powinien określić przedmiot odrębnej własności dla wszystkich lokali wchodzących w skład danej nieruchomości.

Tegoroczne dwie nowelizacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 - o spółdzielniach mieszkaniowych otworzyły możliwość do swobodnego dokonania wyboru czy członkowie spółdzielni chcą by ich nieruchomość (budynek) był zarządzany według zasad jakie narzucają spółdzielcom ustawy spółdzielcze, mam tutaj na myśli ustawę z dnia 16 grudnia 1982 roku - Prawo spółdzielcze oraz ustawę z dnia 15 grudnia 2000 - o spółdzielniach mieszkaniowych, czy też zgodnie z wymogami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
Do lipca roku 2005 zgodnie art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych by budynek mieszkalny mógł stanowić wspólnotę mieszkaniową - czyli być zarządzany zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali wszyscy członkowie spółdzielni musieli przenieść swoje spółdzielcze prawa do lokali w własność odrębną oraz zrezygnować z członkostwa w spółdzielni składając stosowną deklaracje o rezygnacji z członkostwa.
W miesiącu czerwcu 2005 roku ustawodawcy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dodali art. 24 ust 1, z zapisu którego w sposób jednoznaczny wynika że większość lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
O powyższym fakcie należy powiadomić Zarząd spółdzielni, który zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 31, 32 i 30 ust. 1a ustawy o własności lokali ma obowiązek zwołać zebranie wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości podając w zawiadomieniu dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad oraz proponowaną zmianę we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli. W przypadku gdy Zarząd spółdzielni odmówi zwołania zebrania, właściciele dysponujący 1/10 udziałów w nieruchomości mogą zwołać samodzielnie wysyłając zawiadomienia w terminie 7 dni przed terminem zebrania.
Nie zwołanie zebrania przez Zarząd spółdzielni zgodnie z zapisem art. 267c ust. 4 ustawy Prawo spółdzielcze, podlega karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Właściciele lokali nie mogą skorzystać z zapisu art. 23 ustawy o własności lokali, który to daje możliwość zmiany zasad głosowania polegający na tym że na każdego właściciela w tym i spółdzielnię mieszkaniową przypada jeden głos, wynika to bezpośrednio z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Oczywiście wynik głosowania udziałami właścicieli lokali w tym i spółdzielni mieszkaniowej może być różny, nie mniej według mojej oceny spółdzielczość mieszkaniowa w ostatnim okresie przeszła wiele przeobrażeń, również i w sferze mentalnym i jestem przekonany że organy statutowe spółdzielni będą wychodziły naprzeciw oczekiwaniom posiadaczy odrębnych własności lokali bez względu na fakt czy są członkami spółdzielni.
Najistotniejsze w całym procesie przekształcania lokalu mieszkalnego w własność odrębną jest możliwość zachowania członkostwa spółdzielni i tym samym posiadania wpływu na jej dalsze losy i poczynania. Rezygnacja z członkostwa spółdzielni mieszkaniowej pozbawia byłego członka z możliwości partycypacji w ewentualnym podziale majątku spółdzielni w razie jej likwidacji.

To Zarząd zarządza wspólnotą mieszkaniową i nie musi dodatkowo zatrudniać licencjonowanego zarządcę, który będzie spełniać rolę administratora. Forma zatrudnienia przez wspólnotę administratora zależy tylko od Państwa decyzji - może to być umowa o prace, umowa zlecenia lub powierzenie tych czynności osobie która ma w tym celu zorganizowane przedsiębiorstwo.

Można tak zaksięgować, ale należy zważać na tak zwane okresy prekluzyjne związane z możliwością sądowego dochodzenia należności.