Forum

Umowy z dostawcami mediów powinna zawrzeć wspólnota mieszkaniowa.

W przypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowej jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej, to taka umowa nie jest wymagana żadnymi przepisami prawa. Natomiast gdy wspólnota mieszkaniowa posiada wybrany zarząd nieruchomością wspólną, to powinna ze spółdzielnią jako administratorem spisać stosowna umowę określającą wzajemne obowiązki i prawa. Podpisanie takiej umowy nie zwalnia zarządu wspólnoty mieszkaniowej od pełnej odpowiedzialności za prawidłowe sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.

Spółdzielnia jest właścicielem niesprzedanych lub nie przeniesionych lokali oraz udziału w nieruchomości wspólnej i z tego tytułu powinna wnosić do wspólnoty mieszkaniowej określone uchwałami tejże wspólnoty zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokalów do niej należących.

Objęte podatkiem VAT w wysokości 7 % jest wniesienie do spółdzielni mieszkaniowej wkładu lokatorskiego lub własnościowego na mieszkanie po raz pierwszy zasiedlone. Ponieważ materia ta została wyjątkowo skutecznie w ustawie o podatku VAT skomplikowana pozwalam sobie na zamieszczenie poniżej tabeli, która w sposób jednoznaczny określa podstawy prawne i wysokości stawek podatku VAT obowiązujących spółdzielnie przy wnoszeniu przez członków i nabywców ekwiwalentności W odpowiedzi wkładów i wpłat.

Lp.	Czynność wg ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych	Podstawa prawna w ustawie o SM	Stawka VAT	Podstawa prawna ustawa o VAT
1.	Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu zasiedlanego po raz pierwszy	Art.1 ust. 2 pkt 1	7%	Art. 146 ust. 2 lit b w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
2.	Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu nie zasiedlanego po raz pierwszy	Art.1 ust. 2 pkt 1	ZW	Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
3.	Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zasiedlanych po raz pierwszy	Art. 1 ust. 2 pkt 1 prim	7%	Art. 146 ust. 2 lit b do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
4.	Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych nie zasiedlanych po raz pierwszy	Art. 1 ust. 2 pkt 1 prim	ZW	Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
5.	Ustanowienie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali o innym przeznaczeniu, oraz do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych	Art.1 ust. 2 pkt 1	22%	Art. 7 ust. 1 pkt. 5
6.	Ustanowienie na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych zasiedlanych po raz pierwszy	Art. 1 ust. 2 pkt 2	7%	Art. 146 ust. 2 lit b do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
7.	Ustanowienie na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych nie zasiedlanych po raz pierwszy	Art. 1 ust. 2 pkt 2	ZW	Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
8.	Ustanowienie na rzecz członków odrębnej własności lokali o innym przeznaczeniu, oraz ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych	Art.1 ust. 2 pkt 2	22%	Art. 7 ust. 1 pkt. 5
9.	Przeniesienie na rzecz członków własności domów jednorodzinnych zasiedlanych po raz pierwszy	Art.1 ust. 2 pkt 3	0%	Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
10.	Przeniesienie na rzecz członków własności domów jednorodzinnych nie zasiedlanych po raz pierwszy	Art.1 ust. 2 pkt 3	ZW	Art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
11.	Wynajmowanie lokali mieszkalnych	Art. 1 ust. 2 pkt 5	ZW	Załącznik 4 pkt 4
12.	Wynajmowanie lokali o innym przeznaczeniu	Art. 1 ust. 2 pkt 5	22%	Załącznik 4 pkt 4
13.	Sprzedaż lokali mieszkalnych zasiedlanych po raz pierwszy	Art. 1 ust. 2 pkt 5	7%	Art. 146 ust. 1 pkt 2, lit. b. w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
14.	Sprzedaż lokali mieszkalnych nie zasiedlanych po raz pierwszy	Art. 1 ust. 2 pkt 5	ZW	Art. 43 ust. 1 pkt 10
15.	Sprzedaż lokali o innym przeznaczeniu	Art. 1 ust. 2 pkt 5	22%	Art. 7 ust. 1 pkt 5
16.	Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu ustanowionego po 1 maja 2004 roku na własnościowe prawo do lokalu	Art. 11. 1	0%	Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit. c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
17.	Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu ustanowionego przed 1 maja 2004 roku na własnościowe prawo do lokalu	Art. 11. 1	nd.	Art. 153 ust. 2
18.	Przeniesienie własności lokalu sfinansowanego wkładem lokatorskim ustanowionym po 1 maja 2004 roku	Art. 12	0%	Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5
19.	Przeniesienie własności lokalu sfinansowanego wkładem lokatorskim ustanowionym przed 1 maja 2004 roku	Art. 12	nd.	Art. 153 ust. 2
20.	Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego sfinansowanego wkładem budowlanym	Art. 17. 14	ZW lub 0%	Art. 153 ust. 2 lub Art. 146 ust. 1 pkt 3, lit c do 2007 roku w związku z art. 7 ust. 1 pkt. 5 Patrz uwaga
21.	Przeniesienie własnościowego prawa do lokalu użytkowego w własność odrębną	Art. 17	22%	Art. 41 Patrz uwaga

Uwaga
1. Do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości wkładów i opłat wniesionych przed dniem 1 maja 2004 roku, (podstawa prawna art. 153 ust.1)
2. Przepisów ustawy o podatku VAT nie stosuje się do zasady opisanej w art. 29 ust. 9 (przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie prawa odrębnej własności przed upływem 5 lat) W przypadku, gdy ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu oraz jego zasiedlenie nastąpiło przed 1 maja 2004 roku (podstawa prawna art.153 ust. 2 ustawy o VAT)

Nie można kupić mieszkania własnościowego nawet w dużej warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej, można jedynie wnieść wkład budowlany w celu ustanowienia przez Zarząd spółdzielnia na Pani rzecz własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Wysokość wpisowego i udziału reguluje statut spółdzielni oraz art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wpłata na działalność społeczną i oświatowo-kulturalną jest regulowana wymogami statutu spółdzielni i tylko członkowie tej spółdzielnia mogą dokonac stosownych zmian w statucie. Ustawodawca nie przewidział możliwości zaskarżenia statutu spółdzielni do Krajowego Rejestru Spółdzielni. Skoro statut spółdzielni został zarejestrowany to znaczy że jest on zgodny z wymogami prawa spółdzielczego i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Niezgodny z tymi ustawami statut spółdzielni byłby nie zarejestrowany.

Nadwyżka kosztów nad przychodami roku ubiegłego jest kosztem roku bieżącego, tym samym do przychodów roku bieżącego należy zaliczyć wszelkie wnoszone do spółdzielni wpłaty w tym z tytułu zużycia wody.

Zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, fundusz remontowy spółdzielni tworzony jest z odpisów w ciężar kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi a nie z wpłat jak to robią wspólnoty mieszkaniowe. Nie zgadzam się z Pana wywodem sugerującym inne podejście do kumulacji środków funduszu remontowego, ponieważ remont jest zupełnie czymś innym niż modernizacja zwiększająca wartość środków trwałych. W przypadku gdy spółdzielnia dokonuje modernizacji każdy z członków spółdzielni musi wnieść stosowny wkład lokatorski lub budowlany. A tak na marginesie to zakładowy fundusz socjalny też jest tworzony w ciężar kosztów a nie dopiero po ich poniesieniu. Odrębnym tematem jest posiadanie odrębnego rachunku bankowego na którym spółdzielnia będzie gromadzić środki funduszu remontowego. Obowiązek taki powinien wynikać z przyjętej polityki rachunkowości w państwa spółdzielni. Osobiście jestem wrogiem mnożenia kont bankowych z uwagi na konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów wynikającychz obsługi bankowej, a w przypadku funduszu remontowego uzyskane odsetki od tych środków nie zwiększają funduszu remontowego tylko przychody finansowe spółdzielni.
Czytając pański list domyślam się, że spółdzielnia państwa nie podzieliła funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości i wynik finansowy gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest również prezentowany bez rozbicia na poszczególne nieruchomości. Każda spółdzielnia mieszkaniowa powinna określić wynika na gospodarce poszczególnych nieruchomości - i ten wyniki jest rozliczany zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako przychód lub koszt roku następnego, oraz wynik z pozostałej działalności który jest stratą lub nadwyżką bilansowa podlegającą uchwałom walnego zgromadzenia.

Spółdzielnia ogranicza się jedynie do zmniejszenia opłaty eksploatacyjnej o wartość opłat publiczno prawnych związanych z gruntem i podatkiem od nieruchomości. Spółdzielnie szanujące swoich członków informują ich o możliwościach wynikających z zapisów art. 24 i 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i większość tak czyni. Prace legislacyjne trwające obecnie w Sejmie zmierzają do pewnego automatyzmu w zakresie sprawowania zarządu nad nieruchomościami wspólnymi polegającymi na pełnym przestrzeganiu ustawy o własności lokali również przez spółdzielnie mieszkaniowe, które były z tego prawa zwolnione w wyniku wprowadzenia zapisów art. 24 do 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Tak. Przenosząc własnościowe prawo do lokalu w własność odrębną nabywacie państwo równocześnie udział w nieruchomości wspólnej do której zalicza się również teren będący własnością Gminy lub Skarbu Państwa (wieczyste użytkowanie) lub własnością spółdzielni.

Niestety własnościowe prawo do lokalu nie jest związane z prawem do gruntu tym samym w przepisach obowiązujących spółdzielnie nie ma w tym zakresie żadnych zapisów.
Sposób sformułowania pytania sugeruje odrębność państwa nieruchomości od spółdzielni mieszkaniowej. To spółdzielnia jest właścicielem lokali a tym samym budynku i zarządza swoją nieruchomością nie potrzebując w tym zakresie zgody członków spółdzielni posiadających lokale w tej nieruchomości, i będzie zarządzała tą nieruchomością tak długo jak długo nie wyczerpią się znamiona art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - czyli gdy wszystkie lokale zostaną przeniesione w własność odrębną i żaden z właścicieli lokali nie będzie posiadał członkowstwa w tej spółdzielni, lub korzystając z trybu art. 26 postanowicie państwo, że zarząd państwa nieruchomością będzie sprawowany w oparciu o zapisy ustawy o własności lokali.