Forum

Posiadacz odrębnej własności lokalu nie powinien być w stawce eksploatacyjnej obciążany za opłaty terenowo prawne, ponieważ z dniem przeniesienia lokalu w własność odrębną sam jest ich płatnikiem. Również opłaty na prowadzoną przez spółdzielnię działalność kulturalno-oświatową nie dotyczą właściciela lokalu, chyba że z nich będzie korzystał. Stawka eksploatacyjna obciążająca właściciela lokalu powinna być wyliczona z planowanych kosztów eksploatacji nieruchomości w której znajduje się lokal tak w zakresie podstawowym jak również w układzie kumulacji środków na fundusz remontowy. Stawka ta powinna się różnić od tak zwanej stawki ujednoliconej dla posiadających spółdzielcze prawa do lokali pozostałych członków spółdzielni.

W przypadku wyodrębnienia się pierwszego lokalu w danej nieruchomości wszelkie koszty i przychody jak również gospodarka funduszem remontowym musi być ewidencjonowana na danej nieruchomości i nie powinna być łączona z ogólnym wynikiem spółdzielni, a posiadacz odrębnej własności lokalu powinien otrzymać rozliczenie kosztów eksploatacji, funduszu remontowego oraz wnoszonych zaliczek na poczet zakupu usług komunalnych.

Spółdzielnia mieszkaniowa po wyodrębnieniu się pierwszego lokalu w własność odrębną zgodnie z zapisem art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zobowiązana prowadzić dla każdej nieruchomości ewidencję księgową kosztów zarządu ta nieruchomością, wnoszonych zaliczek a także rozliczeń z innych tytułów.

W ustawie o własności lokali ustawodawca rozróżnia trzy rodzaje zarządu
- zarząd bezpośredni uregulowany przepisami kodeksu cywilnego,
- zarząd powierzony wynikający z art. 18 i 20 ustawy o własności lokali,
- zarząd ustanowiony przez sąd na podstawie art. 203 kodeksu cywilnego lub art. 26 ustawy o własności lokali.
Zgodnie z zapisem art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mogą określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Niestety, ustawodawca zmusił spółdzielnie mieszkaniowe do sprawowania zarządu powierzonego nad nieruchomością z mocy ustawy. Nie mniej członkowie spółdzielni mogą w trybie art. 24.1 lub art.26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uwolnić się z rygoru sprawowania przez spółdzielnie mieszkaniową zarządu nad nieruchomością.

Postępowanie Państwa spółdzielni jest ze wszech miar prawidłowe, ponieważ wynik jaki spółdzielnia mieszkaniowa uzyskuje z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wykazuje się i rozlicza - zgodnie z art. 6 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - jako rozliczenia międzyokresowe, wykazując odpowiednio - w aktywach lub pasywach bilansu:
a) nadwyżkę kosztów nad przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w aktywach bilansu, jako koszty zwiększające koszty roku następnego w wielkości wynikającej z konta 647 "Pozostałe rozliczenia międzyokresowe" lub
b) nadwyżkę przychodów nad kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w pasywach bilansu, jako przychody zwiększające przychody roku następnego w wielkości wynikającej z konta 845 "Rozliczenia międzyokresowe przychodów".
Wynik na podstawowej działalności operacyjnej oraz na pozostałej działalności operacyjnej, finansowej względnie zyskach i stratach, spółdzielnia mieszkaniowa powinna wykazywać niezależnie i we właściwy sposób prezentować w rachunku zysków i strat. Niestety zdecydowana większość spółdzielni mieszkaniowy postępuje w tym względzie niezgodnie z wymogami ustawy o rachunkowości oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jestem pełen podziwu dla Państwa determinacji w zakresie prawidłowego dokumentowania zachodzących w spółdzielni zdarzeniach gospodarczych. Gdyby wszystkie spółdzielnia w Polsce podawały do wiadomości członkom wynik jaki osiągnęła spółdzielnia w związku z prowadzeniem innej działalności niż gospodarka własnymi zasobami mieszkaniowymi wiele nieporozumień i przekłamań nie miało by miejsca. Tak trzymać.

Otrzymane przez spółdzielnie przychód z tytułu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi jest przychodem mającym wpływ na wynik finansowy spółdzielni który w roku 2006 jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, natomiast w roku 2007 będzie podlegał temu podatkowi. Wynik jaki z tego tytułu osiągnie spółdzielnia mieszkaniowa tak w roku 2006 jak i w latach następnych nie jest tożsama z wynikiem związanym z gospodarka zasobami mieszkaniowymi spółdzielni lecz wynikiem, o którego przeznaczeniu musi zadecydować walne zgromadzenia spółdzielni. Proszę nie zapominać, że czynność zarządzania nieruchomościami jest objęta również podatkiem VAT.

W opisywanym przez państwa przypadku osoba chcąca dokonać czynności związanych z zamianą lokalu mieszkalnego musi posiadać możliwość dysponowania tym lokalem, co bez przeprowadzenia postępowania spadkowego jest niemożliwe. Często nabycie spadku wiąże się z koniecznością rozliczenia ze spadkobiercami wniesionego wkładu. Gdy już wiadomo, że lokal mieszkalny ma swoje pełne sfinansowanie wniesionym wkładem i wkład ten należy do osoby dokonującej zamiany, należy w wystawionym notariuszowi zaświadczeniu podać wszelkie wartości finansowe mające związek z tym lokalem a mianowicie wartość wniesionego wkładu, nie spłaconego kredytu wraz z odsetkami i ewentualne inne rozrachunki ciążące na tym lokalu. Proszę nie zapominać, że transakcja ta jest objęta ustawą o podatku VAT i jako czynność zwolniona z tego podatku powinna mieć swoje odzwierciedlenie w rejestrze sprzedaży i w miesięcznej deklaracji podatku VAT - tym samym konieczne jest księgowe przeprowadzenie czynności wyniesienia i wniesienia żądanego wkładu.

Pomieszczenia strychów zlokalizowane w budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej posiadają już swoje sfinansowanie w postaci wniesionych przez członków spółdzielni wkładów budowlanych. Fakt, że część lokali posiada już status lokalu wyodrębnionego, oraz przynależność właściciela do spółdzielni po wyodrębnieniu lokalu dla tezy zawartej w zdaniu pierwszym nie ma żadnego znaczenia.
przypadku podjęcia przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni uchwały o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej (strychy), do zaadaptowania z przeznaczeniem na lokale mieszkalne względnie użytkowe, wymagane będzie wtórne rozliczenie pierwotnie wniesionych wkładów budowlanych, poprzez ich pomniejszenie o zwaloryzowany koszt partycypacji w kosztach adaptacji już istniejącej konstrukcji budynku. Wyliczona w ten sposób wartość pomniejszy wkłady budowlane przy jednoczesnym zagospodarowaniu tych środków finansowych w postaci zobowiązania spółdzielni względem jej członków, posiadaczy własnościowych praw do lokali oraz właścicieli lokali bez względu na status ich członkostwa w spółdzielni.
Przed rozpoczęciem procesu adaptacyjnego strychów Spółdzielnia winna podjąć jeszcze jedna ważką decyzję a mianowicie w jaki sposób chce sfinansować przyszłą adaptację strychów. Do wyboru ma dwa warianty, oczywiście pod warunkiem, że Statut Spółdzielni przewiduje prowadzenie tego typu działalności.
Zapis art. 1 ust. 2 pkt ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku powinien być bezwzględnie przestrzegany.
Wariant pierwszy - finansowo niekorzystny dla spółdzielni - polega na sfinansowaniu adaptacji strychów wkładami budowlanymi przyszłych członków spółdzielni. W wariancie tym wkłady budowlane wniesione przez członków powinny odpowiadać wysokości poniesionych przez spółdzielnie kosztów adaptacji, bez możliwości obciążenia kosztów adaptacji kosztami Zarządu Spółdzielni, aktualną wartością rynkową partycypacji w posiadanych gruntach względnie zwaloryzowaną wartością części nieruchomości wspólnej stanowiącej konstrukcje budynku jak i poziomu ewentualnego zysku. Tak sfinansowana adaptacja strychów będzie wolna od podatku dochodowego od osób prawnych ponieważ wniesione wkłady budowlane nie stanowią przychodu w rozumieniu art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Wariant drugi - finansowo korzystny dla spółdzielni - polegać będzie na sfinansowaniu adaptacji strychów wnoszonymi przez przyszłych nabywców zaliczkami. Ponoszone przez spółdzielnię koszty związane z adaptacją strychów są poza kontrolą nabywców tych lokali. Podlegają jedynie rutynowej kontroli sprawowanej przez organy samorządowe spółdzielni. To czy przyszły nabywca lokalu będzie chciał przystąpić do spółdzielni jest bez znaczenia.
W dacie podpisania aktu notarialnego sprzedaży przez spółdzielnie danego lokalu, powstanie w spółdzielni przychód i będzie do tego przychodu aktywowany koszt wytworzenia (adaptacji) tego lokalu. Powstały w ten sposób dochód będzie podlegał 19 % podatkowi dochodowemu od osób prawnych, a wynik jaki uzyska Spółdzielnia z tego rodzaju działalności, może Uchwałą Walnego Zgromadzenia przeznaczyć na dowolny cel, w tym również na fundusz remontowy spółdzielni.
Zdarzenia gospodarcze jakie powstaną w spółdzielni związane z adaptacją strychów, bez względu na wybrany wariant, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 7 % ( patrz art. 43 ust. 1 pkt.10 ustawy) w stosunku do lokali mieszkalnych, oraz 22% ( patrz art. 43 ust. 1 pkt.10 ustawy), gdy w wyniku adaptacji powstanie lokal użytkowy.
Stawki te obowiązują do końca roku 2007.
W chwili obecnej nie znane są zamierzenia Ministerstwa Finansów w zakresie opodatkowania budownictwa mieszkaniowego w roku 2008 i dalszych, stąd zalecana jest szczególna ostrożność przy formułowaniu zawieranych umów o sfinansowanie lokali wkładami budowlanymi, względnie zaliczkami na poczet ceny zakupu w zakresie jednoznacznego sprecyzowania powstania innego niż w dniu zawarcia umowy obowiązku zapłaty naliczonego przez spółdzielnie podatku od towarów i usług.

Lokal mieszkalny zajmowany przez gospodarza domu został sfinansowany wkładami budowlanymi członków spółdzielni. W przypadku jego "sprzedaży" - aczkolwiek jest to niefortunna nazwa czynności jaką chce dokonać spółdzielnia, ponieważ by cokolwiek sprzedać musi być stosowna uchwała walnego zgromadzenia, zostanie wniesiony wkład budowlany, który będzie podlegał rozliczeniu z pierwotnie finansującymi ten lokal członkami spółdzielni. W przypadku prowadzenia modernizacji budynku, spółdzielnia powinna ten proces finansować wkładami własnymi członków, czyli poprzez zwiększenie funduszu wkładów budowlanych w korespondencji z rozrachunkiem z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego a następnie uznanie tego rozrachunku wniesioną kwotą uzyskaną przez spółdzielnię z tytułu "sprzedaży" a poprawnie nazywając te transakcję - ustanowienia własnościowego prawa do lokalu. Różnica jaka powstanie pomiędzy wartością modernizacji a wartością wniesionego wkładu budowlanego należy rozliczyć z członkami spółdzielni.

Spółdzielnia może zaadaptować suszarnie na lokal mieszkalny, pod warunkiem nie ustanawiania na tym lokalu spółdzielczego prawa do lokalu, ponieważ suszarnię sfinansowali wkładami budowlanymi wszyscy członkowie spółdzielni. Sfinansowanie tej adaptacji wkładem budowlanym pociąga za sobą konieczność rozliczenie wniesionego wkładu na wszystkich posiadaczy spółdzielczych praw do lokalu mieszkających w tym budynku.
Koszt adaptacji powiększa wartość budynku jako środka trwałego i w efekcie końcowym budynek ten będzie sfinansowany wkładami członków oraz funduszem zasobowym, z którego pochodzą środki finansowe wydane na tę adaptację. Zgoda na takie finansowanie części wspólnych budynku wymaga stosownej uchwały, ponieważ lokal ten będzie elementem współwłasności a nie wydzielonym lokalem którego właścicielem jest spółdzielnia. Gdyby jednak okazało się że właścicielem tego lokalu będzie spółdzielnia, to należy z członkami mieszkającymi w tym budynku rozliczyć wniesione przez członków wkłady z tytułu powstania nowego lokalu którego nie są współwłaścicielami w części partycypacji w elementach konstrukcyjnych budynku.